Por qué los precios de la vivienda no bajan aunque se venda menos

Un mercado que se enfría mientras los precios no dejan de calentarse. Esa aparente paradoja es la que lleva meses viviendo el ladrillo español. También en el arranque de este 2024, cuando se vendieron un 5,4% menos de casas pero la valoración de las viviendas, según los datos publicados este martes por el Gobierno, subió un 4,3% en el primer trimestre. Con esa progresión, el precio medio de las casas en España se situó en casi 1.866 euros por metro cuadrado, y cada vez se acerca más a los 2.100 euros que marcó el pico de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Dos comunidades autónomas, Madrid y Baleares, superan ya los registros de entonces.

La serie estadística del Ministerio de Vivienda muestra que las casas se están revalorizando desde mediados de 2014, aunque en esa progresión general también hay algún bache. El más notable fue durante la pandemia, cuando durante dos trimestres seguidos (el primero y el segundo de 2020, coincidiendo con el confinamiento más prolongado) se produjo una bajada de importes. Y desde entonces se ha vuelto a la senda alcista. Al principio, acompañaba una fiebre compradora. De hecho, 2022 fue el año en que más casas se vendieron en España desde 2007, en plena burbuja. Pero ya en diciembre de ese año el mercado cambió de signo y desde entonces el número de operaciones ha ido retrocediendo.

Los precios, sin embargo, no han reaccionado de la misma manera. Las casas han seguido escalando trimestre tras trimestre, lo que para José García Montalvo, catedrático en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, demuestra que “si se venden menos pisos no es porque no haya demanda, sino porque la oferta es limitada”. Es decir, que las casas disponibles siguen si dar abasto para todos aquellos que desean comprar y además se lo pueden permitir.

Este último detalle, el de tener la capacidad económica suficiente, es clave. Muchos expertos coinciden en la importancia del cambio en las condiciones de financiación. La subida de los tipos de interés oficiales, con la que el Banco Central Europeo respondió a la crisis inflacionaria, se traduce finalmente en hipotecas más caras. Y eso, para Gonzalo Bernardos, director de un máster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, ha provocado un “cambio en el perfil de comprador”. “La clase media-baja ha menguado [en el mercado inmobiliario] y ha sido sustituida por clase media-alta”, explica el economista, “los datos del INE dicen que el año pasado se vendieron menos casas, pero también te dicen que se vendieron unas 20.000 más que el año anterior sin recurrir a endeudamiento”. Es decir, que un segundo motivo que explica el crecimiento de precios es que quienes compran ahora buscan, y se pueden permitir, casas más caras.

Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña, la principal patronal de promotores, coincide en que entre “las diferentes razones” que explican la subida de precios figuran las anteriores. Pero cree que se produce “un efecto contagio de la vivienda de primera mano a la de segunda mano”. En la obra nueva, señala, “la producción es muy reducida y lo que se construye se vende a un comprador que es muy solvente y no necesita financiación o no tiene problemas para conseguirla”. Y esa dinámica se traslada a todo el mercado, con una segunda mano “donde la oferta se va reduciendo y la demanda sigue siendo alta por diferentes razones, como la compra de extranjeros o los pisos vacacionales en zonas turísticas y grandes ciudades”.

Los datos de Vivienda, de hecho, apuntan que lo más agudo de la crisis de precios se concentra precisamente en Madrid y Baleares. Estas son las únicas comunidades donde el valor tasado de la vivienda estaba en el primer trimestre de 2024 en máximos históricos. El resto todavía se mantienen por debajo de los años de la burbuja. Y en el caso de la región de la capital, es la propia ciudad la que tira de los importes hacia arriba, ya que, a diferencia de lo que sucede en el resto de grandes urbes, también se superan ya los valores previos a la crisis de 2008. El precio en Madrid ciudad ha roto en el arranque de este año la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado, algo insólito. Aunque el dato palidece si se mira a Baleares, donde varios núcleos de más de 25.000 habitantes superan esa marca y Santa Eulària des Riu, que el año pasado se convirtió en la localidad más cara de España, supera ya los 5.000 euros. En toda la serie histórica, que arranca en 2005, ningún municipio había marcado un precio tan elevado.

Pese a la enorme necesidad de casas —el Banco de España calculó recientemente ese déficit en 600.000 viviendas— la construcción no acaba de arrancar. “La oferta de vivienda sigue mostrándose más débil que la demanda”, resume un análisis de CaixaBank Research a raíz de los últimos datos del Ministerio de Vivienda. Los expertos del banco abundan en que, frente a una creación neta de 238.000 hogares desde el segundo trimestre de 2023 hasta el primero de 2024, los visados para levantar vivienda nueva se quedaron en 108.600 unidades (medidos entre marzo de 2023 y febrero de 2024). Es decir, “un 0,8% por debajo” del mismo periodo de un año antes. Es decir, que el déficit de vivienda sigue agrandándose.

¿Y por qué no se construye más? García-Montalvo apunta a dos motivos que frecuentemente citan los promotores inmobiliarios: la lentitud de muchos desarrollos urbanísticos por falta de seguridad jurídica y los retrasos de las licencias de construcción. Y advierte que “resolver un problema que se ha generado durante tanto tiempo es una bomba de relojería”, aunque “cuanto antes empiezas a actuar, antes empiezas a desatascarlo”. Tampoco la financiación, igualmente cara para las empresas, ayuda a que el sector coja volumen.

Aunque en esto, Bernardos encuentra motivos para un ligero alivio en los meses venideros. Y no tanto para los promotores como para muchas familias. Si el BCE baja los tipos de manera decidida, señala, los bancos, con ganancias históricas en los últimos años por el crecimiento de los márgenes, podrían buscar aumentar las ganancias con un mayor volumen de concesión de créditos. “Creo que el segundo semestre del año puede ser el inicio de un gran bum inmobiliario, con la característica de que vendrá de una guerra hipotecaria”, señala. Esto dará posibilidades de compra a más personas, pero lo que nadie espera, en cualquier caso, es que los precios bajen a corto plazo.

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