La crisis global de la vivienda ahoga a las clases medias

El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío crítico a nivel mundial. Ciudades antes asequibles se han encarecido hasta rozar niveles insostenibles. Las soluciones propuestas, como construir más casas, topar el alquiler, fomentar la vivienda social o limitar la adquisición de propiedades a extranjeros, no han resuelto esta plaga que se extiende por el globo. Entre 2015 y 2024, los precios han aumentado un 54% en Estados Unidos, un 32% en China y casi un 15% en la Unión Europea (26% en España), según la OCDE. El encarecimiento en las grandes capitales es mayor; algunas han visto cómo la vivienda se ha duplicado en este periodo. Casi un 9% de la población de los países más industrializados del mundo dedica más del 40% de sus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler. Es un tema clave en la campaña presidencial entre Kamala Harris y Donald Trump, y una prioridad para el primer ministro británico Keir Starmer, reflejando una crisis que impacta a gran parte del mundo desarrollado.

¿Cuándo comenzó? ¿Cuáles son las causas? No hay una respuesta única. Puede trazarse el origen en las políticas de finales del siglo XX, cuando muchos gobiernos occidentales redujeron la construcción de viviendas públicas asequibles. La llegada de Ronald Reagan y Margaret Thatcher marcó un giro hacia el liberalismo en Occidente. Las viviendas sociales construidas unos años antes, en lugar de recibir mantenimiento, cayeron en decadencia y fueron demolidas sin reemplazo.

Poco después, muchas ciudades se encontraron con menos recursos y una creciente demanda que no podían satisfacer. Marc Roark, profesor de Derecho en la Universidad de Tulsa, en Estados Unidos, considera que estas políticas de austeridad jugaron “un papel importante en el deterioro de estas construcciones hasta suponer un peligro para las familias —como el incendio de la torre Grenfell en Londres, cuyo fuego se propagó con fuerza por el revestimiento de aluminio y plástico― y en el aislamiento de las comunidades empobrecidas en áreas con pocas oportunidades económicas”. Pese a la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, el déficit de oferta persiste. La crisis de 2008 detuvo la construcción y disparó los precios, sobre todo en áreas urbanas.

El acceso a mejores servicios y trabajos en grandes ciudades agrava la situación. El crecimiento económico está concentrado en pocas urbes, generando una competencia feroz por la vivienda, lo que lleva a la gentrificación. “El modelo de súper ciudades promovido en todo el mundo desde los años 2000 ha generado la creencia de que las metrópolis deben atraer talento y capital, sin considerar las consecuencias para sus habitantes. Pero no puedes pretender ser el Silicon Valley del Mediterráneo y que la vivienda sea barata”, comenta Sergio Nasarre-Aznar, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda, que recalca que gran parte de esta crisis mundial se debe a la falta de cohesión territorial.

Además, la vivienda ha dejado de ser vista como un derecho básico y se ha convertido en una inversión financiera. “La especulación favorece la construcción de pisos que permiten obtener mayores ganancias, mientras que la de casas de bajo coste, que son las más necesarias, queda desatendida”, detalla Christoph Schmid, profesor de Derecho Económico en la Universidad de Bremen, Alemania. Empresas como Zillow o Redfin participan en esto al permitir a los inversores adquirir propiedades sin siquiera estar presentes físicamente. “Hace 10 años, un inversor inmobiliario tenía costes iniciales y debía estar en el terreno donde quería invertir. Ahora, con estos servicios, ya no es así”, lamenta Roark.

Los salarios no han seguido el ritmo de los precios inmobiliarios. En la UE, la renta media aumentó un 20% entre 2010 y 2022, mientras que los precios del alquiler y la compraventa crecieron hasta un 48%, según Eurostat. El desenfreno del mercado deja estragos en todas partes. En Estados Unidos y España, el 20% de los inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos a la vivienda mientras que en Francia, Italia, Portugal y Grecia este porcentaje varía entre el 10% y el 16%, según la OCDE. Cada Estado ha desplegado programas para aumentar la oferta de vivienda pública en el futuro, pero todavía se desconoce su efectividad y los analistas aseguran que “los resultados serán limitados si no se toman decisiones de planificación territorial más inteligentes”.

