Baleares plantea vetar la compra de vivienda a extranjeros ante la escalada de precios

Son Espanyolet, un barrio de casas bajas en pleno centro de Palma, está en venta desde hace una década. “Los compradores extranjeros empezaron por Santa Catalina y lo coparon. Cuando ya no les pareció interesante porque no querían padecer el ruido y las consecuencias de la vida nocturna, se vinieron aquí, donde está todo lleno de plantas bajas con patios”, cuenta Mari Carmen Gutiérrez, que lleva décadas viviendo en el barrio. Un paseo por la zona descubre en unos minutos un oasis de tranquilidad en medio de una ciudad de 415.000 habitantes. Apenas pasan coches. Hay fachadas recién pintadas, arquitectura moderna que convive con las pequeñas casas bajas tradicionales que mantienen todavía su idiosincrasia. La zona engaña, porque a simple vista no se intuye que la mayoría de viviendas cuentan con apetitosos patios y jardines traseros que multiplican la superficie de los inmuebles. Un caramelo para quienes quieren vivir en el centro y pueden poner cantidades irreverentes sobre la mesa.

Barrios como Son Espanyolet son un lugar idílico para vivir y son muchos los que quieren comprar allí, como es el caso de los ciudadanos extranjeros de alto poder adquisitivo, en especial procedentes de otros países de la UE. Este atractivo se extiende a todo el territorio de Baleares. Cerca de 60.000 extranjeros se han hecho con una vivienda en las islas en los últimos diez años. En 2021, el volumen de compra de inmuebles por parte de foráneos supuso casi el 40% de las operaciones en la comunidad, según las estadísticas del Colegio de Registradores. Solo Canarias se acerca a este dato, con un 25,87%. La demanda de vivienda es extraordinariamente fuerte, entre extranjeros (sobre todo alemanes, británicos y franceses) y no extranjeros, y es uno de los elementos que explica que el precio medio del metro cuadrado sea de 3.082 euros, el segundo más caro por detrás de la Comunidad de Madrid (3.229 euros).

La escalada de precios ha llevado al Gobierno balear, integrado por un tripartido de PSOE, Podemos y Més, a crear una comisión para analizar la posibilidad de prohibir la adquisición de vivienda a los ciudadanos, extranjeros o no, que lleven menos de cinco años residiendo en la comunidad. El portavoz del Ejecutivo y dirigente del PSOE en las islas, Iago Negueruela, afirmó en octubre que son “partidarios de fijar límites”. El vicepresidente Juan Pedro Yllanes, de Podemos, defendió hace unos días este tipo de restricciones y puso como “modelo a seguir” a Canadá, que acaba de tomar este tipo de medidas de forma temporal. Mientras unos países ponen coto a estas transacciones, otros como España incentivan la inversión de extranjeros mediante la concesión de los polémicos visados dorados, que permiten acceder a la residencia a cambio de comprar un piso de más de 500.000 euros.

Los expertos consultados dudan de la viabilidad legal de impedir la adquisición de bienes inmobiliarios por parte de no residentes, al menos a corto y medio plazo, y especialmente en el caso de un territorio de la UE. En cualquier caso, tampoco ven muy claro que tenga un efecto significativo en el conjunto del precio de la vivienda. Pero en Son Espanyolet, donde buscar una vivienda asequible es difícil por la presión de la demanda, muchos vecinos defienden la necesidad de estas limitaciones. “El noruego que se hizo con muchas de las viviendas del barrio tocaba a la puerta y te decía que te pagaba 700.000 euros si al día siguiente ibas al notario a formalizar la venta”, cuenta Juan Antonio Pérez, miembro de una plataforma de vecinos del barrio que lleva años luchando contra los propietarios foráneos que adquirieron viviendas e intentaron montar negocios de alquiler turístico para rentabilizar su inversión.

Con estos propietarios la relación ha sido muy tensa, con denuncias muy frecuentes por obras y negocios ilegales que al final la plataforma vecinal consiguió tumbar. “Este inversor noruego nos dijo riendo que en diez años ninguno de nosotros íbamos a conocer el barrio”, cuenta Gutiérrez.

