Si la emergencia sanitaria derivada de la pandemia se ha rápidamente traducido también en la crisis de muchos sectores económicos, el hipotecario de viviendas no es una excepción. No obstante, y pese a que se registraron fuertes bajadas en el número de operaciones en los 11 meses que siguieron la proclamación del primer estado de emergencia, el crédito hipotecario presenta signos de haber alcanzado los niveles anteriores a la irrupción del coronavirus. Eso sí, algunas características de los préstamos han cambiado y, por lo menos a corto plazo, los expertos no esperan volver a ver las proporciones de financiación sobre el precio de la vivienda que se podían observar en algunos casos antes de la pandemia, y señalan que los criterios para acceder a ella se han endurecido y que las entidades han incluido entre los perfiles considerados más solventes los relacionados con las nuevas tecnologías.
Todo empezó en marzo del año pasado. El parón de la actividad económica decretado para hacer frente a la propagación del virus y las otras medidas restrictivas de la movilidad golpearon con fuerza también el mercado hipotecario. Los préstamos concedidos para adquirir una vivienda pasaron de los 36.702 registrados en febrero, último mes completo sin estado de alarma, a los 27.300 de marzo, según el INE. Con respecto a los mismos períodos de 2019, si en febrero hubo un repunte del 18,2%, en marzo el descenso fue del 11,7%.
Desde el tercer mes de 2020 hasta enero de este año, las operaciones cerradas nunca superaron las 30.000 unidades —un nivel que era muy común rebasar en la época que precedió el estallido de la crisis—, con el mínimo de 19.825 en agosto, y con la variación interanual negativa más pronunciada, en enero (-31,6%). Hace apenas cuatro meses, en febrero de este año, se produjo el giro, con la firma de 31.647 hipotecas. Un dato que, sin embargo, se situaba todavía un 13,7% por debajo del mismo mes del año pasado. Pero el indicio de que con toda probabilidad el mercado hipotecario ha entrado en una nueva etapa son los casi 37.000 préstamos concedidos en marzo, lo que representa un salto del 35% con respecto a marzo de 2020.
Auge de lo digital
En aquel momento —la primera fase de la crisis—, el cierre de las oficinas bancarias propició el auge del canal digital. “Durante los primeros 30 días de confinamiento, la caída de peticiones que recibíamos por parte de los usuarios fue brutal”, admite Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador bancario online iAhorro. A partir de mediados de abril, sin embargo, el interés de los internautas hacia este producto de financiación recobró cierto aire de normalidad. “Junio y julio fueron muy buenos y esta tendencia se mantuvo en la última parte del año”, rememora, al referirse a su empresa. En cuanto a las operaciones efectivamente cerradas, “en lo más duro de la pandemia hubo un frenazo, pero, a mediados de año, un repunte, porque se habían acumulado los contratos de arras firmados antes de la covid”, señala Colombelli, quien añade que, en iAhorro, estos datos ya han vuelto a su cauce pre crisis.
Para la portavoz del portal inmobiliario Fotocasa, María Matos, la evolución “tan abultada” del mercado hipotecario en marzo “muestra que este se ha recuperado”, junto con el inmobiliario. “La gran mejora en los datos hipotecarios era de esperar, ya que el sector bancario ha estado trabajando para favorecerla, abaratando los precios con el objetivo de estimular las ventas”, recalca Matos, y explica: “Los últimos meses hemos visto a varias entidades con las mayores bajadas de precios que se recuerdan, lo que ha convencido a muchos pequeños ahorradores a lanzarse”.
De esta forma, se han recortado tanto el tipo de interés variable medio —empujado hacia el suelo por un euríbor en mínimos históricos, y con “la previsión de que este índice de referencia se mantenga por debajo del 0% en los próximos cinco años”, agrega Matos— como el fijo. El primero venía del 2,47% que marcó en febrero del año pasado, y en marzo de este año estuvo en el 2,22%, aunque su mínimo de este período fue el 2,12% de mayo y septiembre de 2020. El segundo alcanzó el 2,97% en el último mes completo antes del estado de alarma y se situaba hace tres meses en el 2,75%, aunque su mínimo en este lapso se remonta a febrero de este año (2,74%). “Los mejores tipos de interés de la historia”, enfatiza Colombelli.
En cuanto al tipo de préstamo, “ante un periodo de mucha incertidumbre el usuario ha apostado por las fijas, potenciadas por las entidades con el fin de garantizarse una rentabilidad que con las variables es muy difícil de estimar”, destaca Colombelli. De este modo, las hipotecas a tipo de interés fijo, años atrás muy minoritarias, representan ya el 56,2% de las que se constituyeron sobre vivienda en marzo, contra el 43,8% de las variables.
Ofertas creativas
Para el director de Hipotecas de iAhorro, en el futuro más inmediato permanecerán algunas novedades que la pandemia trajo en el mercado hipotecario, como una disminución notable en la concesión de los préstamos que financian la totalidad del valor del inmueble, un aumento de las exigencias de los bancos respecto de los criterios para acceder a las hipotecas y una mejor consideración por parte de las entidades de perfiles que pertenecen a determinados sectores vinculados con las nuevas tecnologías, como los informáticos.
“También han llegado para quedarse las ofertas más creativas y los productos para públicos específicos, como los que están pensados para los jóvenes menores de 35 años”, subraya Colombelli. En sus palabras, “la crisis ha disparado el ahorro, pero no ha impactado en el sector inmobiliario como sí lo hizo en 2008”. Aunque asume que “es muy difícil prever la recuperación del sector”, la portavoz de Fotocasa, Matos, cree que “a partir del último trimestre del año podremos empezar a ver cómo el negocio inmobiliario recupera su inversión en España y a cierre de 2021 obtener datos muy superiores a los de finales de 2020”.
En cuanto a las hipotecas, “a los trabajadores que todavía están en un ERTE se le complica el conseguir un préstamo de este tipo, pero los que han seguido trabajando y han podido ahorrar se han encontrado con un mercado muy dinámico con muy buenas ofertas que, por ejemplo, les permite cambiar a un inmueble mejor que el que tenían”, afirma Colombelli. De cara al próximo semestre, “no creemos que cambien los criterios de evaluación del riesgo ni empeoramiento de las condiciones por parte de las entidades”, concluye.
