El auge del mercado inmobiliario hace que los pisos no lleguen ni a anunciarse en los portales digitales

El mercado inmobiliario vive una aparente paradoja. Las ventas se acercan a marcas que no se veían desde la burbuja, pero a la vez los portales registran menos casas a la venta que nunca. 2024 fue de menos a más: las compras de vivienda se aceleraron a partir de la segunda mitad del año y todo apunta a un arranque de 2025 con la misma fuerza. Si bien, la escasa oferta de viviendas de obra nueva hace que el mercado dependa mucho de las casas de segunda mano, que se venden rápidamente, en muchas ocasiones antes de que lleguen a los portales, e incluso a las inmobiliarias tradicionales.

La “mayor caída de la historia” en la oferta de vivienda. Así describió Idealista la situación del último trimestre de 2024. Un 15% menos de pisos que en el mismo periodo del año anterior, pero con porcentajes que en localidades como Zaragoza, A Coruña y Oviedo rondaban el 40% de caída. Y en torno al 30% en otros grandes núcleos como Madrid, Valencia o Sevilla. “El parque de viviendas disponibles para comprar está en mínimos”, describía ese estudio.

La situación es similar en la competencia. Datos facilitados por Fotocasa describen que en enero había un 15,7% menos de casas a la venta que un año atrás. Y un 17,6% menos que en enero de 2020, antes de la pandemia. En los principales mercados locales se nota la caída: en Madrid el volumen de pisos a la venta ha caído un 19% en un año, en Barcelona lo ha hecho un 15%; en Valencia, un 14% y en Málaga, un 13%. Pero respecto a cinco años atrás, la situación es variopinta: la oferta se ha reducido en torno a un 25% tanto en Madrid como en Valencia, mientras que en Málaga es un 8% inferior y Barcelona prácticamente empata (-0,2%) con la situación precovid.

Sin embargo, esas cifras a la baja de los anuncios en portales contrastan con la marcha del mercado. “Para que se vendan más casas tiene que haber más oferta”, reflexiona Javier Sierra, presidente de Re/Max. Y venderse se está vendiendo mucho más: de enero a noviembre de 2024 (el último dato oficial publicado) se compraron en España un 8% más de viviendas que en el mismo periodo de 2023. El INE da cuenta de un rebote de la actividad a partir de verano, con crecimientos interanuales que en algunos meses han superado el 50%. Y los datos de los registradores, que es la fuente de la que bebe la estadística oficial, apuntan a un ejercicio muy similar a 2022, que fue el año más boyante desde los tiempos de la burbuja.

Pese a ello, Sierra tiene la impresión de que el año pasado la oferta de pisos bajó algo y la esperanza de que “ahora vuelve a aumentar”. Aunque admite que “para la gente que quiere comprar no va a ser más fácil, y muchos no van a notarlo”.

También en el lado de las agencias tradicionales a pie de calle, Tecnocasa sí detecta una caída de la oferta, pero en el entorno del 9%. Es un porcentaje lejano al que reflejan Idealista o Fotocasa: “Cada vez el número de casa en venta es menor, pero seguramente los portales sufren esto más que nosotros”, explica Lázaro Cubero, director de análisis del grupo inmobiliario. Ese distinto comportamiento de la oferta en portales e inmobiliarias, apuntan varios expertos, tiene sentido en un mercado boyante, en el que muchos pisos no tienen ni necesidad de anunciarse para que alguien los compre.

Otro factor es que el mercado actualmente es muy dependiente de la segunda mano, puesto que se construye poca vivienda nueva. Y el flujo de casas usadas que salen a la venta suele ser relativamente constante: “Las decisiones al final dependen de motivaciones personales como cambiar de domicilio, herencias, separaciones”, explica Cubero. En definitiva, causas que se mantienen bastante estables a no ser que se produzcan grandes variaciones demográficas.

Ahí es donde la economía explica el fenómeno que está sucediendo: “Cuando tienes mucha demanda, si el flujo es constante el stock se va reduciendo”, resume José García Montalvo, catedrático de la Universitat Pompeu Fabra. Y “eso hace que parezca que haya mucha menos oferta” pese a que salgan a la venta un número aproximado de casas. Sin embargo, esa especie de ilusión es relevante para los compradores porque “lo que influye en el precio es la diferencia entre la demanda y el stock de cada momento”. Y la primera está disparada: el año pasado subió casi un 40% según los cálculos de Tecnocasa.

Un reciente estudio del comparador hipotecario iAhorro medía esa presión entre el número de casas que se anuncian y la demanda potencial. Concluyó que hay 14,8 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes. A mediados de año pasado eran 15,5. La referencia temporal es relevante porque uno de los motivos que todos los expertos citan tras el nuevo auge de compraventas es el cambio de política monetaria. En junio del año pasado el Banco Central Europeo inició la senda de bajadas de tipos, que subieron a un ritmo excepcional antes para contener la crisis inflacionaria. Eso provocó un encarecimiento hipotecario y ahora sucede lo contrario. De hecho, el mismo estudio calculaba, para un préstamo medio, que al final los compradores acaban pagando lo mismo: ahora los intereses son más bajos pero hay que pedir más dinero al banco porque las viviendas son un 5% más caras.

Pese a ello, las casas se venden como churros. “Lo que se capta se vende ipso facto”, describe Javier Sierra, de Re/Max. Es un factor que también destaca García Montalvo. “La velocidad de venta ha aumentado mucho en los últimos seis meses”, asegura el economista, mientras que “el mercado se ha polarizado mucho”. Esto significa que “un buen piso en buen precio se vende rapidísimo y otro fuera de precio se queda bastante tiempo”.

De acuerdo con los datos de Idealista, más de una de cada diez casas que salen al mercado son adquiridas en menos de una semana (un 12% exactamente), aunque siguen siendo más (14%) las que tardan más de un año en cambiar de manos. El dato muestra por un lado la extraordinaria tensión que vive el mercado, con el consiguiente estrés para muchos compradores. Pero también que, pese a la subida de precios y el evidente desequilibrio entre la oferta y la demanda, sigue habiendo un porcentaje significativo de vendedores cuyas expectativas no son realistas y se resisten a cambiarlas.