El Banco de España calcula que faltan 600.000 viviendas hasta 2025 para equilibrar el mercado inmobiliario

La economía española sufre un déficit de unas 600.000 viviendas entre 2022 y 2025, según cálculos del Banco de España, en los que cruza los datos de oferta y de demanda. La institución toma las cifras de creación de hogares y la llegada de inmigrantes, y las compara con los visados de viviendas. Así concluye que hay un problema acusado de rigidez en la oferta. Mientras que la demanda ha crecido con vigor en los últimos años, la producción ha sido más modesta, y eso se ha traducido desde 2014 en un aumento muy fuerte del precio de la vivienda y, en consecuencia, del alquiler. A su vez, esto ha aumentado los problemas de acceso a la vivienda, que se concentran en rentas bajas, jóvenes e inmigrantes en áreas urbanas y turísticas. La magnitud del reto es tan grande que no basta con medidas aisladas a corto plazo que, además, pueden tener efectos indeseados, concluye el Banco de España en un capítulo de su informe anual dedicado en exclusiva al mercado inmobiliario.

La producción de vivienda es casi de 90.000 al año. En cambio, la creación de hogares alcanza los 275.000. Y la demanda de no residentes es de 60.000. Este desfase, que se encuentra localizado principalmente en Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, está ocasionando dificultades para la emancipación, un aumento de la desigualdad y, sobre todo, problemas de infravivienda, porque al haber menos casas disponibles aumenta el alquiler compartido o de habitaciones. También tiene implicaciones para las decisiones de natalidad, la movilidad laboral y los niveles de consumo y, en consecuencia, puede suponer un freno a la actividad.

Alquiler vacacional y viviendas vacías

Por el lado de la demanda, el banco recuerda la presión que ejercen los siguientes factores: la concentración de la población, los flujos migratorios, el desplazamiento hacia el alquiler en las rentas bajas porque no pueden comprar, y la mayor demanda de no residentes o para invertir porque la rentabilidad es mayor que la de la Bolsa o los bonos. Por el lado de la oferta, se identifica la falta de suelo para construir, de mano de obra y las alzas de costes. Aunque los particulares ponen mucha vivienda de segunda mano en el mercado, se detecta una importante escasez de inversión de las empresas, una reducida rehabilitación de vivienda y el auge de usos alternativos como el alquiler vacacional o de temporada. El organismo también menciona la incertidumbre regulatoria y unas viviendas vacías que no se adaptan a las preferencias de los hogares. Si bien destaca que de los cuatro millones de viviendas vacías, unas 400.000 se sitúan en zonas de más de 250.000 habitantes. Pero se desconoce en qué estado pueden estar y si se podrían rehabilitar. Aunque con una gran heterogeneidad geográfica, el alquiler vacacional supone un 10% del total de inmuebles en arrendamiento, y el de temporada otro 10%. La mayor proporción de vivienda turística se da en Málaga, Marbella, Elche, Palma de Mallorca y en los distritos céntricos de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

En todo caso, los particulares están poniendo unas 100.000 viviendas adicionales al año en alquiler, aumentando de forma significativa el tamaño de este mercado. Suponen el 92% del total de la oferta. Pero el incremento de la demanda ha sido mucho mayor. Y las empresas únicamente proveen el 8% restante. En opinión del banco, hace falta fomentar la colaboración público-privada con distintas fórmulas que pueden tener un coste presupuestario más limitado a la vez que se refuerza la seguridad jurídica. Dado que no se sabe si los particulares seguirán aportando esas cifras al mercado, el diagnóstico del Banco de España es que se necesitan empresas profesionalizadas que inviertan para elevar la oferta allá donde se concentra la población.

Las dificultades del mercado inmobiliario solo se pueden solventar con políticas de largo plazo coordinadas por todas las administraciones y con un mayor foco en la oferta y, en especial, el alquiler. Los recursos deben ceñirse a los colectivos vulnerables y es importante mejorar el transporte para hacer atractivas otras zonas, señala el informe.

