2023: el año en que los alquileres siguieron creciendo sin control

No es fácil saber lo que pasó con el mercado de alquiler en España el año pasado. La falta de una estadística pública adecuada —una carencia que el Ministerio de Vivienda se ha comprometido a paliar con la publicación del nuevo índice de precios el mes próximo— obliga a recurrir a otras fuentes como los portales inmobiliarios. Y esos difieren en su análisis de 2023, aunque muestran un poderoso denominador común: las rentas crecieron de nuevo, como llevan haciendo desde hace prácticamente una década para desesperación de muchos inquilinos. Salvo en 2021, cuando por el efecto de la pandemia los precios dieron un respiro, los alquileres no dejan de aumentar en España.

A partir de ahí, la letra pequeña cambia según la fuente que se mire. Para Idealista los precios aceleraron en 2023, creciendo más de un 10%; mientras que Fotocasa cree que pisaron levemente el freno respecto a un año antes y las rentas se incrementaron un 5,7%, según los datos que ese portal adelanta a EL PAÍS. Entre medias, Pisos.com considera que el aumento fue muy parecido al de 2022, con un 6%. De media, un arrendamiento costaba en España el pasado diciembre entre 11,2 euros por metro cuadrado y 12,1 euros, en función de la fuente que se mire. Esto serían entre 890 y 970 euros por una casa de 80 metros cuadrados, pero hay que considerar que se trata de los precios de oferta con que se anuncian los nuevos pisos en las webs inmobiliarias, que muchas veces no se corresponden con el precio que finalmente se pacta.

Pese a las diferencias entre portales, el consenso casi unánime en el sector es que el mercado está cada vez más difícil. Se mire el porcentaje que se mire, la subida supera tanto la inflación media de 2023 como el incremento salarial medio (ambos en el entorno del 3,5%). “No es que queramos ejercer de agoreros, pero con la modificación de la LAU [Ley de Arrendamientos Urbanos] en marzo de 2019 ya anunciamos que tanto los precios como el casting de inquilinos se iban a complicar”, valora José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. El agente inmobiliario cree que aquella reforma legal “limitó las garantías exigibles a los inquilinos sin acompañarse de la necesaria seguridad jurídica para el propietario”.

Eso, continúa Alfaro, agrava el desequilibrio entre la oferta y la demanda, y abunda sobre el problema de fondo: “Este país ha carecido de una política pública de vivienda en alquiler”, afirma contundente. Completa el negro panorama con “la tendencia de concentración de la población en los principales centros productivos”, ante la que “han faltado políticas eficaces y no se ha planificado estratégicamente la vivienda pública en régimen de arrendamiento”.

Las grandes ciudades, principales focos de atracción poblacional, aparecen también en 2023 entre las capitales provinciales con los alquileres más disparados. Entre las seis urbes que superan el medio millón de habitantes, Valencia es la que se llevó la palma el año pasado. Allí las rentas subieron un 17%, según Fotocasa; y más de un 20% tanto en los registros de Idealista como de Pisos.com. Pero también Madrid, con porcentajes ligeramente más contenidos (entre el 13,6 y el 15,1%), aparece entre los diez municipios con mayor escalada de precios en los tres portales.

Barcelona y Málaga, sin embargo, solo ocupan esas diez primeras posiciones en dos de los portales. Pero ambas alcanzan subidas muy importantes, en torno al 20%, en los datos de Pisos.com. Por el contrario, la cosa parece que estuvo más contenida en Sevilla y Zaragoza, aunque la mayoría de datos sitúan el crecimiento de los alquileres en las capitales andaluza y aragonesa por encima de la media nacional.

En precios absolutos, los tres portales coinciden en que Barcelona siguió siendo la ciudad más cara de España, con rentas que superan en todos los casos los 20 euros por metros cuadrados (es decir, 1.600 euros al mes para un piso de 80 metros cuadrados). Madrid y San Sebastián se disputan la segunda posición, seguidas de Palma y Bilbao. A continuación estarían Málaga y Valencia. Tras el tirón del año pasado, la capital valenciana ya supera a la ciudad andaluza tanto en los registros de Fotocasa como en los de Pisos.com.

Con la excepción de 2021, cuando por la crisis del coronavirus los portales registraron leves caídas en los precios de oferta, el mercado de alquiler suma una década con precios que no paran de subir. Según Idealista, las rentas llevan incrementándose desde 2014 y en esos 10 ejercicios la subida acumulada es del 68%. Fotocasa retrasa en un año el punto de inflexión que vivió el mercado tras la larga crisis inmobiliaria de 2008, pero el resultado es similar: de 2015 a 2023 las rentas se han disparado un 64%. Teniendo en cuenta que los ingresos de los hogares no han crecido, ni remotamente, en esa misma proporción, las dificultades de acceso a la vivienda para muchas familias son evidentes.

Sobre ese asunto pone el foco José Antonio Muro, director general del grupo Tecnitasa. “El incremento de los alquileres que se ha producido en años recientes, acompañado de la limitada oferta de este tipo de viviendas, han generado preocupación entre gran parte de la población por su impacto en las dificultades de emancipación de los jóvenes y los problemas de accesibilidad, especialmente en hogares de renta baja y media-baja”, describe el experto. Su receta es centrarse precisamente en los demandantes de vivienda con más posibilidades: “No cabe duda de que las políticas públicas deberían marcar como prioridad el promover y trabajar por el aumento del parque de viviendas de alquiler social y asequible”.

Ni Muro ni Alfaro creen que la situación vaya a cambiar en este 2024. Ambos, que rechazan los controles de precio que habilitó la Ley por el Derecho a la Vivienda y reclaman los sindicatos de inquilinos, ven casi inexorable que los alquileres sigan subiendo un ejercicio más. Y con la novedad, según muestran los datos de los portales, de que las tensiones de precios se extienden cada vez más a más ciudades. Mirando la clasificación de las 10 capitales provinciales con mayores subidas, no faltan núcleos ubicados en zonas de fuerte presión turística como Palma, Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife. Pero este año destaca la aparición de muchas ciudades interiores de tamaño mediano y pequeño. Segovia es el ejemplo más llamativo, con porcentajes de subida superiores al 16% en todos los portales (hasta del 24%, según Idealista). Y la acompañan otros municipios como Ávila, León, Cuenca o Zamora, que hasta hace poco parecían inmunes a la escalada de los alquileres.

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