Vivienda

La OCDE alerta de que los límites al alquiler pueden reducir la inversión en construcción

El organismo pide más gasto social en vivienda y cambios en las regulaciones de suelo e impuestos para lograr políticas más efectivas

Promoción de viviendas en construcción en Boadilla del Monte (Madrid).
Promoción de viviendas en construcción en Boadilla del Monte (Madrid).Carlos Rosillo

Precios de compra y alquiler que crecen, escasez de suelo donde construir, impuestos que dificultan la compra, gobiernos que recortan gastos, escasa movilidad laboral, pobreza energética… Son las caras del poliédrico rompecabezas que, según la OCDE, supone el acceso a la vivienda. El organismo que reúne a las economías más ricas del mundo también alerta de que las regulaciones de los alquileres “tienen impacto en el funcionamiento eficiente de los mercados inmobiliarios, en tanto que pueden desalentar la inversión en construcción y en mantenimiento”. El Gobierno español lleva meses debatiendo sobre la posibilidad de imponer límites a los alquileres, una cuestión que ha dividido a los dos socios de la coalición, los socialistas (que defienden ayudas fiscales para incentivar la oferta de alquiler) y Unidas Podemos (favorables a establecer topes a los alquileres).

El acceso a la vivienda es un “reto creciente en muchos países”, alerta la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, que agrupa a 38 de las economías más avanzadas del planeta, en un informe publicado este lunes, con un dato para la reflexión: entre 2005 y 2015, los gastos que provoca la vivienda en las familias crecieron de media cinco puntos, “alcanzando un 31% del presupuesto en los hogares de ingresos medios”. En ese mismo periodo, la porción de sus ingresos que las familias debían dedicar a salud o transportes creció menos de un punto, y en otros gastos básicos como educación, ropa o comida descendió. Es decir, la vivienda da un mordisco cada vez mayor a los recursos de los que disponen las familias.

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Con el objetivo de diagnosticar el origen del daño y de promover políticas enfocadas a remediarlo, la OCDE ha preparado esta semana varias jornadas enfocadas en la vivienda. Y para abrir fuego publica este lunes el estudio Brick by brick. Building better housing policies (Ladrillo a ladrillo. Construyendo mejor políticas de vivienda). El informe recuerda que la vivienda es “una necesidad humana básica” y que resulta una cuestión capital para el bienestar humano. Y cita algunos procesos que lo están poniendo en entredicho, como “el fracaso del sector de la vivienda para proveer suficientes hogares donde la demanda es fuerte, como las áreas urbanas ricas en empleo”.

La OCDE no olvida mencionar el desafío medioambiental que suponen los edificios de viviendas, responsables globalmente de un 17% de las emisiones globales de gases de efecto invernadero y de un 37% de las emisiones de partículas finas (contaminantes y nocivas para la salud humana).

Los citados son “retos interconectados” para el club de países ricos y por tanto requieren de “acción política en un amplio rango de dominios”. Para empezar, en los presupuestos. “La inversión pública en desarrollo de vivienda ha caído del 0,17% del PIB, en 2001, al 0,06 del PIB en 2018, como media para los países de la OCDE”, reza el informe del organismo en un tirón de orejas para sus socios. Como resultado los autores —un amplio elenco de especialistas del departamento económico de la OCDE, coordinados por los economistas Boris Cournède y Volker Ziemann— piden a los países “una mayor inversión en vivienda social y asequible”, una solución a la que solo encuentran virtudes. Realizar ese esfuerzo económico, sostienen, “tendría el beneficio dual de proteger a los hogares vulnerables o de bajos ingresos mientras se expande la oferta de viviendas y, como resultado, se alivia la presión creciente de los precios”. Además, se puede aprovechar para hacer nuevas construcciones medioambientalmente más sostenibles y “evitando la segregación social y económica”.

Los estragos de la pandemia

Empezar por recomendar ese aumento del gasto no es casualidad. Al ya citado recorte del gasto que los países de la OCDE han dedicado a la vivienda en los últimos años, se añade el reto de la crisis del coronavirus. Esta ha agravado la situación especialmente para quienes más difícil lo tenían ya antes de la llegada del virus. La pandemia “ha provocado fuertes pérdidas de empleo e ingresos que se han concentrado en los grupos más vulnerables”, como los hogares jóvenes o de ingresos bajos (con empleos más precarios y menos susceptibles del teletrabajo, por lo general). Y eso “exacerba las dificultades para asegurar el acceso a vivienda asequible de calidad”.

