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¿Planea pedir una hipoteca? Estas son las nuevas reglas

Este domingo entra en vigor la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario, que rediseña los préstamos para comprar casa. Descubra cómo serán

Publicidad de hipotecas en una sucursal bancaria, en Madrid.
Publicidad de hipotecas en una sucursal bancaria, en Madrid.

Solo falta un día para que una de las leyes más sonadas de la legislatura anterior entre en vigor. Como está previsto en su propio texto, este domingo, día 16 de junio, se harán efectivas las normas de la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario, que reconfigura numerosos elementos esenciales de las hipotecas. Para evitar cualquier duda sobre la eventual retroactividad de la normativa, el legislador dejó claro que esta no se aplica “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, pero con dos importantes excepciones: el principio de no retroactividad se derogará en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa y en las hipotecas que contengan cláusulas de vencimiento anticipado.

Así van a ser las nuevas hipotecas.

¿Cómo evalúa ahora el banco al cliente que pide la hipoteca? La nueva ley establece que la entidad tiene que valorar la solvencia del potencial usuario de la hipoteca “en profundidad” antes de conceder el préstamo. Lo que se traduce en escudriñar su empleo, sus ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida de la hipoteca, los activos que eventualmente detenga, sus ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. “Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación”, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del prestatario, reza la normativa. Y, muy importante, la evaluación de solvencia no puede basarse en la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco servirá la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si la hipoteca se otorga para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Banco o cliente, ¿quién paga qué? Excepto la tasación, que tiene que sufragar el titular del préstamo, todos los demás gastos corren a cargo del banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este tributo, que se paga por formalizar una hipoteca, creó un gran revuelo este otoño, cuando el Tribunal Supremo, con una polémica decisión, revertió una sentencia que había pronunciado con anterioridad y dictó que tenía que abonarlo el cliente y no el banco. El Gobierno aprobó entonces un decreto que puso punto y final a la cuestión, imponiendo que fueran las entidades financieras quienes pagaran el AJD.

¿Sigue existiendo la comisión de apertura? Sí; otra cosa es que el banco la elimine para captar clientes. En cualquier caso, el banco solo puede cobrar una comisión para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

¿El banco puede imponer una cláusula suelo? No. La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en el 96% de los recursos juzgados en el primer trimestre de este año. No obstante, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”; es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra. Asimismo, el índice que se utiliza para componer el tipo de interés variable tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”, y no debe ser “susceptible de influencia” por las entidades. Esta prescripción que excluye la utilización de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

¿Cómo se puede reembolsar anticipadamente una hipoteca fija? Amortizar la deuda de forma adelantada (total o parcialmente) se traduce en un ahorro, puesto que se reducen el capital a devolver, los intereses y otros gastos como los seguros vinculados. Pero habrá que pagar una comisión por ello. Si se hace en los 10 primeros años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo (en el caso de una hipoteca mixta), la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el techo estaría en el 1,5%.

¿Cómo se puede reembolsar anticipadamente una hipoteca variable? Se aplicará también en este caso una comisión. La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar su cuantía, pero con estos límites excluyentes entre sí: o hasta el 0,15% del capital devuelto con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primeros años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años. “En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, reza la normativa.

¿Qué pasa cuando el cliente no puede pagar su cuota? El banco aplicará los llamados intereses de demora sobre el capital del préstamo que el usuario ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato. Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”. Es decir, si el tipo establecido en el contrato fuera el 1,5%, se aplicarían unos intereses de demora del 4,5%.

¿Puede haber desahucios? Sí, pero para que el banco ejecute la hipoteca —es decir, ponga fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y se haga con el bien puesto como garantía del préstamo—, el titular debe haber dejado de pagar más cuotas que antes de la nueva ley. Las cuantías previstas ahora son el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que corresponda a 12 cuotas mensuales si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca; y el 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades cuando el impago ocurra en la segunda mitad. Habrá que tener en cuenta también que, aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Será el deudor quien decida si estas son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen.

¿Siguen existiendo los productos vinculados? Una práctica común que las entidades han utilizado hasta ahora para rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables es vender al cliente unos productos vinculados como los seguros. En líneas generales, la nueva normativa lo prohíbe, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. Si este fuera el caso, la entidad financiera se comprometería, sin embargo, a aceptar las pólizas alternativas que le propusiera el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes. Asimismo, en cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo. La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

¿Qué pasa con las hipotecas multidivisa? El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión. El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco está ahora obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tiene que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

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