El litoral mediterráneo concentra seis de cada 10 casas que compran las empresas en España

Es un goteo constante que va calando en el mercado inmobiliario. Más de una de cada diez casas que se han vendido en España desde 2007 tenía como compradora a una empresa. Exactamente, las sociedades se han hecho con 1.033.283 viviendas en los últimos 18 años, un 11,8% del total de operaciones de compraventa, según los datos que manejan los notarios. Pero no se han repartido por igual ni geográfica ni temporalmente: ese goteo en ocasiones se ha parecido a una llovizna casi imperceptible, mientras que en otras era más bien un buen chaparrón.

Aunque no está relacionada en todos los casos, la compra de vivienda por parte de empresas frecuentemente se asocia con la inversión. Y es por ello que las comunidades más turísticas, que representan también los mercados autonómicos más dinámicos, son las que concentran más adquisiciones por parte de personas jurídicas. Eso explica que seis de cada 10 casas compradas por empresas desde 2007 se ubiquen en las comunidades del litoral mediterráneo (Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares, Murcia y Andalucía). Si a estas se suman otros dos territorios con fuerte componente de demanda extranjera e inversora, Canarias y Madrid, el resultado es que siete comunidades concentran el 81,5% del total de estas operaciones.

Estas siete comunidades se cuentan, sumando a Castilla-La Mancha, entre las ocho donde las empresas tienen mayor peso en el mercado. En el agregado de los últimos 17 años y medio (los datos facilitados a EL PAÍS por el Consejo General del Notariado parten de enero de 2007 y llegan hasta julio de 2024), Canarias lidera las operaciones protagonizadas por sociedades: un 16,4% del total de compraventas. Le sigue Cataluña (15,4%) y completa el podio, algo más distanciada, Baleares (13,7%). Murcia (13,4%), Madrid y Castilla-La Mancha (ambas con un 13%) y Andalucía (12,1%) también superan la media nacional. Cerca de esta última se queda la Comunidad Valenciana (11,5%).

En las diez comunidades restantes, el peso de las empresas en la compra de viviendas se sitúa por debajo de los dos dígitos. País Vasco (4,6%) y Asturias (6,4%) son las que tienen los porcentajes menos abultados. De hecho, la comunidad vasca es la única en la que, en todo el periodo analizado, las personas jurídicas no han alcanzado un 10% de cuota de mercado en ninguno de los 17 ejercicios. Ni siquiera en 2013, cuando más de dos de cada diez casas adquiridas en España se inscribieron a nombre de una empresa (el 20,2%, exactamente).

Aquel era un tiempo muy distinto al actual, con un mercado inmobiliario deprimido por la larga crisis que se inició en 2008, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las compañías ganaron peso en el conjunto de las operaciones de compraventa porque eran buenos tiempos para que los inversores encontraran gangas, pero también porque los compradores particulares prácticamente estaban desparecidos. De hecho, 2013 marca en la serie notarial el valle de operaciones en España: ese año se vendieron menos de 300.000 casas en total, frente a las casi 800.000 de 2007, en el pico de la burbuja.

2007 es también el año de toda la serie histórica con menor peso de las empresas en el mercado inmobiliario (las personas jurídicas compraron un 8,8% de las casas en aquel ejercicio). Aunque ya entonces el porcentaje se elevaba por encima de los dos dígitos en Cataluña, Baleares y Canarias. En el conjunto de España, desde 2008, todos los años se ha superado la media del 10% salvo durante el paréntesis que marcó la pandemia. Ni en 2020 ni en 2021, dos años condicionados por la crisis sanitaria y los confinamientos, las compañías se significaron en la adquisición de vivienda. Eran los tiempos en que en el sector se hablaba mucho del wait and see (esperar y ver), el anglicismo con el que en jerga financiera se describe una actitud prudente y expectante por parte de los inversores.

Perfil variopinto

Ya en 2022, un año boyante por la demanda que había quedado embalsada previamente, la compraventa de viviendas se acercó a los 700.000 operaciones, lo nunca visto desde la burbuja. En esa fiebre tuvieron mucho protagonismo la segunda mano y los compradores particulares, pero aun así un 10,2% de las casas fueron a manos de personas jurídicas. Una muestra de la nueva realidad del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja de principios de siglo, en el que las compras por inversión tienen un papel más relevante que antes.

Ese es el escenario actual, en el que las empresas compran casas en una proporción cercana a la media histórica. Y la buena marcha general de la economía española favorece también la llegada de capital inversor desde el extranjero. Un informe de la consultora Savills publicado a principios de febrero situaba a España como el país europeo favorito para la inversión inmobiliaria en 2025. Al preguntar a los potenciales fondos y compañías compradoras por sus intenciones en los próximos 12 meses, más de un 80% citaban a España, por encima incluso del todopoderoso mercado británico. Esto se refería a cualquier tipo de inversión en ladrillo (desde naves industriales hasta hoteles), pero el mismo estudio apuntaba al sector residencial y a la logística como los líderes de la demanda.

Detrás de las operaciones en las que una persona jurídica compra una casa, señala Alfonso Madridejos, notario en el centro de Madrid, hay varios perfiles recurrentes. Apunta a compañías que buscan edificios enteros, particulares adinerados que adquieren una vivienda a través de una sociedad patrimonial para obtener “ventajas fiscales” o a compras exprés para reformar rápidamente y vender obteniendo una plusvalía, algo en lo que tiene que acompañar el régimen fiscal de la comunidad (en Madrid, por ejemplo, el impuesto de transmisiones patrimoniales se grava en estos casos al 2,5%, en lugar de al 6%).

La estadística no describe qué tipo de personas jurídicas hay detrás de cada operación y Madridejos señala que el perfil de las empresas compradoras de vivienda siempre es “una apreciación subjetiva” en función de dónde se ubique la oficina notarial. Aunque la lógica de dónde se concentran esas operaciones, añade el notario, coincide frecuentemente con la de los inversores, quienes “compran donde conocen: en capitales, sus alrededores, y sitios turísticos”.