Ni fija ni variable: ¿le compensaría una hipoteca mixta?

Nunca tuvieron éxito. Ni a principios de este siglo —en enero de 2007 llegaron a representar por primera vez apenas el 1% de todo el crédito concedido para la compra de viviendas— ni durante la crisis, ni después, aunque desde hace siete u ocho años se nota cierta tendencia al alza de su peso dentro de la financiación inmobiliaria. Las hipotecas mixtas —un préstamo que se devuelve con intereses a tipo fijo durante, al menos, los primeros cinco años y hasta 10 años, y con un tipo de interés variable para el plazo restante— supusieron en abril el 4,52% del crédito a la vivienda, con 174 millones de euros. Casi nada, si se compara con las variables (37,3%, 1.436 millones de euros), las fijas (31,58%, 1.216 millones de euros), y las llamadas especiales (con un tipo de interés fijo durante más de un año y hasta cinco años; 26,6%, 1.024 millones de euros), según el Banco de España.

No obstante, desde septiembre de 2017, el crédito concedido para hipotecas mixtas no ha bajado de los 100 millones de euros y en febrero de 2019 marcó su proporción máxima sobre el total, al llegar al 5,99%. Aunque las previsiones sobre la evolución de los tipos de interés no auguren una mayor expansión de la hipoteca mixta, antes de decidir qué tipo de préstamo pedir, merece la pena preguntarse qué ventajas presenta esta y a qué tipo de usuario puede interesar.

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Tranquilidad en los primeros años

“A los clientes que, tras el periodo inicial a tipo fijo, tienen la confianza de poder amortizar el préstamo en los primeros años del periodo a tipo variable”, contesta José María López, experto en finanzas. De esta forma, evitan la incertidumbre vinculada con la más que probable subida de los tipos a largo plazo. En palabras del también autor del blog Todo son finanzas, “esta confianza puede derivar de su capacidad de ahorro o de la expectativa de recibir un ingreso extraordinario en los primeros años de vida del crédito”, lo que les permitiría amortizar la hipoteca con antelación con respecto al plazo previsto inicialmente.

En la misma línea, el director de financiación de ING, Jorge Rodríguez Maroto, asegura que “la hipoteca mixta es una opción muy interesante que cubre las necesidades de muchos clientes”. En sus palabras, “encaja muy bien para aquellos que buscan la tranquilidad de tener una cuota fija los 10 primeros años, que es cuando se pagan más intereses”. Para la directora de marketing de EVO Banco, Paz Comesaña, al tener generalmente un plazo más largo que las demás hipotecas, los prestamos a tipo mixto “permiten obtener una cuota mensual más reducida”.

En opinión de Comesaña, la escasa popularidad que ha tenido la hipoteca mixta hasta ahora se debe en parte a que “los clientes que la suscribieron en una época de tipos de interés elevados se hayan encontrado con que el tipo de interés que se aplica en su préstamo es ahora superior al que hubieran tenido si hubiesen elegido una hipoteca variable”. Pero, matiza, “esto es lo mismo que le ocurriría a un cliente que en un entorno de tipos altos eligió una hipoteca fija”.

La mejor TAE, la de Openbank

Sea como fuere, si se observa la oferta, se constatará que el crédito inmobiliario con intereses mixtos no está muy de moda tampoco entre los bancos. Este tipo de préstamo solo se encuentra en seis entidades: Bankinter, ING, Abanca, Ibercaja, Openbank y EVO. Los tipos de interés nominal (TIN) de las hipotecas mixtas a 30 años se sitúan entre el 1,50% y el 2,20% en el tramo fijo, y entre el 0,99% y el 1,40% en el tramo variable.

Se pueden encontrar muchas diferencias en el TIN de la parte fija en función de su duración. Por ejemplo, en el caso de ING el periodo fijo será siempre de 10 años con un TIN del 1,99%, y el resto del capital prestado se devolverá con un interés del euríbor más el 1,11%. En el caso de EVO, si la parte fija es de 10 años, el TIN es del 1,75%, pero si es de 20 años, sube al 1,98%. La cuota mensual de los años restantes (20 y 10, respectivamente) se calcularía con el euríbor más el 1,19% o el 0,99%.

Lo que se deberá mirar con detenimiento, sin embargo, es la tasa anual equivalente (TAE), es decir, los intereses que se pagarán a lo largo de toda la vida del préstamo, y que incluyen también comisiones y otros costes de la hipoteca. Esta oscila entre el 1,78% del crédito a 10 años de Openbank y el 3,32% de la hipoteca del mismo plazo de Abanca.

En cuanto al futuro de las hipotecas mixtas, López expresa sus dudas. “Es inevitable que, antes o después, los tipos de interés suban sustancialmente”, analiza este experto. En este marco, y como los importes financiados y los plazos de amortización tienden a ser amplios, “parece que ha pasado el momento de los tipos mixtos y ha llegado el de los fijos”. Bien es cierto que estos pueden ser algo más caros inicialmente, pero el esfuerzo “se ve compensado por su mayor transparencia y la tranquilidad que ofrecen al cliente de cara a su planificación financiera a medio y largo plazo”, concluye.