850.000 dólares para comprar una casa en California o 4.000 para rentar en Miami: el costo de la vivienda en Estados Unidos está disparado

La situación del mercado inmobiliario en Norteamérica es compleja. Según datos de la Casa Blanca, el 35% de la población de Estados Unidos renta una vivienda, alrededor de 44 millones de hogares, y los inquilinos han tenido que afrontar en los últimos tres años una escalada de precios sin precedentes. Según la inmobiliaria Zillow, los alquileres han subido más de un 40% desde 2019. Como siempre, los más afectados son las personas y las familias de ingresos bajos y medios. En este sentido, el informe America’s Rental Housing 2024 de la Universidad de Harvard reveló que el número de inquilinos que gasta más del 30% de sus ingresos en el pago de la renta alcanza ya los 22.4 millones de personas, es decir, la mitad del total.

El contexto se complica con el aumento de los desalojos. El país registra el mayor número de personas sin hogar de la historia: 653.100 personas en enero de 2023. El año pasado, el número de estadounidenses sin hogar hospedados en hogares temporales llegó a 256.610, la cifra más alta jamás registrada. Las protecciones y ayudas financieras ocurridas durante la pandemia redujeron temporalmente las órdenes de desahucio, pero todos estos recursos han caducado y la inestabilidad de la vivienda se ha agravado. Cifras de Eviction Lab (Laboratorio de Desahucios) indican que en los cinco primeros meses de 2024 se produjeron 422.000 solicitudes en las 33 ciudades y los 10 Estados en los que trabaja la organización. Aunque poco, la tendencia ha ido disminuyendo.

Por otro lado, la realidad para millones de familias que buscan comprar una vivienda asequible también es adversa. Bankrate calculó que en Estados Unidos los aspirantes a una casa nueva deben tener un ingreso anual de 110.841 dólares, considerando que el costo promedio de una vivienda es de 434.000 dólares, según Redfin. La inmobiliaria registró una subida del 6% interanual, y el número total de propiedades en venta alcanzó su nivel más alto en cuatro años, pero eso se debe en parte a que algunas casas aún no se venden porque salieron al mercado con un precio demasiado alto. Para la muestra, el costo medio de una casa en California en junio de este año fue de 858.600 dólares.

Déficit de cuatro millones de viviendas

Los datos oficiales y de inmobiliarias como Zillow apuntan que la escasez de viviendas en el país ronda los 4 millones de unidades. Este creciente déficit es la causa principal de la crisis de los altos precios. Simple ley del mercado: a menor oferta y mayor demanda, mayor costo. La edad media de las viviendas de alquiler en el país era de 44 años en 2021, superando el promedio de 34 años que se mantuvo por dos décadas.

Según la oficina del censo de Estados Unidos, el año pasado se construyeron aproximadamente 1.45 millones de viviendas. Un aumento con respecto a las cifras de 2022, pero aún es insuficiente. Los expertos recomiendan reformar las reglas de zonificación para permitir una mayor densidad y la construcción de nuevas viviendas en numerosas zonas del país. Incluso aumentar un poco la densidad en las ciudades más pobladas podría crear millones de nuevos hogares, así como eliminar o reducir los requisitos de estacionamiento y agilizar los trámites para la aprobación de permisos de construcción.

Aumentos de hasta el 25% en el alquiler

En algunas zonas emblemáticas del país, como el área metropolitana de Miami, y en algunos condados de Arizona, California, Illinois, Nueva York y Texas, los aumentos de los alquileres han sido de hasta un 25% de un año a otro. Según Apartment List, la renta promedio a nivel nacional es de 1.411 dólares, frente a los 1.150 dólares registrados en 2021. A mediados de ese año, el Tribunal Supremo dictaminó el fin de la autorización federal de las moratorias en los pagos de hipotecas y rentas en todo el país, y la situación comenzó a empeorar.