La carestía de la vivienda ha abierto este debate en Baleares, pero el interés de los extranjeros por comprar una casa en España va más allá de esta comunidad. En 2022, los extranjeros compraron más viviendas que nunca en el conjunto del país tras el parón que supuso la pandemia. En el primer semestre los notarios contabilizaron 72.987 transacciones protagonizadas por compradores foráneos, la cifra más alta desde 2007, cuando empezó la serie histórica. Además, se trata del 20% del total de las compraventas registradas en todo el país, lo que iguala el récord de la segunda mitad de 2015. La tendencia se mantuvo en el tercer trimestre, según los datos de los registradores, con 26.728 viviendas compradas por extranjeros, un 15,92% del total de las operaciones y un récord de la serie histórica.

Las restricciones a la compra por parte de extranjeros o no residentes son más habituales de lo que se podría pensar. El caso que más ha destacado recientemente es el de Canadá, que durante los próximos dos años lo prohibirá para aliviar el precio de los pisos. En la provincia de Ontario, por ejemplo, ya se tomaron medidas con anterioridad: los extranjeros pagan un 20% adicional cuando compran una propiedad. Australia y Nueva Zelanda también han impuesto restricciones a la compra de casas por parte de los extranjeros no residentes.

Residentes o no residentes

En la UE hay varios casos, como Dinamarca y Malta, donde exigen residir un mínimo de años en el país, sean residentes o no, para poder comprar casa. Las restricciones son más estrictas en el archipiélago finlandés de las islas Aland. Los europeos que quieren comprar un terreno en este paraje nórdico tienen que obtener previamente el permiso de las autoridades. “Estas tres excepciones están ya recogidas en los tratados de adhesión de estos países a la UE, fueron negociadas con anterioridad, pero tomar medidas como esta parece complicado cuando ya se es Estado miembro”, advierte Joan David Janer, profesor de Derecho Internacional Público de la Universidad de las Islas Baleares. Croacia también incluyó, en su tratado de adhesión en 2013, una serie de restricciones en la adquisición de tierras agrícolas por ciudadanos de la UE durante un plazo de diez años.

Este tipo de limitaciones se enfrentan a dificultades legales. Janer explica que los tratados establecen cuatro elementos fundamentales que chocan con la pretensión de limitar el poder de compra de un ciudadano europeo en cualquier país de la UE. Se trata de la no discriminación por razón de nacionalidad, la libertad de residencia, la libre prestación de servicios y la libre circulación de capitales.

Algunos territorios comunitarios han intentado cambiar las reglas con poco éxito. Por ejemplo, el Parlamento de Córcega aprobó en 2014 un estatuto del residente, que exigía cinco años para obtenerlo. No prosperó porque el presidente francés dijo que era contrario a la Constitución y al derecho europeo y que, en cualquiera caso, la región corsa no tenía competencias.

La región belga de Flandes también intentó en 2009 establecer un tiempo de arraigo determinado para alquilar o comprar, pero el Tribunal de Justicia de la UE determinó en 2013 que era contrario a los tratados por discriminatorio y por vulnerar distintas libertades comunitarias, y tumbó la iniciativa. “Pero dejó abierta la posibilidad de tomar este tipo de medidas si se justifican por el interés social de la propiedad, un pequeño resquicio que quieren aprovechar los partidarios de este tipo de restricciones en Baleares”, explica Janer.

En el caso de los países extracomunitarios, tampoco están claras del todo las consecuencias jurídicas, ya que los tratados bilaterales suelen incluir una cláusula de reciprocidad. Si se limitara a los británicos, ya fuera de la UE, a comprar en España, ¿qué haría el Reino Unido?

Sea más o menos factible esta iniciativa, el debate se ha instalado en la arena política. Sin embargo, ¿cuál puede ser la repercusión económica de estas medidas? En barrios concretos puede tener un efecto más directo, pero en el mercado general, es más dudoso, según algunos expertos. “Los estudios apuntan que cuando se produce un incremento de precios en el sector inmobiliario de lujo, se genera un efecto de arrastre en los otros sectores y se acaba encareciendo la vivienda más asequible, pero creo que los resultados de restricciones como la que analiza Baleares no están claros”, explica el economista Eduardo Robsy, que fue director general de Vivienda en Baleares hasta la primavera de 2022.

Impacto

“La medida anunciada por Canadá, además, no supone una prohibición total, sino una multa; es decir, los extranjeros pueden comprar pero se enfrentan a una sanción, lo que en realidad es más bien un impuesto”, añade. Aunque puede haber consecuencias: según la norma, el tribunal superior de Justicia de la provincia donde se encuentre la propiedad “puede dictar una orden y obligar la venta del inmueble en la forma y condiciones que se establezcan”. Apenas el 1% de las ventas de viviendas en el país norteamericano son realizadas por extranjeros.

