De la burbuja al gran déficit: España ha pasado de construir 600.000 a 90.000 viviendas

La crisis de la vivienda que ha acorralado a los ciudadanos y ha hecho estallar el malestar social se explica, en gran medida, por un gigantesco desequilibrio entre la oferta y la demanda: hay muchas menos casas disponibles de las que se necesitan. Esa tensión presiona los precios al alza, tanto en venta como en alquiler, y frustra los proyectos de vida de un número creciente de personas.

Félix Lores, economista de BBVA Research, resume el alcance de la crisis: “Estamos ante un problema de escasez de oferta que no habíamos visto en la historia reciente”. Es un diagnóstico compartido por gran parte de la esfera económica, académica e incluso política. Juan Antonio Gómez-Pintado, que esta semana dejó la presidencia de la patronal de promotores y constructores APCEspaña tras casi una década, dice no haber visto una crisis de acceso a la vivienda tan complicada como la actual y entiende el malestar social, “sobre todo de los jóvenes, con alta formación y una capacidad adquisitiva cada vez menor”. El Banco de España cuantifica el déficit en torno a 600.000 casas, tanto en venta como en alquiler. La situación es grave porque los pisos no se construyen de la noche a la mañana.

A un lado está la oferta. El número de nuevas viviendas construidas en España se ha estabilizado en torno a las 90.000 anuales. Funcas, en su informe Mercado inmobiliario y política de la vivienda en España, señala el año 2021 como el inicio del gran desajuste entre oferta y demanda, aunque el desacople se lleva gestando desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008. La producción de casas entra en una etapa de fuerte atonía por la crisis económica primero y por el miedo a repetir los errores después. “La oferta de vivienda nueva es notablemente insuficiente”, advierte el estudio.

La demanda se fue acumulando de forma embalsada a partir de 2008, cuando se inició la crisis, y se volcó de forma generalizada al mercado hace siete u ocho años. “El sector inmobiliario todavía estaba iniciando su nuevo ciclo y no contaba con los medios para satisfacer esa demanda de casi una década, por lo que ya se generó una brecha que ha crecido hasta hoy”, indica Héctor Serrat, consejero delegado de la promotora Vía Célere.

Tanto el Gobierno como algunos ayuntamientos y comunidades (Cataluña, Madrid, País Vasco...) han comprendido la magnitud del problema y están tratando de dinamizar el mercado interviniendo directamente en la creación de oferta. El Ejecutivo central se ha comprometido a incrementar el parque en más de 180.000 viviendas asequibles, un reto para el que es nuclear la colaboración entre el sector público y privado. “Resulta imprescindible en un contexto en el que las Administraciones no pueden afrontar el reto de incrementar el número de viviendas asequibles de forma sustancial por sí solas”, apunta Judit Montoriol, economista sénior de CaixaBank Research.

Pero hay otros factores, al margen de la edificación, que explican el recorte de la oferta. España no tiene un colchón social: en las últimas cinco décadas, casi siete millones de pisos pasaron de protegidos (con un precio máximo fijado) a libres, así que el peso de la vivienda social es de apenas un 2,5%, frente al 9,3% de media en la UE.

Otro problema es que no todas las casas se adquieren para vivir. Funcas cuantifica la demanda de segunda residencia en, al menos, 60.000 viviendas por año. Una parte importante de esos inmuebles, comprados como inversión, se ha desplazado hacia el alquiler turístico, de temporada y de habitaciones, lo que ha recrudecido la crisis. Hasta el pasado febrero había 351.389 casas vacacionales en España, récord en la estadística del INE. Esto explica que haya menos pisos disponibles en alquiler y que las rentas acaben siendo desorbitadas, dejando sin opciones, sin plan B, a un porcentaje cada vez más amplio de la sociedad.

Por otra parte, aunque, según el Banco de España, aún hay casi cuatro millones de viviendas vacías o desocupadas, la mayoría están fuera de las grandes ciudades y centros económicos y, probablemente, en mal estado de conservación. No obstante, el sindicato CC OO considera que, sumados los inmuebles vacíos y las viviendas turísticas, se podría “incrementar el parque de alquiler en un 66% en las capitales de provincia y las ciudades de más de 50.000 habitantes, ganando tiempo mientras se avanza hacia una solución estructural”. En la misma línea argumenta Carme Arcarazo, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Catalunya, que estima que el verdadero problema son los “pisos secuestrados para usos que no responden al residencial”. Y añade: “Antes de empezar a construir como locos hay que hacer una evaluación seria del parque existente y ver para qué se está usando”.

Hogares más pequeños

Al otro lado está la demanda, la otra clave para comprender la era del gran déficit de vivienda. En 2023 se formaron 265.000 nuevos hogares, según el INE. Es decir, “se iniciaron algo menos de 0,4 viviendas por cada nuevo hogar creado”, apunta Lores. La previsión demográfica del instituto augura más tensión: prevé la formación de 330.000 hogares anuales de 2024 a 2028. Si se tienen en cuenta las 90.000 casas terminadas anualmente, significa que cada año que pasa la brecha se ensancha en 240.000 viviendas más. Además, “el tamaño medio de los hogares seguirá reduciéndose en los próximos años, lo que unido a una población creciente implica mayores necesidades a medio plazo”, dice Montoriol.