Uno de los casos más representativos del aumento de los alquileres es el del sur de Florida. La renta de un apartamento tipo estudio (para una persona o una pareja) en Miami oscila entre 1.800 y 2.400 dólares al mes. La renta de una casa de tres habitaciones y dos baños supera ya los 3.000 dólares, pero si alguien pretende rentar en el centro de Miami (en zonas como Brickell o Midtown), tendrá que pagar un alquiler que ronda los 4.000 dólares mensuales.

En el caso de Nueva York, la renta promedio de un apartamento de una habitación es de 3.900 dólares al mes, según cálculos de Zumper, y 4.220 dólares para un apartamento de dos habitaciones.

Biden propone limitar la subida de los alquileres al 5% anual

El tema de la vivienda ya forma parte del debate por la presidencia de Estados Unidos. El pasado lunes The Washington Post informó sobre los planes de la Casa Blanca de limitar a un 5% los aumentos anuales de los alquileres. El propio presidente Joe Biden adelantó el anuncio en su conferencia de prensa durante la cumbre de la OTAN. “Si soy reelegido, nos aseguraremos de que los alquileres se mantengan en un 5% de aumento”, afirmó luego de culpar a las empresas de provocar el alza de los precios para maximizar sus beneficios tras la pandemia.

De aprobarse, la medida solo aplicaría a los propietarios que tengan 50 o más propiedades, y no podría asignarse a las viviendas que aún no se han construido. Expertos en el tema se han mostrado reacios a la idea de controlar el mercado porque los arrendadores tienen que hacer frente a los costos de mantenimiento, los seguros y los impuestos estatales y locales. Muchos consideran que la mejor forma de detener el alto costo de la vivienda es estimulando la construcción y facilitando los cambios en la normativa sobre el uso del suelo. “Esto no va a crear una sola vivienda nueva. Es una propuesta retórica impulsada por la campaña electoral”, criticó Sharon Wilson Géno, CEO del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar de Estados Unidos, en NBC News.

Por su parte, la presidenta y consejera delegada de la Coalición Nacional de Viviendas de Renta Baja, Diane Yentel, se refirió en el mismo medio que si las protecciones como las que propone el presidente Biden estuvieran vigentes, se habrían reducido el número de desahucios y personas sin hogar. Ahora, con la candidatura de Biden en el aire, el panorama luce todavía más incierto para millones de inquilinos que esperan medidas de protección frente al alza de los precios.

Ciudades más caras para rentar o comprar en Estados Unidos

Según el Índice del Costo de Vida, el distrito de Manhattan en Nueva York (cuna de 350.000 millonarios) es el más costoso para vivir en Estados Unidos: duplica el promedio nacional. El segundo y tercer lugar los ocupan Honolulú, en Hawái, y San José, en California. Aún en el top tres, Manhattan es un 24% más cara que Honolulú y un 30% más que San José.

El estudio, que tiene entre sus categorías principales el costo de la vivienda, establece que una puntuación de 100 puntos corresponde al promedio nacional, mientras que cualquier puntaje superior está por encima de la media. En este sentido, las ciudades que completan el listado de las más costosas del país son: San Francisco, con un puntaje de 169.6; Brooklyn (Nueva York) con 161.5; el condado Orange (California) con 154.9; Los Ángeles (Long Beach) con 150.6; Queens (Nueva York) con 146.9; Washington D.C. con 144.6; y Boston con 144.3.

La ciudad más barata de Estados Unidos es Decatur, en Illinois, con una puntuación de 78.8 y 22.2% de viviendas a precios asequibles. Sorprende que Miami no haya aparecido en el listado, cuando el precio de una casa de tres habitaciones y dos baños sobrepasa ya los 650.000 dólares, con una tasa hipotecaria que ronda el 7%, o Phoenix, donde se necesita trabajar unas 68 horas semanales como promedio para pagar una hipoteca. Todo indica que el problema de la vivienda está lejos de resolverse.