¿Qué pasa si no pago la hipoteca? ¿Qué es el valor de subasta? Las dudas de los españoles antes de comprar una vivienda

Este miércoles se ha cumplido dos años de la entrada en vigor de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La norma arrancó con sobresaltos porque los sistemas telemáticos que preveía no estaban listos e impuso la obligatoriedad de que los clientes hipotecarios dispusieran durante al menos 10 días de la documentación precontractual del préstamo para conocer todos los detalles y evitar malentendidos. En ese periodo, los notarios tienen un papel fundamental, ya que deben comprobar que la documentación es correcta, resolver las dudas de los clientes y dar fe de que entienden las consecuencias de lo que van a firmar. Eso queda reflejado en el acta previa de transparencia.

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Desde el 16 de junio de 2019, los notarios han autorizado cerca de 700.000 de estas actas: 677.596 hasta el pasado abril, según una estadística difundida este miércoles por el Consejo General del Notariado. Son más que el propio número de hipotecas firmadas (unas 606.000, según la misma fuente) porque en ocasiones los notarios dan luz verde a la operación pero esta no se completa por desavenencias entre el comprador y el vendedor o por cuestiones relacionadas con la entidad financiera. También hay que tener en cuenta las alteraciones que ha provocado la pandemia. De media, las notarías han emitido 1,16 actas de transparencia por cada hipoteca que se ha firmado. Y para hacerlo han tenido que atender antes a los futuros prestatarios y resolver sus cuestiones y verificar que entienden bien el préstamo.

Estas son, según los notarios, las cinco dudas que los clientes hipotecarios plantean con más frecuencia:

¿Es obligatorio contratar seguros y otros productos para que me den el préstamo?

Con carácter general, no; pero la respuesta tiene matices. La ley diferencia entre productos vinculados (obligatorios) y productos combinados (voluntarios). “En relación con el seguro de vida, por ejemplo, se prohíbe que se venda como producto vinculado”, explica la notaria María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Y lo mismo sucede con muchos otros requisitos, por lo que “ahora todas las hipotecas traen una retahíla de productos que puedes contratar o no”, añade la experta. Incorporar esos productos sirve para bajar el interés del préstamo. Ahora bien, también se permite en algunas circunstancias que la hipoteca se oferte con algún producto vinculado. En ese caso, señala Barea, debe figurar en la documentación precontractual “de forma expresa, advertida y muy especificada; y el notario también advierte de ello”.

¿Me pueden cobrar comisión si amortizo la hipoteca por adelantado?

Ante una amortización anticipada total (pagar la totalidad de lo que se debe), amortización anticipada parcial (adelantar una parte para abaratar el préstamo) o subrogación activa (cambiar la hipoteca de un banco a otro), la entidad tiene derecho a percibir una compensación. La novedad que trajo la ley fue que ahora “el banco no la puede fijar libremente, tiene unos límites”, indica Barea. Estos son del 2% en los 10 primeros años y del 1,5% en el resto de años de hipoteca para los préstamos fijos. En los variables, el límite es del 0,25% en los tres primeros años del préstamo o del 0,15% en los cinco primeros años.

“Eso son los topes legales, siempre se pueden negociar a la baja”, aclara la experta. Esta añade que “hay un concepto importante que es el de pérdida financiera: no es una comisión para que el banco gane dinero, sino para compensar el daño por quitarle antes de tiempo el préstamo”. Por eso la norma estableció una fórmula que calcula la pérdida que se está causando al banco. Si esta fuera inferior a los límites expresados antes, funcionaría como tope. “Cuanto más te alejes de la fecha de formalización, más probable es que la fórmula salga favorable, porque los primeros años es cuando el banco cobra más intereses”, indica la notaria.

¿Qué pasa si contrato un seguro y amortizo antes la hipoteca?

El cliente tiene derecho a que se le devuelva la parte que no ha disfrutado. Esto es especialmente relevante en casos en que el seguro se contrata a prima única, es decir, pagando inicialmente el total equivalente a todos los años de duración de la hipoteca. “Si tengo una hipoteca a 30 años, pero el segundo año me toca la lotería y decido quitarme el préstamo”, ejemplifica Barea, “la ley contempla el derecho de extorno, de que se me reembolse la parte proporcional de la prima que no he disfrutado”.

¿Qué es el valor de subasta?

Obligatoriamente, en todas las hipotecas debe figurar cuál es el valor de tasación del inmueble y cuál es el tipo de salida en caso de subasta. “Con esta ley ambos tienen que coincidir”, detalla la experta, quien considera que “este es uno de los cambios más relevantes que trajo la norma”. El motivo es que anteriormente el banco podía fijar un valor de subasta inferior. “Si de partida bajas el valor de salida y luego por mecanismo de subasta tiende a bajar, te quedas sin margen”, explica. Esto es muy importante porque en caso de impago, si con lo que la entidad saca del inmueble en la subasta no se cubre el total de la deuda, el prestatario seguiría debiendo dinero. Y Barea recuerda que se aplica el principio de responsabilidad patrimonial universal: “Pueden embargar mi coche, mi nómina, otra casa que tenga o cualquier cosa”.

¿Qué pasa si no pago?

Hay que diferenciar las consecuencias inmediatas de las de largo plazo. Si un mes no se abona la letra, pueden llegar intereses de demora —“un gran cambio de esta ley es que no los fija el banco, sino que están fijados y son de tres puntos sobre el interés normal del préstamo”, aclara la notaria— y, solo si así lo prevé la escritura, el cobro de una comisión de reclamación de impago. Esta es una cantidad fija (normalmente va de los 30 a los 45 euros) y según la doctrina del Tribunal Supremo solo se puede cobrar en concepto de gastos de gestión del banco. Es decir, que la entidad debe haber realizado alguna acción (llamar para avisar del impago, enviar un burofax o una carta, etcétera) para justificar su cobro. Y se puede reclamar una vez por cada impago. Por ejemplo, si durante dos meses seguidos no se abona la cuota, el banco puede exigir dos veces la comisión.

A largo plazo, si el impago se prolonga en el tiempo, la nueva ley también cambió las reglas. Una de las cláusulas más controvertidas de las hipotecas era la de vencimiento anticipado, es decir, el momento a partir del cual el banco puede dar por vencido el préstamo y reclamar su totalidad. Antes era posible establecerlo con una sola letra pendiente, lo que la justicia consideró abusivo. Con la nueva norma, el impago debe ser de 12 meses o equivalente a 3% del importe total de la hipoteca, si esta se encuentra en su primera mitad; y de 15 meses o el 7% del importe en la segunda mitad del préstamo. “Con eso la entidad ya puede dar por vencida la hipoteca y es importante recordar de nuevo el principio de responsabilidad patrimonial”, advierte Barea.