El mercado hipotecario sufrió en enero el mayor bache desde la Gran Recesión

Ni el confinamiento de los primeros meses de la pandemia, ni el cambio en la ley hipotecaria que obligó a retrasar miles de operaciones a mediados de 2019. Los préstamos para comprar casas experimentaron el pasado enero un batacazo sin precedentes en siete años. De acuerdo con los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el arranque de 2021 se constituyeron en España 27.518 hipotecas sobre vivienda. La cifra no es mala si se compara con el mes anterior (de hecho, es ligeramente más elevada), pero resulta catastrófica para un primer mes del año. Respecto a enero de 2020, el retroceso interanual es del 31,6%, el más intenso experimentado por el mercado hipotecario en siete años.

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En los primeros meses de pandemia las operaciones ya se resintieron, pero entonces el suelo de las caídas lo marcó mayo, con un desplome interanual del 27,6%. Algo similar pasó durante dos meses de verano de 2019, cuando la entrada en vigor de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario provocó un bache que hizo retroceder un 31% las operaciones en septiembre de aquel año. Ambas caídas se acercan a la conocida este viernes, pero fueron menos intensas. Para encontrar un batacazo que supere al de enero de 2021 hay que retroceder en la estadística del INE siete años: en febrero de 2014, cuando comenzaba a verse la luz al final del túnel de la Gran Recesión, el mercado de los préstamos para la compra de vivienda experimentaba un retroceso interanual superior al 32%.

Si se analiza desde el punto de vista del capital que prestaron los bancos a través de las hipotecas sobre vivienda, en enero la cifra se aproximó a los 3.550 millones de euros. Es un 22,4% menos que doce meses antes. El motivo por el que el capital prestado retrocede menos que el número de hipotecas es muy sencillo: los préstamos que se firmaron tuvieron un importe medio mucho más alto. Los 129.003 euros de media suponen, de hecho, un 13,5% más que en enero de 2020. Esto sugiere que, con la evolución de la crisis, el crédito se está restringiendo para muchas personas por las dificultades económicas, pero resiste la demanda más solvente (que normalmente podrá acceder a préstamos más altos).

Baleares, Asturias y Madrid, las mayores caídas

Por comunidades autónomas, ninguna se libró de las caídas, aunque en los porcentajes de retroceso se observan grandes diferencias entre ellas. Destacan los batacazos de Baleares (-57%), Asturias (-50,1%) y Madrid (-49,5%). Este último es especialmente significativo por ser uno de los cuatro grandes mercados hipotecarios (junto con Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana, que experimentaron en los tres casos retrocesos menos intensos que la media nacional). En el extremo opuesto, Cantabria fue el único territorio donde el desplome de enero no alcanzó los dos dígitos (-5,3%).

¿A qué se deben los malos datos de enero? Sin duda la segunda y tercera oleadas de la pandemia influyeron, aunque es pronto para saber en qué medida por las características de la estadística del INE. Esta bebe de los registros de la propiedad, donde pueden pasar semanas, e incluso un par de meses, desde que se firma una operación hasta que la hipoteca entra en sus bases de datos (el acto de constituir la hipoteca). Ya en el pasado se vio ese pequeño desfase (por ejemplo, el incidente de la nueva ley se produjo en junio y julio de 2019, pero en la estadística se reflejó en agosto y septiembre). Por tanto no es fácil saber cuánto puede deberse a operaciones perdidas, o retrasadas, en otoño del año pasado por el aumento de la incidencia del coronavirus y cuánto podría deberse a alteraciones de la actividad en enero, cuando la tercera ola puso a España en su peor situación desde el arranque de la pandemia, aunque a diferencia de lo sucedido en marzo, abril y mayo de 2020 esta vez no se ordenó el cierre de los registros (salvo para casos de urgencia).

Para Juan Villén, director de la sección hipotecaria del portal Idealista, los datos de enero “muestran la atonía con la que ha iniciado este año el mercado hipotecario”, tras la que ve un “menor tirón de la demanda, fruto del alargamiento de las medidas de restricción de movilidad y su impacto en las perspectivas económicas”. “2021 empieza con una importante caída interanual que rompe con la tendencia a la normalización del último periodo de 2020″, destaca Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. En cambio María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, pone el foco en que “el cierre de operaciones vuelve a superar la barrera de las 25.000 hipotecas cerradas”, lo que considera que “evidencia que el sector continúa en la senda de la recuperación”.

Intereses invariables

En cuanto al precio de los préstamos, el interés medio en el primer año de hipoteca se mantuvo invariable respecto a diciembre con un 2,47%. Es decir, muy cerca del suelo histórico del 2,45% que marcaron en noviembre del año pasado. Sin embargo, al desglosar por tipos de interés sí hubo pequeños cambios: los variables se abarataron (2,17%, por un 2,21% en diciembre) y los fijos se encarecieron ligeramente (2,81%, por 2,79% en diciembre). Pese a esto, los fijos ganaron cuota de mercado y volvieron a ser mayoritarios: un 51,2% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron con interés fijo.

En cuanto al conjunto del mercado de préstamos, sumando otro tipo de fincas urbanas (locales comerciales, garajes, trasteros, etcétera) y rústicas al análisis, enero acabó con 36.593 hipotecas para la adquisición de inmuebles (en estos se incluyen los más de 27.000 sobre viviendas, que son la parte más copiosa del pastel). Ese dato es todavía peor que el del segmento enfocado a la compra de casas, ya que supone un retroceso interanual del 35,7%. El importe medio de todas las hipotecas fue de 143.845 euros, un 11,9% más que en enero de 2020, y el capital prestado ascendió en total a casi 5.264 millones de euros, un 28,1% menos que 12 meses antes.