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El suelo en la periferia de las grandes ciudades duplica su precio en una década

La propia carestía de las casas y la escasez de parcelas se retroalimentan en un mercado en el que es difícil encontrar soluciones a corto plazo, según los expertos

Obras de urbanización en Los Berrocales, uno de los nuevos desarrollos urbanísticos del sur de Madrid, en mayo de 2023.
Obras de urbanización en Los Berrocales, uno de los nuevos desarrollos urbanísticos del sur de Madrid, en mayo de 2023.Pablo Monge
José Luis Aranda

Poco suelo y caro. Lo que está sucediendo en la periferia de las grandes ciudades españolas es un retrato de lo que pasa con la propia vivienda. Y tiene sentido, porque casas y parcelas forman parte de un mismo mercado en el que unas y otras se retroalimentan. Las dificultades para encontrar espacios donde construir anticipan que, al menos en el medio plazo, va a ser difícil abaratar los pisos. Y, a su vez, la carestía de estos ayuda a explicar en gran parte los importes que tienen que pagar los promotores por los solares (y no al revés, como podría pensarse). Si se toman esos precios como termómetro de mercado, la fiebre es más que evidente: en la última década se ha duplicado el precio en nuevos desarrollos de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, según un informe de la consultora Savills al que ha tenido acceso EL PAÍS.

“La escasez de suelo finalista [el que está listo para construir] y una elevada fortaleza de la demanda de viviendas ha hecho que los precios del suelo residencial hayan crecido de manera muy pronunciada”, reza el documento en alusión a las grandes ciudades. Esta situación la contrapone con la estadística oficial del Gobierno, que muestra “una elevada estabilidad desde el año 2014″ porque recoge una media de urbes en situaciones muy distintas.

En las grandes aglomeraciones, si algo no abunda es la estabilidad. Savills ejemplifica el problema con el PAU (programa de actuación urbanística) del sureste de Madrid, una concatenación de desarrollos incipientes donde se espera levantar más de 100.000 pisos en los próximos años. Pero añade que esa tensión de precios “se replica en otros grandes mercados residenciales a lo largo del país”. De hecho, de acuerdo con los datos que maneja la consultora, la de Madrid no es la situación más sangrante. Allí las parcelas se pagaban a 450 euros por metro cuadrado edificable en 2014 y actualmente esa suma alcanza los 1.050 euros. Es decir, un 133% más. Ese incremento se sitúa en una posición intermedia en comparación con otros cuatro desarrollos, todos ellos en núcleos de más de medio millón de habitantes.

Málaga y Barcelona, con precios de suelo más altos, han vivido incrementos algo más contenidos en la última década. En la ciudad andaluza las parcelas en los desarrollos de Teatinos-Puerto de la Torre han visto crecer su precio un 120%. En la capital catalana, el suelo en Zona Franca-Plaza de Europa, que alcanza hasta 1.300 euros por metro cuadrado edificable, se ha encarecido un 102%. Es decir, más del doble de lo que se pagaba 10 años atrás.

En situación opuesta aparecen Entrenúcleos, un desarrollo ubicado en Dos Hermanas, junto a Sevilla, y las nuevas urbanizaciones de Malilla, un barrio del suroeste de Valencia. En el primero, los precios de los solares han escalado un 177% en tres años, aunque partían de importes muy bajos con 90 euros por metro cuadrado edificable en 2014. El caso de la capital valenciana, que comparte con Barcelona el tener términos municipales más pequeños y saturados, la variación es la más acusada: un 183% en solo ocho años (la consultora ofrece en este caso datos desde 2016).

Una parte del incremento es lógica. De entrada, la situación del mercado entre 2014, cuando la salida de la larga crisis iniciada en 2008 era incipiente, y la actualidad es muy diferente. Pero además, explica Susana Rodríguez, directora ejecutiva comercial de Savills España, todo nuevo desarrollo va ganando valor conforme la zona se consolida e incorpora servicios como colegios, supermercados o zonas deportivas. Por tanto, es normal que las parcelas de un PAU valgan menos al principio que transcurridos unos años.

Pero la experta también cree que no es ese el principal motivo que explica la subida de precios, sino más bien una combinación de factores demográficos y de mercado. “Si tuviera que elegir un motivo, diría que es la situación de mucha gente concentrándose en unas pocas ciudades y el hecho de que esas ciudades no tienen suelo para poder construir al ritmo que es necesario”, indica la también directora del área residencial de la firma consultora.

Es decir, que la escasez de suelo es el principal motivo de su carestía y el culpable de que en España, según coinciden numerosos análisis, se hagan muchas menos viviendas de las que serían necesarias. Un informe publicado a finales de abril por el Banco de España recordaba que la creación neta de hogares excede con mucho la cantidad de casas nuevas que se construyen desde hace años. Eso hace que haya poca vivienda y cara. Y esos precios, destaca Rodríguez, “se retroalimentan” con los del suelo. El motivo es que los importes de las parcelas se fijan con lo que se conoce como “método residual”. A partir del precio potencial de venta de las casas, se descuentan los costes de producción y el beneficio que se espera obtener. Y el resto, ese residuo, es lo que el promotor está dispuesto a pagar. “Como hay muy poca oferta de viviendas, es el percentil de potenciales compradores con mayor poder adquisitivo el que acaba marcando los precios”, explica la consultora.

“El modelo urbanístico que tenemos está agotado”, valora Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal APCEspaña. “Para que esto no derive en un problema mayor, incluso una crisis social importante, es fundamental que se adopten las medidas que llevamos reclamando mucho tiempo”, agrega.

La patronal promotora, como otros actores del sector, lleva años pidiendo una agilización de los procesos urbanísticos y de las licencias de construcción. Sus peticiones han calado en algunas comunidades y ayuntamientos, e incluso el propio Gobierno se ha comprometido con ambos objetivos. Pero en mayo se vio obligado a retirar el proyecto de reforma de la ley de suelo, originalmente presentado por el PP y luego enmendado, por falta de apoyos parlamentarios. “A nivel de Administraciones, sector y otros analistas está claro que lo que tenemos es un problema de oferta. Ese es el diagnóstico y ahora lo que necesitamos para resolverlo es voluntad política”, incide Toribio.

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.
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