El mercado mundial de vivienda se aleja de una nueva burbuja inmobiliaria

El riesgo de burbuja inmobiliaria en varios de los mercados de vivienda más importantes del mundo disminuye por segundo año consecutivo, según el Global Real Estate Bubble Index 2024. El banco de inversión suizo UBS analizó los precios de los inmuebles residenciales en 25 grandes ciudades de todo el mundo para obtener el índice. Miami, donde los precios se han encarecido casi un 50% en términos reales desde finales de 2019, lidera a las urbes analizadas. Registra 1,79 puntos impulsadas por el auge del lujo.

Aunque el riesgo de una crisis a gran escala disminuya, el encarecimiento en varias urbes sigue tensionando el mercado y dificulta el acceso a la vivienda de los ciudadanos, convirtiéndose en un problema global en las grandes capitales del mundo. Tokio y Zurich, son un ejemplo de que el precio de la vivienda y el riesgo de burbuja no van de la mano. Ambas ocupan el segundo y tercer puesto en el ranking y continúan en riesgo grave de burbuja inmobiliaria, dado que superan el umbral de 1,5 puntos establecido por el banco suizo. Los Ángeles, Toronto y Ginebra, también anotan un alto nivel de amenaza. Por su parte, Madrid, ha alcanzado los 0.56 puntos, lo que le ha valido para pasar de un riesgo bajo en 2023, a un riesgo moderado de burbuja inmobiliaria.

Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades analizadas han tocado fondo este año, según el informe. Estos son, de media, aproximadamente un 15% más bajos que a mediados de 2022, cuando los tipos de interés comenzaron a repuntar a escala mundial. Un panorama que contrasta con el actual, tras el relajamiento de la política monetaria mundial. En las últimas semanas, el Banco Central Europeo recortó los tipos de interés en 25 puntos básicos, hasta el 4,25%, y la Reserva Federal de Estados Unidos aprobó la primera rebaja de los tipos desde 2019 (en medio punto). Ambos marcaron un cambio de ciclo y un camino descendente para los costes de endeudamiento en los próximos meses.

Claudio Saputelli, responsable de la división inmobiliaria de UBS Global Wealth Management, explica: “Las ciudades que registraron las mayores correcciones de precios son las que mostraron un elevado riesgo de burbuja inmobiliaria en años anteriores”. Los precios reales de Fráncfort, Múnich, Estocolmo, Hong Kong y París están, como mínimo, un 20%, por debajo de los máximos que alcanzaron tras la crisis provocada por el estallido de la Covid. En esta tendencia también están Vancouver, Toronto y Ámsterdam, que registraron importantes caídas de precios de alrededor del 10% en términos reales.

Por el contrario, en los lugares más solicitados como Miami y Dubái, que registró el mayor aumento en la puntuación de riesgo del ranking, los precios de la vivienda siguieron al alza. Además, en algunas de las ciudades con problemas de escasez de viviendas más pronunciados, como Vancouver, Sidney y Madrid, los precios reales aumentaron más de un 5% en comparación con el año anterior, según el banco suizo.

“La creciente escasez de viviendas, reflejada en el aumento del precio de los alquileres, ayudó a estabilizar muchos mercados urbanos de la vivienda”, apunta el informe del UBS. Además, señala que el precio de los alquileres reales han aumentado un 5% de media en los dos últimos años, y han rebasado el crecimiento de los ingresos en la mayoría de los casos. El crecimiento del precio del alquiler en varias ciudades incluso se ha acelerado en los últimos cuatro trimestres. Tal es el caso de Madrid, incluida en el estudio desde 2019, donde las subidas no dan tregua. Los alquileres reales se dispararon un 15% en los últimos cuatro trimestres, según datos del informe. Asimismo, los precios reales de la vivienda aumentaron un 5% entre mediados de 2023 y el mismo periodo de este año.

Previsiones optimistas

UBS confía en que el dinamismo del mercado de la vivienda en las grandes urbes va a mejorar. El aumento de los precios de los alquileres “apuntala la demanda de vivienda en propiedad en las zonas urbanas”. Mientras la tendencia de los organismos monetarios a recortar los tipos de interés, hará que la ventaja del coste de utilización recaiga claramente en la compra. En tanto, los compradores de primera vivienda volverán al mercado a medida que vaya mejorando la accesibilidad, vaticinan. Matthias Holzhey, autor principal del estudio en UBS Global Wealth Management, concluye: “Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades han tocado fondo. Es probable que las perspectivas económicas determinen si los precios vuelven a dispararse o si, más bien, evolucionan lateralmente”.