Europa se rearma ante la crisis de la vivienda con topes a las subidas del alquiler, ayudas y rebajas fiscales

Europa vuelve a afrontar de nuevo uno de sus mayores desafíos sociales: que todos ciudadanos puedan costearse un sitio en el que vivir. La actual crisis inflacionista ha golpeado a casi todos los países. En el norte del Viejo Continente, donde el alquiler ha tenido tradicionalmente un gran peso, la persistente inflación ha disparado los alquileres. El sur, más propenso a las casas de propiedad, sufre el encarecimiento de las cuotas hipotecarias a causa de las subidas de tipos llevadas a cabo por el BCE. Los países han tenido que lanzar paquetes de ayudas y medidas para paliar esa situación. Entre las principales están los topes a las subidas de los arrendamientos, aunque varios gobiernos también han desplegado planes que van desde ayudas fiscales hasta la ampliación del parque de vivienda social. Estas son las principales medidas adoptadas por los gobiernos europeos.

España. El Gobierno de coalición ya puso un tope del 2% a las actualizaciones de los alquileres cuando los precios empezaron a despegar. El Ejecutivo ha acordado con sus socios mantener ese techo en 2023 para elevarlo al 3% en los próximos dos años y acordar posteriormente un nuevo índice que reemplace al IPC. También se ha acordado imponer precios máximos a las rentas en las zonas que se consideren tensionadas, aunque eso quedará en manos de las comunidades autónomas. En paralelo, el Ministerio de Economía actualizó, junto a la banca, el Código de Buenas Prácticas para aliviar las cuotas de los hipotecados en apuros ante la subida del euríbor. Entre otras medidas, se amplió el número de beneficiarios y se incluyó un periodo de carencia de cinco años, la congelación de la cuota durante 12 meses y una prolongación de los préstamos para reducir las cantidades. La última semana, el presidente Pedro Sánchez ha anunciado una ampliación del parque público de vivienda en unas 93.000 casas.

Alemania. Más de la mitad de los alemanes viven de alquiler, el porcentaje más alto de la Unión Europea (en España solo el 15,9% de los hogares viven de alquiler). Y las leyes protegen a los inquilinos: los contratos son, en general, indefinidos, y en teoría no se permiten las subidas abusivas. Para poner freno al incremento de los precios, desde 2015 la llamada ley del freno del alquiler obliga a que los nuevos contratos como máximo puedan estar un 10% por encima del alquiler medio de la zona. Se aplica únicamente en áreas tensionadas, es decir, con elevada demanda y precios altos, como Berlín, Múnich o Colonia.

El Gobierno de izquierdas de la ciudad-Estado de Berlín trató de imponer en 2021 un tope al precio del alquiler y congelarlo durante cinco años, pero el Constitucional tumbó esa medida. La ley, en cambio, prevé distintos mecanismos para actualizar un alquiler existente (importes pactados de antemano, actualización al IPC o mediante un índice de viviendas de similares características) pero la regla general es que los aumentos no pueden sumar más de un 20% en tres años o del 15% en mercados tensionados como el de la capital.

Portugal. Entre 2010 y 2022 el precio de la vivienda escaló un 77%, mientras que los salarios solo subieron un 30%. Este desequilibrio, que está castigando sobre todo a jóvenes y clases medias, ha llevado al Gobierno portugués a diseñar un paquete de medidas, bautizado como Más Vivienda, para intervenir en el mercado. Entre otras, se fija un techo máximo de subida de alquileres sobre las casas que ya están en el mercado de alquiler. Las que se incorporen de nuevo no estarán sujetas a ningún límite. Otra medida nueva es también la rebaja fiscal en los ingresos por arrendamientos, que pagan menos impuestos cuando mayor es la duración del contrato de alquiler. La tributación sobre el IRPF es progresiva: oscila entre el 25% cuando los contratos son inferiores a cinco años y el 5% si superan los 20 años.

En los casos de compraventa, la Administración va a asumir una parte de los intereses de los préstamos hipotecarios de hasta 200.000 euros formalizados a partir de 2018. Además, se ha obligado a la banca a ofrecer préstamos hipotecarios con interés fijo entre las ofertas que realicen a nuevos compradores.

Países Bajos. Para evitar que los alquileres se disparen, el ministro de Vivienda, Hugo de Jonge, quiere regular a partir de 2024 hasta el 90% de los alquileres superiores a 800 euros, puesto que hasta esa cantidad las rentas se consideran sociales. Se trata de unas 150.000 casas en todo el país. El ministro quiere, además, que las casas privadas que no cumplan una serie de características (superficie, habitaciones, jardín, protección del frío) deban bajar el precio. “Una intervención así afecta los derechos de propiedad, pero hay que pensar también en el derecho a la vivienda”, ha dicho el ministro. Según la prensa financiera holandesa, ante esta situación, cada vez más bancos e inmobiliarias planean vender sus inmuebles.

Francia. El país está experimentado una leve bajada de los precios del mercado inmobiliario y, en regiones como la de París, también de los alquileres, cuyo aumento anual debe limitarse al 3,5% máximo en el contexto de las medidas contra la inflación. El ministerio de Finanzas y el Banco de Francia están enzarzados en un debate sobre la conveniencia de aligerar los criterios para conceder créditos inmobiliarios: Bercy, sede del ministerio, está en favor; la institución monetaria, en contra.

