Pedir una hipoteca con el banco de toda la vida y quedarse con las mismas condiciones hasta haber devuelto el último céntimo es algo cada vez menos común. Para abaratar el coste final de un préstamo hipotecario hay dos vías: hacer una novación, es decir, pactar unas mejoras con la misma entidad que lo concedió, o aceptar una oferta más ventajosa de otro banco y trasladar allí la hipoteca, sin echar a perder su antigüedad. O, lo que es lo mismo, hacer una subrogación.
En un entorno de bajos tipos de interés como el actual, es lógico que los usuarios con un préstamo antiguo busquen la oportunidad de aminorar la cuota que pagan cada mes para restituirlo. Asimismo, las entidades aprovechan la coyuntura para atraer a más clientes y quitárselos a la competencia a través de la subrogación de acreedor (así se llama el traslado de una hipoteca de un banco a otro, para distinguirla de la subrogación de deudor, donde quien cambia es el titular del préstamo).
De esta forma, el encuentro entre demanda y oferta ha provocado un notable incremento de las subrogaciones hipotecarias. Estas alcanzaron las 2.848 unidades en febrero de este año, frente a las 1.043 del mismo período del año pasado (último mes entero antes de las restricciones impuestas por el estado de alarma) y las 1.233 del mismo mes de 2019. En febrero de este año, las subrogaciones de hipotecas se han más que duplicado con respecto a las que se firmaron en noviembre, según los últimos datos disponibles del INE, que, en todo caso, se refieren a cualquier tipo de finca, no solo a las viviendas.
“La subrogación es un proceso menos tedioso de lo que podamos imaginarnos y, tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito inmobiliario, en junio de 2019, el banco asume la mayoría de gastos, por lo que tampoco es muy costoso”, resume el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli.
Los pasos para hacer una subrogación son sencillos. “El titular de un préstamo hipotecario puede solicitarla a otra entidad, sin que sea necesario el consentimiento del banco acreedor”, explica el responsable de Financiación de clientes privados de Deutsche Bank España, Luis Marquet. “La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al usuario una oferta vinculante en la que indicará las condiciones financieras del nuevo préstamo”, añade.
A partir de ese momento, el usuario tiene 30 días para decidir si acepta la oferta y formaliza la subrogación. Colombelli hace hincapié en la importancia de fijarse bien en las fechas, ya que por este trámite el usuario pagará entre 100 y 200 euros. “Si no llega a la firma de la subrogación a tiempo, la oferta caducará y, si se formulara otra, el usuario debería volver a sufragarla”, advierte.
Entre tanto, la entidad “envía la oferta vinculante también al banco actual del cliente, para que valore si quiere realizar una contraoferta mejorando las condiciones propuestas por la otra entidad”, señala el subdirector de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), José Manuel Fernández. En el plazo de siete días el banco actual del cliente debe remitir el certificado de débito del préstamo y durante 15 días la nueva entidad no podrá formalizar la subrogación.
¿Cuánto cuesta?
En cuanto a los gastos a los que el usuario deberá hacer frente, se resumen en el ya mencionado pago por la oferta vinculante más la tasación de la vivienda, es decir, el estudio del inmueble en función de varios parámetros por parte de una empresa especializada, con el objetivo de informar a la nueva entidad de su valor. El coste de la tasación dependerá de las tarifas de la empresa tasadora y del valor de la vivienda. “Para tasar un inmueble de un importe estimado de 200.000 euros, el precio podría estar en unos 300 euros”, calcula Marquet.
Por el contrario, notaría (“depende del capital pendiente del préstamo, pero oscila entre los 800 y los 1.200 euros”), inscripción en el Registro de la Propiedad (“entre 100 euros y 300 euros”) y gestoría (“entre 100 euros y 500 euros”, cifran Colombelli y Fernández), son asumidos por la entidad bancaria, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Eso sí, “en algunos casos, el banco en el que teníamos la antigua hipoteca puede cobrarnos una comisión por subrogación que, dependiendo de los cambios que suponga y del tiempo transcurrido desde el inicio del préstamo, varía por ley entre el 0% y el 2%”, advierte Colombelli.
¿Es buen momento?
Colombelli se dice convencido de que este es un buen momento para subrogar la hipoteca, sobre todo porque el índice con el que se calculan los tipos de interés de las hipotecas variables está en mínimos históricos. “El euríbor ha empujado a la baja no solo los tipos de interés variables, sino también los fijos, por lo que los clientes que gozan de un perfil atractivo para los bancos van a poder negociar sus condiciones de una manera que no se había visto antes”, destaca.
“Es tan fácil como echar números: si los intereses que pagamos por la hipoteca que firmamos hace ocho años están al 4% y ahora podemos conseguir un tipo de interés fijo en torno al 1,5%, en ciudades como Madrid el ahorro para una hipoteca de unos 137.000 euros rondaría los 26.000 euros si nos la lleváramos a un nuevo banco ahora”, sopesa Colombelli.
Aun así, “nadie puede prever si en el futuro una subrogación será más o menos ventajosa, ya que todo depende de la evolución de los tipos y las políticas del sector financiero, sin olvidarnos de las posibles nuevas normativas que puedan impactar en el sector; y un cambio de condiciones de hipoteca rentable hoy puede no serlo tanto a medio o largo plazo”, avisa Fernández. “El problema es que no sabemos hasta cuándo el mercado va a mantener las condiciones que presenta ahora”, afirma Colombelli, para quien, “probablemente, cuando el euríbor suba, arrastrará al alza el coste de toda la oferta hipotecaria con él”.
Pese a que el aumento del número de subrogaciones no le parezca “muy significativo”, Fernández constata que, a raíz de la crisis económica derivada de la pandemia, “existe un mayor posicionamiento de las entidades por esta fórmula competitiva para ganar clientes, en un momento en el que las transacciones de nuevas hipotecas han estado algo paralizadas”. Por ello, en su opinión, “es probable que a corto y medio plazo estas operaciones sean más habituales”. Una postura en la que coincide Colombelli, quien pronostica que “las subrogaciones seguirán al alza en los próximos años, aunque de manera progresiva”.