Pero no todo es aumento del gasto. El club con sede en París también sugiere otros dos cambios que los Estados pueden acometer para facilitar el acceso a la vivienda. Así, el informe señala que “las reformas en las políticas sobre el suelo pueden levantar obstáculos para la expansión de la oferta”. En otras palabras, agilizar más la construcción de nuevas viviendas para que aumente la oferta. Cita, por ejemplo, cambiar el número de alturas que se pueden edificar. Al respecto también alerta sobre la descoordinación entre diferentes niveles de la administración, lo que puede provocar ineficacias. El otro cambio que propone la OCDE es desplazar la imposición sobre vivienda de las transacciones (es decir, los impuestos que se pagan cuando se compra una vivienda y que según el organismo ponen una barrera de acceso a la compra para muchos hogares) a la propia tenencia, en forma de gravámenes anuales que dependan más de los precios del suelo que del valor corriente de los inmuebles.

Además, se recomiendan otras tres soluciones graduales. Estas son convenientes, dicen los autores del informe, pero se deben adoptar con medidas compensatorias porque en el corto plazo pueden provocar desequilibrios. La primera es la retirada de incentivos fiscales para los propietarios de vivienda, lo que en un momento inicial dificultaría a las familias más jóvenes comprar, pero pasado un tiempo ayudaría a que bajasen los precios. La segunda es flexibilizar el mercado de alquiler, lo que según los expertos de la OCDE ayuda a que aumente la oferta. Sobre este punto advierte que en el corto plazo la medida puede resultar muy nociva para los inquilinos más vulnerables y por eso piden que se acompañe de otras soluciones “incluyendo por ejemplo un aumento en la provisión de vivienda social”. La tercera propuesta intermedia es adoptar normativas ambientales más estrictas para lograr edificios más sostenibles, lo que presiona al alza sobre los precios de construcción y mantenimiento de las casas, por lo que se piden subsidios y ayudas compensatorias.

España, en la parte baja de la tabla de gasto

El informe publicado este lunes da soluciones genéricas para todos los países miembros de la OCDE y no lleva recomendaciones específicas para cada uno de sus socios. Pero sí acompaña unas fichas país por país que muestran a las claras las debilidades de cada uno. En el caso de España destaca precisamente el escaso gasto dedicado a las políticas de vivienda en su conjunto, del 0,1% del PIB, cuando la media de los países del club es del 0,32% y el más avanzado al respecto, el Reino Unido, dedica un 1,53% del PIB. Hay que tener en cuenta que el año tomado como referencia en el estudio es 2018, que junto con 2017 marcaron el suelo en lo que a gasto en vivienda presupuestado por el Gobierno se refiere. En los últimos Presupuestos aprobados, por ejemplo, las partidas se han multiplicado por más de cuatro.

España también destaca negativamente en la sobrecarga que suponen los gastos de vivienda para los inquilinos de bajos ingresos: un 46% de este tipo de hogares destinan más del 40% de su presupuesto a la casa. La media de la OCDE es 11 puntos inferior (35%) y el país con peor pronóstico es Colombia (73%). En la media con otros países del club se encuentra en cuanto a la volatilidad de precios, lo que sugiere un crecimiento relativamente estable, aunque se alerta al respecto de que “tras la crisis financiera global [de 2008], los precios de compra y alquiler han divergido enormemente entre regiones, con presiones al alza en algunas ciudades, como Madrid y Barcelona). Directamente relacionado con los precios, los requerimientos de capital para obtener una hipoteca también se encuentran en la media del club de países ricos.

Y en la parte positiva, España destaca por el bajo tiempo que lleva a los ciudadanos ir de su casa al trabajo —lo que en general muestra capacidad para encontrar casa cerca de donde se trabaja y redes de transportes eficientes, aunque también puede relacionarse con una baja movilidad laboral—, en la escasa tasa de sobreocupación o hacinamiento de los hogares y también puntúa bien en los estándares ambientales (a lo que ayuda el clima, señala el informe, al no requerir mucha calefacción en invierno). España también figura en el informe entre los países que puntúan más alto en el control de rentas de alquiler. Al margen de debate político sobre el control de precios, el estudio mide todas las normativas que de una manera u otra impiden el crecimiento libre de las rentas (por ejemplo, el hecho de que en los años de contrato las subidas estén acotadas al crecimiento del PIB u otros indicadores) y otorga a España una puntuación de 0,57 en una escala entre cero y uno. La media de la OCDE es de 0,41 puntos y el país que más puntúa es Suecia (0,94).

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