El encarecimiento hipotecario deja fuera del mercado a más de la mitad de los españoles

La escalada de tipos de interés, y el consecuente encarecimiento hipotecario, han puesto en aprietos a muchas familias que tenían préstamos variables. Pero a la vez han provocado un segundo efecto sobre el mercado: el porcentaje de población que cumple los criterios de solvencia para poder acceder a un préstamo se ha reducido de manera espectacular. Un estudio de la plataforma tecnológica inmobiliaria Clikalia calcula esa caída en más de 30 puntos porcentuales. Si entre finales de 2021 y principios de 2022, cuando empezó a subir el euríbor, un 73% de la población española con ingresos podía acceder a un crédito hipotecario sin sobrepasar los umbrales de esfuerzo exigidos por los bancos, actualmente esa cifra estaría en torno al 39%. Es decir, que más de 6 de cada 10 personas estarían ahora mismo excluidas del mercado hipotecario.

El análisis de la firma, especializada en la compra de casas para su reforma y venta a través de canales digitales, recoge datos propios junto con otros del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Ministerio de Vivienda y el Banco de España. La tasa de esfuerzo máxima la ha situado en el 30% (es decir, que una familia no tenga que destinar más de ese porcentaje de sus ingresos al pago de la hipoteca), que es la que habitualmente recomiendan los expertos y figura como referencia en la ley estatal de vivienda. Pero los autores del informe admiten que algunos bancos pueden elevar ese límite hasta el 40%, en función de otros criterios de riesgo.

Pese a ello, la conclusión de que la subida de los intereses ha dejado fuera de juego a muchos hogares no variaría. Como ejemplo, Clikalia detalla cifras para Madrid y Barcelona, los dos mayores mercados locales de vivienda de España y también dos de los que presentan mayor tensión de precios. Pese a que las familias de estas ciudades suelen contar con ingresos más altos, esto no les compensa para comprar una casa: solo un 25% de los madrileños y un 18% de los barceloneses podrían optar actualmente a una hipoteca. “Cabe señalar que una tolerancia superior en términos de tasa de esfuerzo [permitir que se destine hasta el 40% de los ingresos a la cuota hipotecaria] ampliaría dicha cuota de población al 39% y 26%, respectivamente”, señala el informe.

El estudio destaca que la subida de tipos “ha endurecido las condiciones de accesibilidad al crédito” y considera que este hecho, “junto con el clima de incertidumbre ante mayores incrementos futuros, frenó las transacciones y las concesiones de hipotecas durante 2023″.

Según los últimos datos del INE, el año pasado la constitución de préstamos para la compra de vivienda retrocedió cerca de un 18%, casi el doble de lo que cayeron las compraventas de inmuebles. Ambos datos se comparan con un 2022 de récord, aunque también fue el año en que el Banco Central Europeo puso fin a un largo periodo de tipos ultrabajos. La nueva política monetaria restrictiva, estrenada en julio de aquel año con el objetivo de frenar la inflación, se saldó con la escalada de tipos más abrupta de la historia del regulador del euro. El precio oficial del dinero pasó del 0% al 4,5%, donde está actualmente, en algo más de un año. Esto hizo que el euríbor, que no depende estrictamente de los tipos oficiales pero tiende a calcarlos, también subiera. Y encareció igualmente las ofertas hipotecarias que hacen los bancos a sus clientes.

La nueva coyuntura del mercado hipotecario ha provocado otras transformaciones. El análisis de Clikalia, que también ofrece asesoramiento de financiación a sus clientes, indica que quienes piden un préstamo ahora tienden a pedir menos cantidad. La ratio entre el volumen de la hipoteca y el valor de la casa ha retrocedido en 16 meses, entre mayo de 2022 y septiembre de 2023, del 65,2% al 62,2%. “Esta tendencia sugiere que los prestatarios buscan préstamos más pequeños para minimizar su exposición a los altos costes de financiación”, indican los autores.

Dicho de otra manera, con hipotecas más caras los compradores de vivienda tienden a tirar más de sus propios ahorros. Y eso en un contexto en el que los hogares ya tienen muchas dificultades para juntar el dinero suficiente para comprar una casa, puesto que los bancos raramente financian todo el importe de la vivienda (suelen dar un tope del 80%) y además hay que pagar algunos impuestos. Los cálculos de Clikalia indican que una pareja joven (entre 25 y 35 años) necesita más de nueve años para juntar el ahorro necesario para poder comprar una casa con hipoteca. Y ese periodo se eleva a casi 14 años y más de 15, respectivamente, en las ciudades de Madrid y Barcelona.

La consecuencia de todo esto que es que esas familias tienen que vivir, mientras tanto, de alquiler. Y, en un giro maquiavélico del guion, son precisamente los arrendamientos los que acaban padeciendo por el encarecimiento hipotecario. “Los problemas de emancipación empujan la demanda hacia el mercado del alquiler”, índica el estudio. “Una concentración de la demanda en torno a un mercado para el que existe una oferta muy escasa”, continúa, “ejerce una presión sobre los precios que mantiene la tasa de esfuerzo del alquiler en niveles muy superiores a la de la compra”. Clikalia calcula que de media los hogares que pagan hipoteca destinan un 27% de sus ingresos a las letras mensuales, mientras que el alquiler se come un 37% en el caso de los inquilinos. Esto está por encima de la recomendación de no gastar más del 30% en la vivienda y es un factor que merma la capacidad de ahorro para acceder a la compra. Un círculo vicioso, en suma, que ahora se ve agravado por el encarecimiento de las hipotecas.

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