La producción de nuevos créditos inmobiliarios ha caído un 40% en el último año, debido a la subida de los tipos de interés. Bercy aboga por suavizar las reglas, que fijan un máximo del 35% el endeudamiento respecto a los ingresos y limitan el préstamo a 25 años. El Banco de Francia sostiene en una nota publicada la semana pasada: “Modificar hoy estas normas de protección no cambiaría el ciclo normal del crédito inmobiliario; en cambio, esto amenazaría con empujar a los hogares a situaciones de sobreendeudamento en el largo plazo y a tipos más altos”.

Italia. Italia ha aprobado recientemente ayudas y beneficios fiscales para facilitar el acceso a la vivienda, tanto de compra como de alquiler. La mayoría de las medidas fueron aprobadas por el Ejecutivo anterior de Mario Draghi y el Gobierno actual de Giorgia Meloni las ha mantenido con una prórroga de un año o las ha modificado ligeramente. Los jóvenes de menos de 36 años que compren su primera vivienda tienen incentivos fiscales si sus ingresos son inferiores a los 40.000 euros. Entre otras cosas, no deberán pagar los impuestos de matriculación, hipotecarios y catastrales, y tendrán desgravaciones en el IVA, además de facilidades de acceso a las hipotecas, gracias a un fondo que cuenta con la garantía del Estado.

El Ejecutivo italiano quiere también impulsar el mercado de las casas energéticamente eficientes y ha rescatado una medida que ya existió entre 2016 y 2018 que permite al consumidor recuperar en 10 plazos el 50% del IVA pagado por la compra de primeras viviendas de certificación energética A y B. En cuanto al alquiler, el Gobierno actual ha restringido considerablemente las ayudas anteriores. Este año, los inquilinos menores de 31 años en dificultades económicas que cumplan una serie de requisitos podrán optar a una subvención de hasta un máximo de 1.500 euros anuales.

Bélgica. Bélgica tiene apego a la indexación de costes e ingresos a la evolución del coste de la vida. No obstante, no es una vinculación sin más al IPC. No pasa con los sueldos -en los que hay elementos de corrección para no perder competitividad frente a los países vecinos (Alemania, Países Bajos y Francia)- ni sucede con los alquileres, que desde 1994 se actualizan conforme a un índice propio. Esto no tiene por qué traducirse en un incremento menor del coste del alquiler. Por ejemplo, este marzo los precios han subido un 6,7% y el índice de arrendamientos, un 7,3%.

Además, esa actualización anual es realmente competencia regional, pese a que la fórmula que se utiliza se aplica en todo el país y también alguna de las medidas que se han aplicado para para frenar el incremento en los últimos meses. En octubre, en las tres regiones (Flandes, Valonia y Bruselas-Capital) entró en vigor una medida que vincula ese índice de actualización a las certificaciones energéticas de las viviendas: las más eficientes lo pueden aplicar sin restricciones; las que están en un rango medio, al 50%; y las menos eficientes, lo tienen bloqueado. En la capital, además, en diciembre ha entrado una fórmula de revalorización distinta en la que se excluye la evolución de la energía.

Reino Unido. El Gobierno del Reino Unido mantiene desde hace ya casi una década el programa Local Housing Allowance (Prestación para Vivienda Local), conocido popularmente como el beneficio social de ayuda al alquiler. Garantiza una subvención, que en muchos casos supone el 100% de la renta, y que ha permitido a millones de personas mantener sus viviendas. Sin embargo, el programa lleva casi media década congelado.

Con una inflación que supera el 10% y unos tipos de interés en el 4,25%, tanto el precio de las hipotecas como el de los alquileres se ha disparado a niveles insostenibles. El llamado “presupuesto de primavera”, presentado el 15 de marzo por el ministro de Economía, Jeremy Hunt, recibió duras críticas de expertos y oenegés por la escasa atención, y los escasos fondos, que destinaba a un problema agudo, como es el de la vivienda. El Gobierno asegura que va a destinar más de 32.000 millones en ayudas al alquiler durante el periodo 2022/2023, pero se refiere sobre todo al beneficio social ya existente, y no a nuevos proyectos para subvencionar o limitar el precio de nuevos contratos.

Respecto a la compra de nueva vivienda, el programa Affordable Homes (Viviendas Asequibles) destinará más de 13.000 millones de euros en ayudas. El Gobierno conservador, sin embargo, se enfrenta a tensiones locales en su partido, por el rechazo de muchas zonas a incrementar el ritmo de construcción de vivienda social en los niveles prometidos. Hunt, apretado por la necesidad de equilibrar las cuentas públicas, tampoco ha cedido a la demanda del sector inmobiliarios de rebajar el Impuesto de Actos Jurídicos documentados. Las viviendas superiores a un valor de 285.000 euros deben pagar una cantidad mínima del 5%, que aumenta progresivamente en tramos hasta el 12% (para todo lo que exceda los 1,7 millones de euros).

Con información de Marc Bassets (París), Lorena Pacho (Roma), Manuel V. Gómez (Bruselas), Rafa de Miguel (Londres) y Lluís Pellicer (Madrid)

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