El mercado inmobiliario mundial se calienta: crece el riesgo de una nueva burbuja global

La crisis del coronavirus y el rebote económico posterior están llevando a los mercados inmobiliarios a situaciones desconocidas desde 2008, en la antesala del estallido de la burbuja inmobiliaria que dio paso a la Gran Recesión. Un análisis con datos de la compañía financiera Bloomberg así lo atestigua. “El extraordinario estímulo que ha ayudado a poner de nuevo en pie a la economía global también está avivando un nuevo problema: las burbujas inmobiliarias”, escribe la economista Niraj Shah, responsable del informe.

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El estudio analiza cinco variables de riesgo —la relación entre precios y rentas, la relación entre precios e ingresos, el crecimiento real de precios, el crecimiento nominal de precios y el crecimiento del crédito en términos anuales— para predecir la posibilidad del estallido de una burbuja inmobiliaria. Y elabora una clasificación por países en función del riesgo al que se enfrentan. En los tres primeros puestos figuran Nueva Zelanda, Canadá y Suecia, que se sitúan en zona roja en prácticamente todos los indicadores. Noruega, Reino Unido, Dinamarca o Estados Unidos, “no están muy lejos” de los primeros, lanzando igualmente señales preocupantes.

La clasificación de los 10 primeros la completan Bélgica, Austria y Francia, con España alejada de la cabeza (ocupa la 17ª posición) por detrás de países como Alemania, Holanda, Portugal o Suiza. En el caso español, el mayor riesgo se detecta en el crecimiento del crédito —”un indicador de problemas futuros”— que es el cuarto más elevado, solo por detrás de Francia, Noruega y Colombia. España puntúa en la zona media de riesgo en la relación de los precios tanto con las rentas como con los ingresos, dos indicadores que dan pistas sobre la sostenibilidad del crecimiento del mercado y que en la mayoría de países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo (la OCDE, que agrupa a 38 de las economías más ricas del planeta) está superando los niveles de 2008. Pero el inmobiliario español se queda claramente en verde, la zona de menos riesgo, en lo que a crecimiento nominal (sin contar con la inflación) de los precios se refiere, con el valor más bajo de los 20 primeros países de la tabla: un 1,7%.

Un “cóctel de ingredientes”

El informe describe bien la situación que ha provocado que “la evaluación de riesgos esté dando signos de alarma de una intensidad no vista desde los prolegómenos de la crisis financiera de 2008”. El coronavirus, explica, ha traído un “cóctel de ingredientes” en el que no faltan bajos tipos de interés, unos estímulos fiscales “sin precedentes”, ahorros forzados por el confinamiento listos para ser utilizados, limitación de la oferta de casas y las “expectativas de una recuperación robusta de la economía global”. A eso se añaden “dinámicas específicas de trabajo” que han llevado a muchas personas que teletrabajan a buscar hogares con más espacio, bancos que han aliviado las condiciones de crédito para los prestatarios más solventes y Gobiernos que han incentivado la compra de vivienda con exenciones fiscales.

Pese a todo ello, la autora del estudio evita caer en el fatalismo y señala que “aunque la métrica de riesgos crece, hay razones para esperar que el periodo venidero se caracterice más por un enfriamiento que por un colapso”. La clave será el momento en que empiecen a subir los intereses y se encarezcan los créditos, cuando “la resiliencia del boom inmobiliario se pondrá a prueba”.

El recuerdo de 2008

En favor de ello se están tomando ya medidas en muchos países, como reducir los riesgos hipotecarios (prestando un menor porcentaje respecto al valor de bien inmueble que se usa como garantía) o retirar incentivos fiscales a los inversores en ladrillo, algo que ya ha hecho Nueva Zelanda. El informe recuerda que muchas exenciones fiscales, que durante la crisis del coronavirus han ayudado a sostener el mercado, van a extinguirse en breve, lo que “podría aumentar gradualmente la oferta de casas y contener el crecimiento de precios”.

Pero el riesgo de un estallido abrupto está ahí y “es mayor cuando existe un auge sincronizado, como es el caso en el actual ciclo”. En 55 de los 56 mercados analizados, los importes de las casas están subiendo y el índice de precios de vivienda del Fondo Monetario Internacional (que engloba a 57 países) está por encima de lo que marcaba en 2008 y con signos de seguir elevándose. Señales preocupantes porque al fin, como advierte el informe, “no se necesita mucha memoria para recordar un tiempo en que los crecimientos descontrolados de precios provocaron una crisis”.