España

El problema ha alcanzado un punto crítico en los últimos años, marcado por un desajuste significativo entre la oferta y la demanda. El Banco de España calcula que hacen falta 600.000 viviendas para equilibrar el mercado. Se construyen al año unas 90.000 viviendas, pero se crean 275.000 hogares y la demanda de no residentes es de 60.000. La situación se agrava con la demanda de segundas residencias. Esto, sumado a la falta de localización adecuada de viviendas vacías y su estado de conservación, ha contribuido a una creciente crisis de accesibilidad, afectando a las familias de ingresos medios y bajos.

El suelo edificable se presenta como otro de los principales obstáculos. Aunque España es uno de los países más extensos de la UE, la disponibilidad de suelo para la construcción es limitada. Las trabas administrativas y la lenta concesión de suelo agravan la situación. Por eso muchos expertos exigen una reforma del sistema de planificación urbana que permita un desarrollo más ágil y equilibrado.

Para combatir la crisis, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda en mayo de 2023. La norma topa el precio máximo al que los caseros pueden actualizar la renta de sus inquilinos y permite a las comunidades declarar una zona tensionada a fin de imponer restricciones a las rentas. También blinda los parques públicos de vivienda, prohibiéndose la venta a fondos de inversión, y amplía las reservas de suelo a vivienda protegida. En paralelo, el Ejecutivo dio luz verde en julio a los convenios que movilizarán un total de 6.000 millones de euros al sector a través del ICO para la construcción de más de 40.000 casas de alquiler asequible, que se deberán mantener bajo este régimen durante un mínimo de 50 años. El ministerio se ha comprometido a construir más de 180.000 viviendas de alquiler asequible.

Portugal

Al ver cómo se agravaba la crisis de la vivienda, el anterior Gobierno socialista dio un viraje radical a sus políticas. Estrechó la presión sobre los pisos turísticos, se prohibieron las licencias para nuevas viviendas vacacionales en la mayor parte del país, se aumentó la carga fiscal sobre sus propietarios y se dio más poder a los vecinos para las licencias. También se acabó con los visados de oro que se concedían por la compra de viviendas y se estableció un techo máximo para subir alquileres en fase de renovación del 2%.

El actual Gobierno de centro derecha ha revocado algunas medidas y ha presentado un plan que apuesta por el fomento de la construcción de nuevas casas. Este viernes el primer ministro Luís Montenegro anunció que impulsarán la construcción de 59.000 pisos hasta 2030, aprovechando los fondos europeos. También se contemplan incentivos fiscales y financieros y se pretende liberalizar más el uso del suelo y permitir la construcción de viviendas sostenibles en terrenos rústicos. A esto se suman las iniciativas que cada ayuntamiento impulsa en su localidad y que van desde pequeños parches, como la decisión del turístico Cascais de ofrecer un centenar de alojamientos a precios reducidos a los profesores desplazados a la localidad. O el plan de Lisboa para recuperar todo el patrimonio desocupado de su propiedad para destinarlo a alquileres accesibles.

Italia

En Italia se habla de “emergencia de la vivienda” y se debate cómo afrontar el problema de los pisos turísticos, en medio de un parón de oferta de venta y alquiler. Es el Gobierno central el que tiene la competencia para regularlo, los alcaldes reclaman competencias y son muy críticos con la ley aprobada en diciembre de 2023 para ordenar el sector: se centró sobre todo en evitar el mercado negro. En muchas ciudades se han disparado los pisos turísticos y para vecinos y estudiantes es cada vez más difícil encontrar casa. En Milán una habitación cuesta 637 euros de media al mes, seguida de Bolonia y Roma (506 y 503, respectivamente).