Según el Banco de España, las políticas a corto plazo, aisladas y centradas en la demanda, como los avales para la compra o las limitaciones a los precios del alquiler, tienen efectos limitados y pueden incluso generar consecuencias no deseadas. Por ejemplo, como explica el supervisor, los límites a los precios están fomentando el alquiler de temporada. Y los avales del 20% de la hipoteca a jóvenes y familias con hijos no ayudarán mucho en las zonas tensionadas porque, al tener que soportar un 100% de la deuda, la cuota hipotecaria será demasiado elevada y los bancos tendrán dificultades para concederlas. Sí que pueden servir en pequeñas capitales de provincia donde los precios de las casas no se hayan disparado. Y las iniciativas para que el casero asuma la protección de los vulnerables pueden acabar expulsándolos del mercado por bienintencionadas que sean. Para evitar esto, recomienda que el Estado compense al arrendador afectado que no pueda desahuciar o que se desarrollen seguros de alquiler. De lo contrario, estos grupos pueden acabar teniendo unas soluciones habitacionales más complicadas porque nadie quiera arrendarles. En general, cuando no hay oferta, sencillamente muchas soluciones resultan poco efectivas, inflan los precios y pueden crear problemas de infravivienda con más alquiler por temporada o de habitaciones, apunta el organismo supervisor.

Para levantar un parque público de alquiler similar a los europeos, haría falta incorporar 1,5 millones de viviendas. Y esto solo se podría conseguir edificando un 150% más de todo lo construido al año en España durante una década.

Alquileres que suben más que los salarios

Los problemas de acceso a la vivienda se han agravado en los últimos años debido a que los alquileres crecen a un ritmo superior al de los salarios, subraya el banco. El 61% de los hogares en alquiler no dispone del ahorro para adquirir una vivienda en el municipio donde vive. Del resto, un 40% haría frente a una cuota hipotecaria demasiado alta al superar esta el 35% de su renta. En consecuencia, el 76% de los inquilinos no puede permitirse comprar sin tener en cuenta la actual subida de tipos. Aunque eso sí: entre los que han logrado tener propiedad a crédito son muy pocos los que realizan un sobreesfuerzo.

Sin embargo, el porcentaje de hogares en alquiler que sufre una situación de sobreesfuerzo como consecuencia del gasto en vivienda es muy elevado, y está por encima de las medias europeas: el 40% de los hogares en alquiler, que son un 6% del total, dedica más de un 40% de sus ingresos a gastos de vivienda, incluyendo suministros de luz y agua. Además, también cuatro de cada 10 está en riesgo de pobreza, el mayor porcentaje de la UE. En definitiva, las tensiones del mercado inmobiliario están generando unos costes del alquiler muy altos para las rentas bajas. Otro dato relevante en este sentido es que solo el 2,7% de las familias jóvenes dispone de un alquiler a precio reducido.

Otro problema añadido es que la rentabilidad del alquiler es más elevada precisamente en aquellas zonas donde viven rentas más bajas. Si bien una parte puede explicarse por una prima que compense el mayor riesgo de impago, podría reflejar las mayores dificultades de quienes viven allí para lograr una hipoteca.

Y todo ello está causando dificultades para la emancipación. Ahora se emancipan menos para comprar. Pero sigue siendo un porcentaje alto en comparación con Europa. El problema mayor reside en el alquiler: aunque ha subido la proporción, los jóvenes que se emancipan alquilando son muchos menos que en el resto de Europa.

Por otra parte, la tasa de propiedad de los hogares jóvenes españoles hasta 34 años ha caído en más de 25 puntos desde 2011 hasta el 17%, y se sitúa en línea con Alemania, Francia o Italia. Representa un aumento de la desigualdad intergeneracional. Pero también dentro de la misma generación, entre los que compran y los que no. Las viviendas cedidas son un 10% frente al 6% en Europa y apuntan la importancia del apoyo familiar en España. Pese a la desigualdad en renta, la economía española exhibe una menor desigualdad en patrimonio que en Europa porque abunda la vivienda en propiedad. Esta situación puede deshacerse conforme pasen los años ante la persistencia de estas dinámicas: la evidencia del banco indica que los hogares jóvenes ya están atesorando menos riqueza que generaciones anteriores.

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