Las grandes ciudades fuerzan bajadas en los alquileres que se prolongarán en 2021

No cabe duda de que la bajada de los precios de alquiler que empezó a verse hace meses en las grandes ciudades españolas ya afecta al conjunto del país. Aunque esto no quiere decir que las rentas bajen en todas partes —el del arrendamiento es un sector muy fragmentado en mercados locales—, los últimos datos publicados por Idealista, Fotocasa y Pisos.com coinciden en una cosa por primera vez desde que empezó la pandemia: en noviembre rentar una casa en España fue más barato que el mes anterior. Los porcentajes de caída oscilan entre el 0,8% y el 1,3%, pero el resultado es idéntico: alquileres más bajos.

El mercado de arrendamientos en España se parece ahora mismo a una bola de nieve que rueda colina abajo. Empezó a moverse lentamente a principios de verano, pero a finales de año esa bola ha ganado un tamaño considerable y avanza cada vez más rápido. Nadie puede precisar cuándo llegará a lo más profundo del valle o si encontrará un bache inesperado que la haga saltar, pero una cosa está clara para los analistas: queda descenso para rato.

Además de las bajadas mensuales, noviembre deja otro hito. Un portal (Pisos.com) recoge una caída interanual de precios en toda España. Según esa fuente, la renta media fue un 0,10% más baja que doce meses antes. Es la tendencia que venían marcando las ciudades principales y Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com, cree que continuará. “Vamos a ver cómo las caídas de las grandes capitales se moderan con el tiempo y a la vez esas caídas se trasladan a otros mercados”, señala.

Pero ese momento de freno en las urbes más pobladas, las que primero empezaron a sentir las bajadas de los alquileres, todavía ni se vislumbra. Con los datos de noviembre en la mano, todos los portales apuntan a una intensificación de las caídas. Los alquileres llevan un tiempo abaratándose mes tras mes y eso hace que cada vez la diferencia con lo que se pagaba un año antes sea mayor. Los descensos interanuales llegan al 11,8% en Barcelona (Fotocasa) o el 13,5% en Madrid (Pisos.com). Entre las ciudades españolas con más medio millón de habitantes, solo Zaragoza parece resistir un poco mejor, ya que los tres portales sitúan las caídas interanuales en la capital aragonesa por debajo del 2%.

Menos demanda para más oferta

Las causas que lo explican son múltiples: menos movilidad laboral, inquilinos afectados económicamente por la crisis, menor número de estudiantes extranjeros en las universidades, pisos que tardan más en alquilarse… Al final, todo converge hacia lo mismo: “La caída está claramente influenciada por la bajada de la demanda y la puesta de más oferta en el mercado”, resume Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, en una frase que prácticamente suscriben todos los consultados.

También hay consenso en que la situación va para largo. “Están pasando simultáneamente muchas cosas en el mercado que son bastante difíciles de descomponer porque no tenemos datos”, indica el economista José García-Montalvo. El catedrático de la Universidad Pompeu Fabra destaca que los precios de los portales son de oferta, es decir, reflejan lo que pide el anuncio y no la renta que finalmente se pacta con el inquilino. “Las caídas son más grandes que las reales aunque es verdad que podrían anticipar futuras caídas, porque esto quiere decir que el propietario está dispuesto a cerrar precios más bajos”, explica.

Pero ese futuro ya es el día a día para algunos agentes inmobiliarios. “El tiempo medio para alquilar se está extendiendo, lo que antes tardaba uno o dos días ahora puede suponer uno o dos meses”, describe Jose María Alfaro, quien dirige una agencia en Madrid. En consecuencia, “los propietarios están compitiendo y al final el precio se ajusta”. Alfaro cita descuentos puntuales de “hasta el 25%”. El también coordinador de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias ve “muy difícil tener buenas noticias en el primer trimestre de 2021”. “Esperamos que la situación se corrija, pero no creemos que pueda ser antes de la primera o el verano”, asegura.

Caídas ¿hasta 2022?

Para los expertos de los portales, la situación podría alargarse más. “Creemos que la aparición de la vacuna será positiva, pero nuestra previsión es que por lo menos durante el primer semestre de 2021 la tendencia de ajustes de precios se mantenga”, indica un portavoz del departamento de Análisis de Idealista. Y un escenario de crecimiento queda aún más lejos: “No vemos todavía un momento en el que en las grandes ciudades los precios vayan a subir”, añade.

“Es posible que en cuanto se reactive el mercado del alquiler, las caídas tan abultadas que estamos viendo en las principales ciudades se frenen. No obstante, no creemos que volvamos a tener grandes subidas de precio”, coincide López, de Fotocasa. “El PIB caerá un 12% este año y el que viene la recuperación no será total”, asegura Font. “Deberemos esperar dos o tres años a que la recuperación de la actividad económica sea completa y esto hace complicado que en 2021 haya un cambio de tendencia claro en los alquileres”.

Para Gonzalo Bernardos, director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, “pensar que el mercado se recupere de la noche a la mañana es ciencia ficción”. Aunque ve posible que el verano próximo mejore la demanda si extranjeros y estudiantes vuelven a arrendar, “licuar el exceso de oferta va a costar”. “Los precios van a caer en 2021, yo calculo que en torno al 8%, y es probable que también vayan a caer en 2022”, razona el economista.