Venecia, el caso más extremo de invasión turística (en 2023 los residentes eran ya 49.304 frente a 49.693 plazas de alojamiento), es el único municipio que ha obtenido la potestad de regular alquileres: planea limitar a 120 días el tiempo que el propietario de una casa puede alquilarla a turistas. Además, quiere fijar un número máximo de licencias a una sola persona. Este verano, el Gobierno ha aprobado otra polémica ley que, argumenta, aporta soluciones al problema: los minipisos. Rebaja los requisitos para obtener la habitabilidad de un inmueble de 28 a 20 metros cuadrados. La oposición la llama la ley de los siete enanitos.

Francia

El problema se centra en las grandes ciudades y especialmente en París. El Ayuntamiento ha puesto en marcha distintas medidas para frenar la subida de precios. El aumento de los alquileres está limitado a un 3,5% para paliar los efectos de la inflación. En el mercado de compraventa, la media del precio del metro cuadrado alcanza los 11.000 euros en la capital. Un problema que se extiende por el resto del país por la caída en picado de la construcción de nueva vivienda.

La apuesta por la vivienda social arrancó en la capital francesa en los años cincuenta con el objetivo de llegar al 25% del total (ahora la proporción es del 21,2%), pero aun así el mercado inmobiliario sigue siendo una jungla para quien desea encontrar un apartamento. El alquiler de viviendas de titularidad privada representa cerca del 44% del parque parisino. En el resto del país la situación empeora. En Francia hay aproximadamente 5,5 millones de viviendas sociales de un total de 33 millones de viviendas. El gobierno del nuevo primer ministro, Michel Barnier, ha anunciado que prestará especial atención a la cuestión.

Alemania

Alemania es un país de inquilinos. Mientras en Europa alrededor del 70% de la población es propietaria del piso o la casa en la que vive, en Alemania sólo lo es el 46%. En la capital, Berlín, no llega al 20%. Por eso la escasez de vivienda y los precios desorbitados de los alquileres preocupan al Gobierno de coalición de socialdemócratas, verdes y liberales que encabeza el canciller Olaf Scholz. En el país faltan más de 800.000 pisos, cifra que va en aumento cada año porque el ritmo de construcción se ha ralentizado por los altos tipos de interés y el coste de los materiales y la mano de obra.

Hace casi una década que entró en vigor el tope de los precios del alquiler. La ley prevé que, al firmar un nuevo contrato, la renta no pueda superar en más de un 10% la media de los precios de la zona. Pero hay muchas excepciones: el tope no se aplica a los pisos amueblados, recientemente reformados o a los de alquiler de corta duración. Los propietarios han conseguido eludirla y en grandes ciudades como Berlín, ofertan cada vez más pisos con unos pocos muebles para considerarlos amueblados y establecer libremente el precio.

El Gobierno federal lo fía todo a la construcción de viviendas, con la idea de que si aumenta la oferta bajará el precio. Según el Instituto de Investigación Económica Ifo, en 2023 se edificaron 245.000 viviendas en Alemania. Este año se calcula que serán 210.000. Muy lejos del ambicioso objetivo que se marcó el tripartito de construir 400.000 viviendas al año, una cuarta parte de protección oficial.

Reino Unido

El Partido Laborista prometió una revolución de la vivienda en el programa electoral con el que logró la victoria el pasado 4 de julio. 300.000 nuevas casas cada año, hasta llegar al millón y medio al final del actual periodo legislativo. El Gobierno de Keir Starmer deberá concretar todas sus promesas a través de una nueva ley, aunque ha dado ya muchos detalles de cómo pretende hacerlo. La nueva ministra de Viviendas, Comunidades y Gobiernos Locales, Angela Rayner, quiere expandir la construcción de viviendas sociales. Desde la era de Margaret Thatcher, la construcción de este tipo de alojamiento para los ciudadanos más vulnerables no ha dejado de caer.

