Poco chalé para tanta demanda

Buscar vivienda tampoco es como antes. Que el coronavirus ha cambiado las preferencias de los españoles respecto a la casa donde quieren vivir es indudable a estas alturas. Y también lo es que, en ese contexto, los unifamiliares se han erigido como nueva joya inmobiliaria. “El nuevo mercado derivado de la situación sanitaria, con la búsqueda de viviendas más amplias en superficie interior y exterior, está dando lugar a este interesante efecto”, definía el último informe de las asociaciones y colegios de agentes inmobiliarios de Cataluña (API Catalunya). Tener más metros cuadrados y un trozo propio al aire libre donde pasar un confinamiento ha cotizado al alza en los últimos tiempos. Sin embargo, el auge que experimentaron este tipo de casas en la recta final del año pasado empieza a dar signos de cansancio.

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“Es posible que la búsqueda de esta modalidad de vivienda durante los últimos trimestres haya producido cierto grado de agotamiento de producto”, señala la última estadística registral inmobiliaria, relativa al primer trimestre de este año. Entre enero y marzo, un 21% de las casas que cambiaron de manos eran unifamiliares, según los registradores. El porcentaje es históricamente alto, el tercer trimestre más alto de una serie estadística que data de 15 años atrás, pero retrocede respecto a los dos trimestres anteriores. Es por eso que, al buscar explicaciones de por qué la demanda es elevada, pero no tanto como a finales del año pasado, los analistas apuntan a la escasez de casas para satisfacer a todos los que quieren comprar una.

De oferta y demanda saben mucho los portales inmobiliarios, que tratan de anticiparse a golpe de clic a las tendencias que marca el mercado. Idealista y Pisos.com coinciden en una cosa con los registradores: los unifamiliares vivieron sus meses dorados en la segunda mitad del año pasado y han iniciado 2021 algo más flojos. Los datos facilitados por ambos portales a EL PAÍS, que no son comparables entre sí porque miden cosas diferentes, apuntan al verano pasado como el momento de máximo esplendor de la vivienda unifamiliar en España.

Así lo recoge, por ejemplo, Idealista a partir de sus datos de stock (el número de casas que se anuncian). Un 32% de los inmuebles ofertados por ese portal en toda España el pasado abril eran chalés, frente al 34% en febrero de 2020, el mes previo al primer estado de alarma. Es decir, que la oferta ha caído unos dos puntos. A la vez, los contactos, que miden el número de interacciones con los anuncios, han subido cuatro puntos en el mismo periodo —de un 25% en febrero de 2020 a un 29% este abril— aunque es cierto que alcanzaron su punto álgido (un 35% del total) en agosto del año pasado. La misma curva describen, aunque con diferentes porcentajes, los datos desagregados de los municipios de Madrid y Barcelona.

Y, de acuerdo con Pisos.com, no se trata solo de cambios de porcentaje, sino de un menor volumen de unifamiliares en términos absolutos. Ese portal señala que en febrero del año pasado tenía ofertadas casi 180.000 casas (no se especifica que son unifamiliares, pero se sobreentiende por oposición a la categoría de pisos, que son inmuebles en bloques colectivos). El pasado marzo, la oferta había descendido hasta menos de 150.000, una reducción del 16%. Y todavía más abrupto ha sido el descenso del suministro de casas en las provincias de Barcelona (unos 12.000 el pasado marzo, un 30% menos que antes de la pandemia) y en Madrid (unas 5.500 y casi un 40% menos que antes de la pandemia). En resumen: hay menos oferta que antes de la pandemia, pero más demanda.

Adaptación complicada

La adaptación del mercado hacia la nueva devoción por los unifamiliares no es sencilla. Para edificar nuevas viviendas, el proceso promotor lleva años y arranca con la compra de las parcelas, pensadas para un producto concreto. “Si transformas un suelo pensado para construir en altura a una promoción unifamiliar pierdes un tiempo que va contra la rentabilidad del proyecto”, indica un directivo del sector bajo condición de anonimato para no identificar a su empresa. La misma fuente apunta a otro motivo por la que será poco probable ver decisiones empresariales drásticas: “Hay una demanda de unifamiliares de segmento alto fuerte, pero no es fácil anticipar si esa demanda durará mucho tiempo, mientras que la demanda en altura es más que suficiente”, explica.

De hecho, en un reciente estudio de Idealista apuntaba precisamente a un retorno de cierta demanda hacia las ciudades, donde normalmente los unifamiliares son escasos mientras abundan los bloques de pisos. Con datos de mayo, el portal destacaba que un 43% de las búsquedas de inmuebles se concentraban en capitales de provincia, cinco puntos porcentuales más que un año atrás y ya muy cerca del 44,1% que marcaba ese indicador antes de la pandemia.

Y aun así, otros datos apuntan a que los promotores no han pasado por alto el cambio de tendencia. Según los datos de visados de obra nueva del Ministerio de Transportes, entre enero y marzo se solicitaron en España permisos para levantar 6.071 viviendas unifamiliares, un 17,6% más que en el mismo periodo de 2020. Mientras, los permisos para construir pisos en bloques retrocedieron un 5,6%. El mercado, a su ritmo, mueve ficha para intentar responder a la mayor demanda de unifamiliares, por lo general más grandes que los pisos, lo que se traduce en importes de venta más elevados. Un filón demasiado jugoso como para dejarlo escapar.