La venta de viviendas sufrió un brusco frenazo en diciembre: cayó un 18% por el efecto euríbor

El frenazo del mercado inmobiliario es una realidad. El pasado diciembre se vendieron en España un 17,8% menos de casas que en el mismo mes del año anterior, según los datos recopilados en las notarías de toda España y difundidos este martes. Ese dato no impide un año magnífico para el sector: el mejor desde 2007, con 719.680 compraventas. Pero como señala el Centro de Información Estadística del Notariado, “una de las tendencias del ejercicio fue el enfriamiento progresivo del mercado a lo largo del año”. Y arroja dos cifras que ilustran bien ese “marcado enfriamiento”. Si en el primer trimestre del año las ventas de casas crecieron un 22,8%, en los últimos tres meses en conjunto retrocedieron un 10,6%.

La buena noticia para quienes desean comprar una casa es que, en consonancia con esa pérdida de vigor de las operaciones, los precios también fueron perdiendo fuelle. En el conjunto de 2022, los notarios sitúan el importe medio por metro cuadrado en 1.615 euros, lo que supone un 6,2% más que en 2021, aunque todavía por debajo de los niveles de la burbuja de principio de siglo. Pero, de nuevo, el mayor contraste se da al comparar cómo empezó el año y cómo acabó. Si en enero los precios subían más de un 10% (y en marzo alcanzarían un 12%, el pico anual), en diciembre los contratos firmados ante notario reflejan un crecimiento de apenas el 0,5% (con un precio medio de 1.590 euros por metro cuadrado). Y en el caso de las viviendas unifamiliares, una tipología que a raíz de la pandemia experimentó un auge de potenciales compradores, incluso recoge en el último mes del año la primera caída de precio a nivel nacional, con un retroceso del 0,3%. En general, los pisos en bloques mostraron mayor resistencia tanto en las ventas como en los precios, aunque ambas categorías de inmuebles se han desinflado casi a la par.

Más marcadas son las diferencias por comunidades autónomas. En el conjunto del año, tres perdieron volumen de mercado respecto a 2021. En Castilla y León se vendieron un 3,8% menos de casas, en Madrid un 1,1% menos y en La Rioja un 1% menos. La región de la capital, sin embargo, fue la que experimentó un mayor crecimiento de precios (un 12,2%, con una media de 2.657 euros por metro cuadrado, el segundo territorio con las casas más caras, tras Baleares). Otras tres comunidades, Murcia, Canarias y la Comunidad Valenciana, experimentaron alzas en los importes de la vivienda por encima del 10%. Estos dos últimas fueron, además, las que vieron expandirse más las ventas, notablemente en el archipiélago ya que crecieron casi un 27% con respecto a un año antes.

A la altura de diciembre, sin embargo, la tónica general en todos los territorios era la caída en el volumen de operaciones en comparación con lo sucedido 12 meses antes. En Baleares, el retroceso alcanzó el 32%, y en Madrid, Cantabria, Andalucía y Castilla-La Mancha superó el 20% de caída. Los precios, sin embargo, solo retrocedían en el último mes del año en seis comunidades (País Vasco, Baleares, Extremadura, Castilla y León, Navarra y Castilla-La Mancha). Esta última es la que presenta un batacazo más abultado de los importes (-24,8%), lo que la convierte en la única en la que, en el conjunto de 2022, también bajaron los precios respecto al año anterior.

Las hipotecas también pisan el freno

Los mismos movimientos que en el mercado de compraventas se replican, todavía más acusados, en la firma de hipotecas. La estadística notarial refleja la firma de 355.470 préstamos para la adquisición de vivienda en 2022, un 2,8% más que en 2021. La cuantía promedio fue de 153.357 euros, un 3,8% más que un año antes. Esta creció en todos los territorios, aunque fue lógicamente dispar: mientras que en la comunidad con la vivienda más cara, Baleares, la hipoteca media superó los 234.000 euros, en Extremadura no llegó a 95.000 euros. Otra vez más, resultan reveladores los datos de diciembre: las operaciones respecto a un año antes cayeron un 22,2% (25.907 hipotecas firmadas) y ninguna comunidad evitó la contracción del mercado hipotecario. El importe medio sí creció, un 2,7% interanual, y alcanzó los 156.805 euros.

Los datos conocidos este martes suponen una avanzadilla de las estadísticas oficiales de compraventa de vivienda e hipotecas, que el Instituto Nacional de Estadística (INE) dará a conocer a lo largo de febrero. Ambas series tienden a coincidir en el largo plazo, pero en el corto difieren porque usan fuentes diferentes: los notarios contabilizan todas las operaciones que se firman en sus oficinas y el INE toma los datos de los registros de la propiedad, donde las operaciones suelen reflejarse un poco más tarde. Por ello, los expertos consideran la estadística notarial más fiel a los cambios de tendencia. En esa línea, precisamente, han incidido analistas como Francisco Iñarreta, portavoz del portal Idealista, quien ha destacado que “los datos del mes de diciembre muestran ya el enfriamiento que ha supuesto para el mercado el encarecimiento de la financiación y muestran un cambio en la percepción del mercado”. Para Iñarreta, “estas caídas de diciembre son relevantes si entendemos que estos descensos en diciembre son los primeros registrados en más de una década en este mes, que históricamente ha sido alcista”.