Aunque Starmer sugirió la posibilidad de construir desde cero nuevas ciudades dormitorio, como fue en su día Milton Keynes, a 80 kilómetros al noroeste de Londres, los planes que se barajan en estos momentos apuntan más bien a la revitalización de zonas urbanas degradadas, con una mejora de las infraestructuras y los servicios públicos. Junto a este tipo de proyectos, Starmer quiere incrementar la actual oferta con un impulso a la construcción de más viviendas de precio asequible y ayudas a los primeros compradores. El precio medio de una casa en el Reino Unido, según datos de la autoridad registral, es de unos 340.000 euros.

Estados Unidos

Un cóctel endiablado de tipos de interés altos y subida de los precios ha complicado el acceso a la vivienda, especialmente a aquellos que buscan su primer hogar. Los tipos hipotecarios a 30 años, los más habituales, llegaron a rozar el 8% el año pasado, según la Reserva Federal de St Louis. Aunque han cedido terreno hasta el 6,2%, siguen altos. El desequilibrio entre demanda y oferta ha impulsado los precios, que subieron un 5,7% en los 12 meses hasta junio y un 58,5% en los últimos cinco años, según la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). Los precios llevan subiendo sin parar desde 2012.

Esa mezcla de precios altos e hipotecas caras está cerrando la puerta a la compra de la primera vivienda a toda una generación. Junto a unos alquileres también disparados, está retrasando la emancipación de los hijos y obstaculizando la movilidad laboral.

La crisis de la vivienda ha entrado en la campaña de las presidenciales. Kamala Harris propone impulsar junto al sector privado tres millones de viviendas para alquiler asequible. Quiere reducir la burocracia para agilizar la construcción y regular las formas de fijación de precios por las empresas propietarias. Su medida estrella es una ayuda de hasta 25.000 dólares a los compradores de su primera vivienda.

Las propuestas de Trump son más genéricas, pero van en la misma línea. Propone permitir construir viviendas en ciertos solares federales, incentivos fiscales y ayudas sin concretar a los compradores primerizos y simplificar o derogar las normativas innecesarias que elevan los costes de la vivienda.

China

El acceso a la vivienda en China está marcado por el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las casas no se venden, los precios se desploman, muchas construcciones no pueden terminarse, los gigantes quiebran, los promotores están sin blanca, los bancos, expuestos al riesgo, las entidades locales se han quedado sin ingresos, y el sistema sigue sumido en esa espiral descendente. Ahora se da la paradoja de que es más barato acceder a una vivienda, pero a la vez se venden menos porque el consumo se encuentra átono en un país donde el ladrillo solía representar una cuarta parte del PIB. También es el gran activo de las familias: en torno a un 65% de su riqueza. La depreciación es un golpe directo a sus expectativas.

Desde que se liberalizó el mercado de la vivienda en China a finales de los noventa, los precios vivieron un ascenso meteórico animados por las grandes migraciones del campo a la ciudad. Muchos tenían que conformarse con comprar o alquilar apartamentos pequeños alejados de sus trabajos.

El Gobierno ha reconocido “riesgos” que amenazan áreas claves de la economía, como el sector inmobiliario. En mayo, lanzó un paquete de estímulo que incluía 42.250 millones de dólares (unos 38.113 millones de euros) en créditos para proyectos de viviendas subsidiados y la reducción de las cuotas de entrada para adquirir casas; instó a los gobiernos locales a comprar a las promotoras terrenos no urbanizados e inmuebles sin vender; numerosas ciudades han anunciado también medidas para facilitar la compra de vivienda, entre ellas megaurbes como Shanghái y Shenzhen.

Con información de Miguel Jiménez, Tereixa Constela, Iñigo Domínguez, Elena G. Sevillano, Rafa de Miguel, Guillermo Abril y Daniel Verdú.