¿Planea comprar casa o vivir de alquiler? Descubra qué mercado inmobiliario le espera en los próximos meses

Una vivienda usada que seguirá encareciéndose a ritmos similares a los registrados el año pasado, un aumento de los tipos de interés que podría enfriar las compraventas de vivienda, y unos precios del alquiler que ya tocan techo. Este es el panorama del sector inmobiliario a corto y medio plazo que prefigura el décimo Observatorio semestral de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), de la que forman parte 22 sociedades de tasación que, en su conjunto, efectúan nueve de cada diez valoraciones realizadas en España. Una perspectiva enmarcada en la constatación de que los salarios están creciendo a un ritmo inferior al que lo hace la vivienda.

En el segundo semestre del año pasado, las compraventas de viviendas de segunda mano llegaron hasta cifras muy similares a las del pico máximo del bienio entre 2005 y 2006, previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, según los datos recopilados por la AEV. Su importe agregado fue equivalente al 7% del PIB y una mitad de ellas se concentraron en Alicante, Málaga, Canarias y Mallorca. Los precios de la vivienda usada aumentaron un 4% nominal y tres cuartas partes del panel de expertos consultados por la asociación –14 sociedades de tasación y siete economistas independientes– coinciden con la estimación de un incremento de la misma magnitud en 2019.

En su mayoría, los expertos se muestran de acuerdo con la afirmación de que durante 2018 se ha producido una mejora en las condiciones de acceso a la vivienda, pero subrayan que esta ha sido “moderada y, en general, poco significativa”. Al respecto, la responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y autora del informe, Paloma Taltavull, constata que los salarios continúan perdiendo capacidad de compra y, aunque la concesión de hipotecas crece a un ritmo del 20%, el número de créditos suscritos es equivalente al de 1992. A su vez, los expertos que creen que el acceso no ha progresado matizan que la mejora del empleo ha sido muy contenida y que, en determinados mercados locales, el crecimiento de los precios sigue siendo superior al de los salarios.

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Tipos de interés reducidos

Para Taltavull, la subida de los precios de las casas de segunda mano será más sostenida a partir de 2020. Una previsión con la que, sin embargo, discrepa la mayoría de los expertos, al aducir el próximo agotamiento de las oportunidades en localizaciones prime y el deterioro del empleo, causado por un ciclo económico que estaría atravesando su fase final, entre otras causas.

“Esta estimación se realiza teniendo en cuenta un escenario optimista con tipos de interés reducidos” apostilla Taltavull en el Observatorio. Unos tipos que muy probablemente no repuntarán durante 2019 como se esperaba, ya que tanto el BCE como la Reserva Federal se muestran reacios a tomar esta medida. La consecuencia es que el euríbor –el mayor índice de referencia para las hipotecas variables– no solo persiste en valores negativos desde hace ya más de tres años, sino que encadenó en abril dos meses de caídas. “Un balón de oxígeno” para los hogares que tienen hipotecas referenciadas al euríbor, en palabras de Taltavull.

No obstante, si los tipos de interés subieran en 2020, como la mayoría de los expertos vaticinan, la financiación se encarecería, lo que podría disuadir la demanda de hipotecas y, por ende, la compraventa de viviendas. Asimismo, la revisión al alza de las cuotas hipotecarias a tipo variable afectaría al consumo en general y a la demanda residencial en particular. Una minoría de expertos, sin embargo, señala que, desde 2016, más de la mitad de las hipotecas se han formalizado a tipo de interés fijo, en el que los altibajos del euríbor no influyen directamente, por lo que la incidencia de las revisiones al alza sería menos significativa de lo que hubiese sido en períodos inmediatamente anteriores.

Fin del alza del alquiler

La alternativa a una vivienda de propiedad es vivir de alquiler. Tras incrementos que en las grandes ciudades han sido del 20% en los últimos tres años, los precios del alquiler han abandonado la senda alcista ya que los inquilinos están al límite de su capacidad de pago, siempre según el informe de la AEV. No por casualidad, el 90% de los expertos consultados por la asociación cree que la capacidad de crecer de las rentas de la vivienda se ha agotado por la falta de incremento de los salarios reales, lo que impide a la población acceder a alquileres más altos.

“Pese a haber experimentado a lo largo de los últimos cuatro años signos evidentes de recuperación, el mercado inmobiliario sigue lastrado por un comportamiento ineficiente de la oferta de obra nueva, puesto que la producción mensual, de unas 6.500 unidades, representa solo una décima parte de los volúmenes de 2007 y continúa siendo escasa en las localizaciones de mayor demanda”, añadió la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, durante la presentación del décimo Observatorio, este martes en Madrid.