Por qué España es un páramo estadístico del alquiler y qué coste tiene

Sueldos estancados, jóvenes (y no tan jóvenes) que no pueden comprar un piso, subidas de dos dígitos en los precios de alquiler… La resaca del estadillo de la burbuja sigue causando quebraderos de cabeza a los ciudadanos y también a los políticos. El pacto de presupuestos alcanzado por el Gobierno del PSOE con Unidos Podemos dedica un apartado específico a vivienda. “Se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica”, señala uno de los puntos de ese texto. La idea es que las Administraciones locales o autonómicas puedan limitar las subidas de precios. Pero el planteamiento cuenta con un gran obstáculo: España no tiene una estadística oficial de precios de alquiler como sí existe con las compraventas de inmuebles. Para elaborar ese índice habrá que partir de cero. O casi.

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Sobre la necesidad de una estadística oficial, prácticamente hay unanimidad entre los expertos. También sobre los motivos por los que ahora no existe. “Hay que tener en cuenta que tradicionalmente el mercado de alquiler de vivienda es minoritario frente al de compra”, señalan fuentes del INE. Fernando Encinar, director de estudios de Idealista, lo sintetiza de manera más directa: “El alquiler no le ha importado a nadie”.

Los cambios en la sociedad española han obligado a modificar esa percepción. Aunque lejos de la media europea, un 16,9% de los encuestados señalaron vivir de alquiler en la Encuesta de condiciones de vida de 2017. 3,3 puntos más que en 2007 (13,9%). Conforme suben el número de inquilinos y los precios, más voces reclaman soluciones. Pero vigilar algo sobre lo que no se tienen datos oficiales, más allá de las publicaciones de algunos portales inmobiliarios, supone un problema político. El Ministerio de Fomento, dirigido entonces por Íñigo de la Serna, prometió el 6 de noviembre de 2017 que se haría un índice de precios. No detalló cómo ni con qué periodicidad se publicaría y, un año después, España sigue sin datos.

Fomento apuesta por las fianzas

Helena Beunza, secretaria general de Vivienda, llegó al cargo el pasado julio tras el cambio de Gobierno “Nadie me transmitió que hubiera algo concreto en marcha, aunque sí existía una conciencia en el equipo del Ministerio de que esto es importante”, responde sobre la promesa del anterior ministro. Beunza destaca la importancia de una estadística "para aportar transparencia" y la idea de su departamento, según adelantó a eldiario.es, es usar las fianzas de los alquileres como base. Como la vivienda es una competencia autonómica, explica Beunza al teléfono, hay que “establecer mecanismos de fianza que fomenten su depósito y que a las comunidades autónomas les interese hacerlo”. Obligar a que el dinero recaudado por las fianzas de alquiler se destine a políticas de vivienda es una de las posibilidades. Si todos los alquileres quedasen registrados de esa manera, lo siguiente “sería trabajar en un intercambio ágil entre administraciones”. Beunza no descarta incorporar al fichero “datos de otros actores o del registro de propiedad”.

Julio Rodríguez, vocal del Consejo Superior de Estadística, lleva años preguntando por la falta de registros oficiales de alquileres cada vez que se reúne a ese órgano consultivo del Ministerio de Economía. “Es una carencia clamorosa”, señala el también exdirector del Banco Hipotecario. De la redacción del acuerdo presupuestario, le preocupa que “se limita a decir que los Ayuntamientos harán un índice, pero no alude a la evidente necesidad de que la haya para España”. Actualmente, añade, “se usan datos de [los portales] Fotocasa o Idealista, que son parte interesada y se basan normalmente en precios sobre oferta”.

Encinar, cofundador de Idealista, rebate que “no hay ningún interés ni ninguna necesidad de que los precios suban o bajen y lo que reflejan son la foto real del mercado”. Destaca que el portal no cobra nada por poner un anuncio de alquiler y reivindica sus 18 años de experiencia observando el mercado. “Nuestro informe, que se basa en 65.000 anuncios, está bastante cerca del precio de cierre porque, a diferencia de la compra, el inquilino puede rascar poco y los propietarios se ajustan al precio para que les llamen”, indica. Para la estadística pública, Encinar lanza una sugerencia: “Se podría aplicar el dato de Idealista con una desviación típica, pero el uso de recursos públicos debe ser razonable”.

La excepción catalana

Para encontrar una comparativa entre los precios de los portales y los de mercado real hay que ir a Barcelona. Un estudio del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, relativo al segundo trimestre de 2017, detectó una desviación de 454 euros entre la media de la oferta de los portales y las fianzas depositadas ante el organismo autonómico competente. La diferencia se reducía a 144 euros al contemplar solo las ofertas con vigencia inferior a 25 días. “La oferta crece porque las expectativas crecen, pero eso no es el alquiler real”, indica Anna Vergés, directora del observatorio. Pero también advierte que analizar los datos de los portales “es útil para saber si hay más o menos oferta y hacer un seguimiento”.

Los estudios que elabora el organismo que dirige Vergés son posibles porque Cataluña es una excepción entre el páramo estadístico. Desde hace años se persigue con celo que todos los contratos de alquiler depositen la fianza obligatoria por ley, equivalente a un mes de renta, en Incasòl, el Instituto Catalán del Suelo. Esto permite hacer un seguimiento de los nuevos alquileres por localidades e incluso, en el caso de Barcelona, por barrios. El observatorio, explica Vergés, va más allá porque elabora un índice que tiene en cuenta otras variables básicas: superficie, año de edificación y ubicación. Nació tras la victoria de Ada Colau en las municipales, pero participan de él también la Generalitat y la Diputación de Barcelona porque “el problema es metropolitano, no solo de ciudad”. Ahora puede convertirse en el ejemplo a seguir para el resto de localidades y comunidades.