Los problemas de vivienda en Baleares, y en otras zonas tensionadas del mundo, suelen responder, según Robsy, a un crecimiento de la población general que impulsa la demanda y, por lo tanto, suben los precios. El Instituto Nacional de Estadística prevé que España gane más de cuatro millones de habitantes en los 15 próximos años. Baleares es la comunidad que más crecerá en términos relativos, un 25%, seguida de Murcia (16%). Por ello, Robsy está convencido de que se necesita, entre otras cosas, más inversión en vivienda protegida, tanto pública como privada: “En vivienda no hay soluciones milagro”.

El presidente de ABINI (Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional), Hans Lenz, considera en ese sentido que el gran problema es de falta de oferta: “La población balear hace tiempo que ya no recibe vivienda nueva en cantidades suficientes; se estima que faltan 16.000 viviendas”. Lenz considera que las comunidades autónomas no tienen competencias para poner en marcha este tipo de medidas. A nivel estatal, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aseguran que no está ahora en sus planes impulsar limitaciones a la compra de viviendas por extranjeros.

El impacto en el precio ha sido inapreciable en el caso de Nueva Zelanda, donde se adoptó una medida de este tipo en agosto 2018. Desde entonces la vivienda se ha encarecido un 55%, destaca José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y que se muestra crítico con este tipo de medidas. “Responden a una política que consiste en decir a los ciudadanos que los culpables son otros”, explica. “Además, a las Administraciones no les cuestan dinero estas iniciativas, como sí tendría elevados costes presupuestarios, por ejemplo, poner en marcha planes a mi juicio más efectivos como construir un parque de viviendas protegidas o alquiler social”, opina.

En Canadá, los precios de la vivienda han estado subiendo de forma ininterrumpida desde 2010 hasta llegar a duplicarse a finales de 2021 respecto a 2010. En 2022, sin esta medida en vigor, los precios ya cayeron un 12% y se espera que en 2023 puedan caer entre un 15% y un 20%. Javier Gil, del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, defiende estas restricciones: “El objetivo de esta medida, es que si alguien compra una casa, sea para vivir en ella. Es decir, acabar con el buy to rent y otras formas de financiarización de la vivienda”, explicaba recientemente en Twitter.

La Costa del Sol es otro de los lugares más buscados por los extranjeros. Mario Garnica, director de la agencia Engel & Völkers en Málaga, indica que “la llegada de este tipo de cliente con un alto poder adquisitivo ha empujado a los promotores a la construcción de viviendas con unos estándares de calidad muy superiores a lo que se venía haciendo hasta ahora, regenerando zonas y generando riqueza y empleo en la ciudad”. Pero también señala que “la otra cara de la moneda está en la subida de precios en las zonas más deseadas, con aumentos del 20% y desplazamiento de la población local hacia otras zonas”.

Visados de oro

Mientras en Canadá se restringe la venta a extranjeros, países como España, Portugal e Irlanda han apostado por lo contrario: incentivar la inversión a través de los polémicos visados de oro, por los que el Estado otorga permisos de residencia a cambio de comprar una vivienda de un determinado valor.

En el caso de España, donde su implantación se remonta a 2013, el precio mínimo de la propiedad es de 500.000 euros. Este tipo de cliente extraeuropeo ha aumentado su peso dentro del total de compras extranjeras superiores a esa cantidad, en concreto un 18,3% respecto a 2020, según Sonneil, firma especializada en la comercialización de segunda residencia en la costa que ha analizado los datos a partir del Anuario del Colegio de Registradores de la Propiedad.

En Portugal, donde el precio mínimo es de 350.000 euros, el Gobierno se está planteando eliminarlas y Grecia ha restringido los requisitos para lograrlas. En España, el Gobierno no se ha mostrado a favor de eliminar esta figura, al menos de momento. El mecanismo ha sido paralizado en la UE cuando se trata de ciudadanos rusos, tras la invasión de Ucrania. Actualmente, 13 países de la UE o miembros Schengen tienen programas Ciudadanía por Inversión y Residencia por Inversión que permiten a los ciudadanos de terceros países adquirir un pasaporte de la UE o un permiso de residencia a cambio de invertir en bienes raíces, bonos, entre otros activos.