La vivienda social, la oportunidad de casa asequible que España ha diluido en el mercado inmobiliario

En los cien pisos que tiene LaScala, un edificio de vivienda social en el distrito de Puente de Vallecas (Madrid), viven personas con pasados distintos y un presente común. Todos fueron beneficiarios, en 2021, de uno de los sorteos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en los que se rifan apartamentos de alquiler asequible. Las casi 100 familias que viven ahí fueron elegidas al azar entre más de 40.000 candidatos apuntados en una lista. Los números no jugaban a su favor: la EMVS tiene apenas 9.000 pisos, lo que significa que solo hay vivienda social para uno de cada cinco aspirantes en la capital. En todo el país la situación es parecida. Las 290.000 viviendas públicas existentes representan el 2,5% del total, según el Observatorio de Vivienda y Suelo, mientras que la media europea es del 9,3%.

España necesita más oferta de vivienda pública social. Es lo que asegura Eva Álvarez de Andrés, directora del departamento de Urbanística y Ordenación del territorio de la Universidad Politécnica de Madrid: “La crítica no es solo que no funcione, sino que además la oferta de vivienda pública social es insuficiente”. Eso, sumado al azar del sorteo, puede prolongar la espera para acceder a las casas. Hay a quienes se les adjudica una vivienda a los pocos meses de inscribirse, pero la mayoría espera años.

Pedro — quien prefirió no dar su verdadero nombre para evitar problemas con la comunidad de vecinos— se inscribió en el sorteo en 2013 y en 2021 se convirtió en adjudicatario. “Cuando llamaron a mi esposa para notificárselo, pensé que era una broma porque llevaba muchos años esperando”, asegura. Lo mismo le sucedió a Fátima Benyahya Amrani que, junto a sus tres hijos, esperó ocho años. Lorena Cano, al contrario, tuvo suerte. Ella vive con su pareja y sus dos hijas en la planta ocho de LaScala, en un piso de 60 metros cuadrados y tres habitaciones. Un apartamento de esas características en Puente de Vallecas, según datos de la página especializada en vivienda Idealista, ronda los 950 euros al mes. Cano paga 610. “Tuvimos muchísima suerte”, dice, y compara: “Mi hermano está inscrito desde que tiene 23 y hoy, con 28, sigue esperando”.

Todos los vecinos de LaScala viven bajo régimen de alquiler asequible tasado: ninguno puede pagar más del 30% de sus ingresos mensuales y solo pueden acceder a él quienes tienen una renta igual o inferior a 29.400 euros por unidad familiar, que equivale a 3,5 veces el IPREM —el índice que se usa en España para la asignación de ayudas y subsidios—.

Un parque público no consolidado

Nuria Lambea, subdirectora de la cátedra de la UNESCO de Vivienda, señala que el déficit de vivienda social en España responde a varios factores. El principal es que, a diferencia de otros países de Europa, no ha logrado consolidar un parque público, porque las edificaciones levantadas el siglo pasado han terminado en el mercado privado. Históricamente, la vivienda social se construyó para la venta a precio controlado y bajo un régimen de protección, con un periodo de caducidad que, una vez concluido, permitió a los adjudicatarios venderlas en el libre mercado.

Lambea explica que eso “ha generado una despatrimonialización del Estado y que no se haya podido consolidar un parque de vivienda social de alquiler”. Agrega que debería primar el régimen de arrendamiento, pues así el edificio mantiene, durante toda su vida útil, un uso social y la propiedad pública. “Hay que poner un foco en políticas estructurales a largo plazo, que pasen por incentivar la construcción y aumenten el parque”, propone.

La tarea, en todo caso, es titánica. El Banco de España señala que, si el Estado quisiera ponerse a la par que otros países europeos en los próximos 10 años, tendría que construir un 150% más de vivienda social de la que edifica en este momento.

El Observatorio de Vivienda Asequible explica que, si todos los domicilios protegidos que en su momento se vendieron en el mercado privado hubieran sido destinados al alquiler social y asequible, España tendría uno de los porcentajes más grandes de Europa. Representarían un 40% del total, según datos de la Fundación Alternativas, que analiza las condiciones de vida y las políticas nacionales. Es decir, 10.600.000 viviendas, según datos del Instituto Nacional de Estadística.

Lambea asegura que la construcción “cayó en picado” como consecuencia de la crisis inmobiliaria de 2008, porque se dejó de financiar. Gerardo Fernández, director de PAU Urbanismo, una consultora especializada en planeamiento y gestión urbanística, asegura que el discurso político que apuesta por la vivienda como una quinta pata del Estado de bienestar no se traduce en presupuesto. Entre 2013 y 2019, el monto que destinó el Estado para la vivienda fue, de promedio, menos de la mitad que el asignado a salud y educación.

En Madrid, entre 2014 y 2024, el presupuesto anual del Ayuntamiento para este tipo de proyectos ha rondado los 158 millones de euros de promedio. Álvaro González, gerente de la EMVS, asegura que desde 2019, el patrimonio de vivienda social asequible se ha incrementado un 36%. Actualmente, cuentan con 8.523 viviendas y aseguran estar trabajando en la construcción de otras 6.400, que esperan tener listas en 2027. Además, a fines de julio, el Gobierno central anunció que invertirá 6.000 millones de euros a través del Instituto de Crédito Oficial para la construcción de más de 40.000 pisos de alquiler asequible, que se deberán mantener bajo este régimen durante un mínimo de 50 años.

Aunque el principal problema es que no hay suficiente vivienda social, existe un desorden generalizado que se refleja en la gestión ineficaz por la falta de homologación de términos para referirse a la vivienda social y su dependencia de múltiples actores públicos. Lambea afirma que existen muchos enunciados que confunden, “vivienda de protección pública, asequible, concertada y más”. Asimismo, en su gestión intervienen el Gobierno central, las comunidades, los ayuntamientos y hasta la iniciativa privada, cada uno con sus propios programas. “Es difícil que se pongan de acuerdo”, agrega la experta.

La falta de gestión termina afectando también a los inquilinos, una vez que les han entregado el piso. Pedro recuerda que su vivienda se inundó a los pocos meses de haberse mudado. Él y su familia se vieron obligados a salir de su casa por unos días, porque el agua llegaba a los tobillos y el olor era insoportable. Comunicarse con la EMVS fue un suplicio, ya que los arreglos solo se pueden solicitar por correo, según explica. Al fin, se demoraron ocho meses en solucionarlo por completo. Algunos vecinos aseguran que el abandono de este organismo es general. La puerta del garaje estuvo cuatro meses sin funcionar y a una vecina le robaron las cuatro ruedas de su coche. Al caminar por las zonas comunes del edificio se ven rejas defectuosas, cristales rotos y puertas sin pomos. Sin embargo, desde la EMVS aseguran que el tiempo de respuesta para realizar reparaciones urgentes es de 24 horas y para otras más grandes, de 10 días.

Las casi cien familias que viven hoy en LaScala firmaron un contrato por siete años, que después se renueva anualmente y, a menos de que su situación económica mejore o incumplan las normas de convivencia vecinal, nadie puede pedirles que abandonen el piso. Ni la EMVS, ni un casero, ni nadie. Esa garantía, aseguran, ha hecho que los vecinos de LaScala vean estas casas en alquiler como sus hogares. Se consideran afortunados y están contentos de estar allí, sabiendo que únicamente en Madrid son más de 40.000 las familias a la espera de una vivienda igual.