¿Qué obligaciones supone invertir en una segunda casa?

Poseer una vivienda que sirve como segunda residencia no es infrecuente del todo. Si algo más de tres cuartas partes de las viviendas que están en manos de particulares se utilizan como residencia habitual, otro 9% se alquila y otro 3% no tiene ningún uso, el 12% constituye la segunda residencia de sus propietarios. Y si el análisis se hiciera en función de los particulares, se vería que solo un quinto (el 18%) declara tener dos viviendas, pero más de la mitad de ellos destina uno de los inmuebles a segunda residencia (57%). Del 4% que declara ser propietario de tres o más viviendas, el 67% utiliza una de ellas con este objetivo, según el último informe sobre el mercado inmobiliario del portal de anuncios Fotocasa.

La tentación de adquirir una vivienda con la idea de tener a su disposición otra residencia, alternativa a la habitual, puede resultar muy atractiva, pero Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), señala las preguntas que, en su opinión, sería mejor hacerse antes de decantarse por esta opción. La primera concierne su uso, ya que “no es lo mismo utilizarla un mes al año más algunos fines de semana, que pasar en ella la mitad del año si estoy jubilado”, dice.

De esta manera, en la elección influirán casi seguramente las circunstancias familiares, la presencia de hijos en el hogar e incluso su edad, puesto que, una vez llegada su adolescencia o la mayor edad, es probable que no les apetezca seguir a los padres siempre al mismo lugar de vacaciones. Por no hablar de la dificultad en cuadrar vacaciones familiares para pasar más de 15 días juntos.

La OCU desaconseja comprar

Otra reflexión iría encaminada en ser consciente de los gastos que suponen tanto la adquisición como el mantenimiento de la vivienda cada año. “Solo en impuestos y gastos de compra hay que contar con un 15% del valor del piso”, afirma Izverniceanu. Según cálculos de la OCU, aun suponiendo que esté en buen estado y no necesite reformas iniciales, el coste de impuestos y mantenimiento anual se acercaría de media a los 1.800 euros.

Comprar una segunda vivienda como inversión y esperar a que se revalorice “es una apuesta arriesgada”, en palabras de la portavoz. “En alguna ocasión, una vivienda a precio rebajado en una zona de nueva atracción turística habrá podido revalorizarse”, admite Izverniceanu, “pero, en general, a medio plazo debe haber una corrección de precios de la vivienda para adecuarlos a la capacidad real de pago de los hogares españoles”. Por lo que la OCU no se cansa de recomendar prudencia.

Si, por el contrario, la idea fuera adquirirla para utilizarla unas semanas y ponerla en alquiler turístico el resto del año, habría que tener en cuenta la tendencia normativa actual, cada vez más orientada a considerar el arrendamiento vacacional como una actividad profesional. Para Izverniceanu, “esto supone estar sometido a una regulación restrictiva que depende de cada Comunidad Autónoma y de cada Ayuntamiento, lo que exige un nivel de dedicación de tiempo y energías por el propietario que excede de su disponibilidad ordinaria”.

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Extremar las cautelas

Por todo ello, la conclusión a la que llega la portavoz de la OCU es que, desde el punto de vista económico, “la compra de una segunda residencia rara vez resulta interesante”. No obstante, si el usuario estuviera decidido a dar el paso y comprar una vivienda para segunda residencia, como muchas veces la adquisición se realizará en un lugar lejano al de la residencia habitual, para Izverniceanu “es preciso visitar la zona y el inmueble con calma y si es posible en varias ocasiones”, con el objetivo de evaluar bien el lugar, la vivienda, y el entorno. Lo ideal es que el propietario potencial pase allí un periodo en alquiler. Y si en la operación interviene una agencia inmobiliaria, será necesario tener muy claras las condiciones y el coste de la intermediación.

Bien es cierto que se trata de precauciones útiles en la compra de cualquier tipo de vivienda, pero Izverniceanu hace especial hincapié en que, en las segundas residencias, hay que prestar mucha atención al estado material de la vivienda y de las instalaciones comunes. “El uso esporádico que suele darse a las segundas residencias hacen que el estado de conservación no sea muchas veces el idóneo”, incide. Y advierte: “En una visita rápida quizá no nos demos cuenta de la presencia de humedades, el estado de las tuberías, la necesidad de acometer obras en el edificio o en sus servicios como la piscina”.

Cuando nos encontramos con lo que parece un verdadero chollo, tal vez haya que preguntarse por qué esa vivienda se vende tan barata. “Quizá sea un pozo sin fondo de gastos de mantenimiento o comunitarios; quizá haya problemas porque muchos propietarios no residen en el país o la comunidad de propietarios tiene morosos; quizá se haya deteriorado el ambiente colindante; o quizá es el ruido de los aviones cercanos el que molesta”, especula Izverniceanu. Otras tantas razones para extremar las cautelas.

Financiación y fiscalidad

En el caso de que la adquisición de la segunda residencia requiera financiación, habrá que tener en cuenta que algunas condiciones de la hipoteca pueden ser distintas a las que se aplican en el caso de la vivienda principal. Una primera diferencia es el porcentaje máximo de financiación, que suele ser del 80% del valor en el caso de la primera vivienda y es algo inferior para la segunda.

“Si el cliente tiene ya una hipoteca sobre una primera vivienda, además, se calculará la viabilidad de la nueva hipoteca teniendo en cuenta la suma de las dos”, destaca el responsable de marketing de Banco Mediolanum, Alessio Zambon, quien avisa: “puesto que se considera recomendable que las cargas financieras no superen globalmente el 35% de la renta neta disponible, eso condicionaría también el monto total de una segunda hipoteca”.

Tampoco habrá que pasar por alto las diferencias entre primera y segunda vivienda en el ámbito fiscal. “Cuando la segunda casa no es vivienda habitual, el propietario debe imputar una renta inmobiliaria por ella en su declaración de la Renta”, señala la experta fiscal Rebeca Vázquez. Esta renta inmobiliaria será generalmente del 2% sobre el valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del IBI.

También podrá aplicarse el 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo. En cualquier caso, el propietario de una vivienda de segunda residencia, si no está alquilada o no se encuentra afecta a una actividad económica, no podrá deducir por ella ningún gasto.

Y si una persona es residente fiscal en España pero tiene bienes inmuebles en el extranjero, deberá informar a Hacienda mediante el modelo 720, siempre y cuando su valor supere los 50.000 euros. “Esta obligación deberá cumplirse entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente la adquisición”, subraya Vázquez. “Además deberá informar en años sucesivos cuando el valor establecido hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros”, concluye.