Así, teniendo en cuenta la creación de hogares y la evolución del tamaño de estos, el servicio de estudios de BBVA estima que hasta 2030 se necesitarán entre 1,4 y 2,1 millones de casas en venta y alquiler, sobre todo de precio asequible.

Resulta paradójico que el país que a principios de este siglo llegó a construir más de 600.000 casas al año, tantas como Alemania, Francia e Italia juntos, ahora no cubra la demanda. “Se está edificando apenas el 40% de las viviendas necesarias para satisfacer los nuevos hogares, sin considerar la demanda adicional por segundas residencias, tanto de extranjeros como de nacionales”, indica Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.

El resultado es que los precios, que llevan una década subiendo —salvo 2020, año de la pandemia—, crecen muy por encima de lo que lo hacen los salarios. Los expertos, echando mano de la ley de la oferta y la demanda, consideran que sacar más viviendas al mercado frenaría la escalada de precios. “En un contexto de desequilibrio como el actual, la puesta de vivienda, de alquiler y de venta, evitaría que el precio subiera a tasas elevadas”, sostiene el economista del BBVA. ¿Podría incluso bajar? “Tendría que haber mucha más oferta que demanda y es poco previsible que ocurra en los próximos años”, responde Javier Kindelan, vicepresidente y consejero de la consultora CBRE España.

Ahora bien, el problema no es nacional. El déficit de oferta se concentra en los principales núcleos urbanos, “donde las tasas de crecimiento de hogares son y seguirán siendo mayores, y donde el stock de vivienda nueva resultante de la crisis del 2007 se absorbió antes”, cuenta José Román Blanco, director de Promociones de Pryconsa. El escollo está en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Valencia, Alicante o Palma, entre otras urbes, que es donde se está creando empleo, se cierran más compraventas, las familias forman hogares y, además, demandan una vivienda de reposición, llegan los inmigrantes en búsqueda de oportunidades y hay más escasez de suelo residencial edificable.

Respecto a los inmigrantes, el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, Josep Oliver, cree que “sería necesaria una inversión masiva en nueva vivienda para alquiler en aquellos ámbitos territoriales donde se concentra el grueso de las nuevas familias (el 60% del total en Madrid, Cataluña y Valencia), básicamente de origen inmigrante (dos tercios). Esto sitúa el acento no sólo en la necesidad de nuevas viviendas, sino de aquellas en alquiler accesible”.

En Madrid existe un déficit de 15.000 viviendas al año. “Deberíamos construir 35.000 anuales para dar soluciones habitacionales, pero estamos haciendo una producción de 20.000″, apunta Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). En Cataluña, en la última década se han construido de media 10.000 viviendas al año “y deberíamos producir 25.000″, expone Xavier Vilajoana, presidente de la patronal de APCEspaña y de los promotores catalanes. Y en Baleares faltan ya 20.000 viviendas asequibles. “El desajuste va creciendo porque hacemos menos de 3.000 viviendas al año y porque somos la región con el mayor porcentaje de población extranjera. Cada año crece en 3.000 nuevas viviendas el déficit”, lamenta Luis Martín, presidente de los promotores de Baleares.

Así pues, si se atiende solo a la construcción, el problema se ha enquistado por la falta de suelo finalista, es decir, listo para edificar. “La generación de suelo es nefasta en toda España”, critica Vilajoana. A diferencia de cualquier producto con falta de stock, la materia prima de este sector es el suelo, cuyo desarrollo lleva años —la Operación Campamento (Madrid), que lleva tres décadas bloqueada, es un buen referente—. Los ayuntamientos y comunidades autónomas, que cuentan con algunas de las principales carteras de suelo, parecen haber desarrollado desde la crisis de 2008 una aversión al ladrillo.

Y así es como hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Muchas de ellas forman parte de planes urbanísticos antiguos que no cumplen con la normativa actual, y otras están en planeamientos bloqueados. “La tramitación urbanística es extremadamente lenta, ya que todavía se está trabajando con planes generales aprobados antes de la crisis financiera”, recuerda Pérez de Leza.

El suelo es un caramelo a la puerta de un colegio. Un caramelo muy caro. El presidente de los promotores madrileños lo explica: “La primera operación que se hizo en El Cañaveral (Madrid) de venta de suelo en 2014 fue por 300 euros el metro cuadrado. Ahora es imposible comprar por menos de 1.250 euros. ¿Por qué? Porque no hay otro”. “El suelo supone el 30% del coste en términos generales, pero en las principales ciudades puede llegar a ser el 60%”, remata Jaume Borràs, director de negocio de Culmia. Esto, insiste el sector, lleva a las promotoras a establecer precios de venta mayores para mantener la rentabilidad.

A este desafío se suma el cuello de botella que hay en la construcción por la falta de mano de obra cualificada y el progresivo envejecimiento de los ocupados sin relevo generacional. Hay quien apunta que, aunque hoy hubiera suelo para construir cientos de miles de viviendas, el sector no sería capaz de hacerlas. “Pensar que la capacidad de producción es elástica no es realista. Tienen que pasar cosas en el sector”, cree Michel Elizalde, consejero delegado de ACR, aludiendo al impulso de la construcción industrializada. La falta de mano de obra empieza a asfixiar al sector, que se enfrenta a uno de sus mayores retos: “Atraer a más jóvenes, mujeres e inmigrantes”, indica Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de Constructoras (CNC).