¿Serán más caras las hipotecas con la nueva ley de crédito inmobiliario?

Este domingo entra en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Tras años de elaboración y bajo la amenaza de una multa millonaria por parte de la UE ante el retraso acumulado en su implementación, la normativa, que traspone una directiva europea al ordenamiento español, fue aprobada el pasado 21 de febrero y supone cambios muy importantes en este tipo de préstamos.

Surgida al calor de los reveses judiciales que en los últimos años han golpeado a los bancos españoles —sin ir más lejos, el de las cláusulas suelo—, la nueva normativa establece, entre muchas otras medidas, que todos los gastos excepto la tasación corren a cargo de la entidad, unos plazos más amplios para ejecutar la hipoteca en el caso de que se produzca un impago y límites claros para la comisión que se aplica al devolver el capital con antelación y para los intereses de demora. Mientras tanto, ¿cómo han modificado los bancos sus ofertas hipotecarias en vista de la inminente entrada en vigor de la ley?

En los meses previos a su aprobación definitiva, varias voces se levantaron para avisar de que el vendaval en el que estaban inmersas las entidades podría provocar un encarecimiento de las hipotecas. Pero los datos que se refieren a las tasas anuales equivalentes de estos préstamos —TAE, es decir, un tipo de interés que incluye también todos los costes vinculados con la hipoteca— muestran que subieron más bien entre octubre y noviembre. En aquel entonces, el Tribunal Supremo falló que era el banco y no el cliente quien tenía que sufragar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), para posteriormente revertir esta decisión.

Vaivenes en los tipos de interés

La reacción al primer pronunciamiento del Supremo —que cayó el 16 de octubre— fue casi inmediata. La semana siguiente, la TAE de la hipoteca variable de ING pasó del 1,69% al 1,79%; la de Ibercaja, del 2,73% al 2,87%; la del Banco Sabadell, del 1,71% al 1,74%; la de BBVA, del 1,71% al 1,73%; la de Abanca, del 2,71% al 2,74%; y la de Bankia, del 2,34% al 2,35%. También se incrementaron las TAE de los préstamos hipotecarios a tipo fijo de Ibercaja, del 3,11% al 4,50%; Caixabank, del 4,15% al 4,60%; Bankinter, del 2,92% al 3,21%; Abanca, del 4,01% al 4,30%; y Openbank, del 2,74% al 2,82%, según datos del comparador bancario iAhorro.

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Al revés, la práctica totalidad de las TAE analizadas volvieron a los valores anteriores, después de la decisión del Tribunal Supremo de dar marcha atrás y establecer que ya no era el banco sino el cliente quien tenía que asumir el impuesto de AJD de la hipoteca, el 6 de noviembre. Y eso, pese a que el Gobierno de Sánchez aprobó, apenas dos días más tarde, un Real Decreto que, a su vez, ponía punto y final a la cuestión al hacer recaer este gasto de nuevo sobre las entidades.

En comparación, la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario —el 20 de diciembre, en primera lectura, en el Congreso de los Diputados; a principios de febrero, con enmiendas, en el Senado; y, ya definitivamente, el 21 de febrero en la cámara baja— pasó sin pena ni gloria, por lo menos si se atiende a las TAE de las hipotecas. Ahora, a pocos días de su entrada en vigor, muchas de esas tasas están en niveles inferiores a las que registraron hace ocho meses, antes de la primera controvertida sentencia del Supremo, con la notable excepción de las hipotecas fijas de Caixabank, Liberbank e Ibercaja, cuyas TAE subieron del 4,15% al 4,41%, del 3,38% al 3,49%, y del 3,11% al 3,15%, respectivamente. Y de las TAE de la hipoteca variable de Openbank, que se encuentra en el 1,25%, y de ING, que está en el 1,77% (en octubre eran el 1,14% y el 1,69%, respectivamente).

Compensación

Por lo general, si de encarecimiento se puede hablar en algunos casos, “afirmar que los precios suben por la llegada de la nueva ley de crédito inmobiliario es muy prematuro”, según el experto en finanzas de iAhorro, Antonio Gallardo, quien prefiere achacar esta tendencia a la carrera al alza que el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas, el euríbor, emprendió en abril de 2018 y que se interrumpió el pasado marzo. “Pero sí es cierto que hay un cierto parón o retraso en las operaciones”, matiza.

Según los expertos consultados, todo ello no es óbice a que puedan producirse nuevas sacudidas en el mercado hipotecario, una vez que la nueva normativa haya empezado a andar. “Vamos a ver alguna subida de precios, un endurecimiento y una ralentización en la concesión de crédito”, prevé Gallardo. En la misma línea, Silvina Palacios, abogada del bufete Sanahuja Miranda, constata que hasta ahora “las subidas de diferenciales que se esperaban están siendo bastante débiles, aunque puede que se aceleren cuando se consolide la aplicación de la ley”. Y Manuel Romera, director del sector financiero de IE University, augura “una subida de los intereses de las hipotecas, para compensar la bajada de otros ingresos por efecto de la ley”.

Acciones modestas

En estas últimas semanas, previas a la aplicación de la ley, los movimientos de los bancos en lo que respecta a las hipotecas han sido escasos. Lo único que apunta Gallardo son rebajas en los préstamos a tipo de interés fijo de entidades como Bankinter o Sabadell, lo que, en un contexto de subida de los tipos en las variables, “ha sido una clara invitación al cliente para contratar hipotecas fijas”. Para Palacios,“las entidades han optado para vestir de decisión comercial los cambios previstos en la ley, como la asunción de determinados gastos”. Desde diversas páginas web “han desaparecido los productos vinculados con la hipoteca y se plantea la contratación de otros productos del banco como una opción que permite, eso sí, reducir el diferencial”, señala.

Quien cree que no habrá cambios sustanciales en la actitud de los bancos cuando la ley de crédito inmobiliario entre en vigor es la directora general de la intermediaria BGestión Global, Mercedes Blanco. Pero, advierte esta experta, se incorporarán nuevos procesos que afectarán a los usuarios, como la necesidad de comparecer dos veces ante el notario para que este profesional pueda ejercer el control de transparencia del crédito, por lo que “los plazos desde que se solicita el préstamo hasta que se formaliza serán mayores”. Una estimación en la que coincide Palacios.

Por lo que se refiere a los bancos, Romera se dice convencido de que se tendrán que adaptar a “una situación más dura”. Pero, “si son capaces de verlo como una oportunidad, esto podría dar una mejor imagen del sector y atenuar las críticas”, concluye.