El precio de la vivienda se encareció un 7,6% en verano y se acerca a su máximo histórico

Los precios de la vivienda en España crecieron un 7,6% durante el tercer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2021. Se trata de una leve deceleración con respecto a los incrementos del 8,5% y del 8% que mostraron en el primer y segundo trimestres, respectivamente, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es decir, que la vivienda se está frenando, pero avanza a una velocidad notable. El rumbo está claro: los importes se acercan cada vez más al pico que marcaron en 2007, durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. De hecho, en las casas a estrenar hace tiempo que los precios están en máximos, mientras que la segunda mano todavía está lejos del desenfreno de dos décadas atrás. Pero son precisamente las casas usadas, que suponen la inmensa mayoría del mercado, con ocho de cada 10 operaciones, las que más se están encareciendo en este 2022.

En el último verano, cuando se alcanzó la cima de la actual crisis inflacionista, las viviendas de segunda mano fueron un 7,8% más caras que entre julio y septiembre del año pasado. Se trata apenas de una décima menos del 7,9% que se encarecieron en el segundo trimestre, lo que refleja que este segmento del mercado, que está experimentado un auge sin precedentes, se resiste a frenar. Por el contrario, las casas de obra nueva, que iniciaron el año por encima del crecimiento general de precios (10,1%), en el tercer trimestre avanzaron un 6,8%. La diferencia de ritmos se aprecia mejor todavía al mirar solo la variación trimestral de precios (es decir, lo que subieron con respecto al trimestre previo): un 1,9% en las viviendas usadas y un 0,9% en las nuevas.

Para Santiago Martínez, responsable de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, “el mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso de las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios abiertos”. En otro análisis enviado a los medios, María Matos, portavoz del portal Fotocasa, ha valorado que el cambio en la política monetaria en la zona euro, que empezó a tomar cuerpo precisamente a principios de julio, “ha acelerado todavía más la situación de compra de los ciudadanos, quienes se han apresurado a cerrar las compraventas antes de que las condiciones de los préstamos se endurezcan todavía más”. Es decir, que ante el previsible encarecimiento del euríbor, muchos se apresuraron a comprar y eso ha ayudado a sostener el crecimiento de precios.

La estadística del INE no ofrece datos sobre los importes medios de las casas en euros. Consiste en un índice de base 100 que asigna ese valor a lo que valía una vivienda de media en 2015. Sobre ese indicador, en el tercer trimestre de este año los precios de la vivienda se situaron cerca de los 144 puntos. Es decir, han subido un 44% desde 2015. En términos comparativos, las casas valen ahora aproximadamente lo mismo que a finales de 2008, aunque el contexto es muy diferente: ahora suben mientras que entonces el sector iniciaba una larga senda de bajada tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Respecto al pico de aquella época (casi 152 puntos, en el tercer trimestre de 2007), las casas son ahora solo un 5% más baratas. De seguir creciendo al mismo ritmo, lo que no es previsible porque la mayoría de analistas prevén que el mercado se amaine en un contexto internacional de caídas de precios, la vivienda superaría ese récord histórico a mediados del año próximo.

Retroceso de la actividad

Aunque tarde un poco más, es solo cuestión de tiempo que eso acabe sucediendo. Tanto los ingresos de las familias españolas como los precios generales son más elevados que los de aquella época, y el hecho de que la vivienda no haya superado los importes de entonces es una muestra más del tamaño excepcional que alcanzó en España la burbuja inmobiliaria (y la crisis que sobrevino tras el pinchazo). De nuevo, hay diferencias por tipos de activos: en las casas a estrenar los importes hace tiempo que están en máximos históricos. En el tercer trimestre rozaron los 155 puntos, un 13% por encima del máximo de la primera década del siglo. Las usadas, sin embargo, marcan 142 puntos, un 16% por debajo de los 169 puntos que marcaron en el verano de 2007.

Pero este destino no es incompatible con una perspectiva para el mercado que apunta a un enfriamiento claro. “Las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres”, resume Martínez, de Ibercaja, quien destaca que hay “varios factores que apuntan un cambio en el ciclo”, como el enfriamiento general de la economía, la subida de los tipos de interés y el incremento de los costes de producción, aunque estos últimos afectan fundamentalmente a la vivienda nueva y no al mercado de segunda mano. “Se han alcanzado cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo, incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del número de hogares que se ha experimentado en España”, añade el experto. En otras palabras: el acelerón que se vivió entre finales del año pasado y principios de este toca a su fin. La duda es cuanta inercia conservará el mercado y cuánta velocidad perderá.

Al analizar la evolución de precios por territorios, el tercer trimestre muestra que la tendencia al decrecimiento no es uniforme. En 10 comunidades y en las dos ciudades autónomas, los importes se desaceleraron con respecto al segundo trimestre. Las que pisaron el freno de manera más evidente fueron Baleares (del 10,9% al 8,3%) y Andalucía (del 10,2% al 8,3%). Pero en otras siete comunidades (Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Madrid y País Vasco) los precios siguieron ganando inercia. La mayor aceleración la mostró la región de la capital, pero Cantabria (pese a que allí se están frenando) es donde se registró una mayor variación interanual (9,3%). El extremo opuesto lo ocupa Aragón (6,2%).