Las hipotecas no levantan cabeza: se desplomaron un 18% en marzo

El mercado hipotecario español sigue atravesando su particular calvario. A los abultados tipos de interés, que dejan sin posibilidad de pedir un préstamo a muchos potenciales compradores de vivienda, se unió el pasado marzo la Semana Santa. Y el resultado fue que las operaciones, 29.653 en total, se redujeron un 18,1% con respecto al mismo mes de 2023 (entonces la festividad cayó en abril). Esto provocó que la incipiente mejora que se reflejó en febrero (un crecimiento del 3,8%, por primera vez tras doce meses de caídas) se cortara en seco. Si se mira el primer trimestre en conjunto, los datos tampoco son positivos: se han constituido un 8,3% menos de hipotecas para la compra de vivienda que un año atrás.

El auge inmobiliario que provocó la salida de la pandemia, por la combinación de la demanda que se había quedado embalsada durante los confinamientos y el ahorro forzoso con el que se encontraron muchos hogares, se fue agotando en España a lo largo de 2022. Para principios de 2023, el mercado empezó a caer. Y con el primero de este año, suma ya cinco trimestres consecutivos de retrocesos interanuales. El resultado es el agravamiento de la crisis de accesibilidad a la vivienda que afecta al país (y a muchas otras economías avanzadas). La causa, en el caso concreto de las hipotecas, es para muchos expertos la abrupta subida de tipos de interés con la que el Banco Central Europeo respondió a la inflación. Esta se ha detenido, pero falta el movimiento contrario: que el precio oficial del dinero empiece a bajar para facilitar los créditos.

“Las hipotecas sufren a la espera de la desescalada en el segundo semestre del año”, apunta en un análisis María Matos, portavoz de Fotocasa, en alusión a las esperadas bajadas de tipos de interés oficiales en la segunda parte del año. Este portal calcula que “un 40% de compradores de vivienda no están solicitando hipoteca y la firma de créditos se está viendo más afectada que las compraventas”. Es decir, que muchas de las compras actuales de casas son de aquellos que se las pueden permitir tirando de ahorros o de vivienda de reposición (vender una para comprar otra), sin necesidad de recurrir a una financiación que resulta cara.

Los datos publicados este lunes por el INE muestran, de hecho, que el tipo medio de las hipotecas constituidas en marzo fue del 3,41%. “Es el segundo más elevado del último año y se une a una oferta cada vez más escasa”, destaca el director general del departamento hipotecario de Idealista, Juan Villén. Exceptuando enero de este año, habría que retroceder hasta 2014 en la serie estadística para encontrar un nivel superior. En los préstamos con interés fijo, el tipo medio fue del 3,64%; mientras que en los variables se quedó en el 3,15%. Con ese panorama, el experto de Idealista vaticina “un escenario con subidas en el número de operaciones para el mes de abril y un estancamiento en el número de firmas para lo que resta del año”.

“La tardía respuesta del BCE en la estabilización de la inflación en la eurozona está machacando el mercado hipotecario”, afirma con contundencia Francesc Quintana, consejero delegado de Vivenex, en otro análisis difundido a los medios. El banco central celebrará su próxima reunión a principios de junio y todo apunta a una primera bajada de tipos. Estos no determinan directamente el euríbor, que es el indicador con el que se calculan la mayoría de préstamos variables en España, pero sí influyen en este las perspectivas a medio plazo sobre el precio oficial del dinero. Y de momento el indicador no se han movido demasiado en mayo, estabilizado en torno al 3,7% en que lleva instalado desde marzo, aunque eso sí abaratará algunos préstamos.

Por territorios, marzo mostró un retroceso generalizado en las hipotecas constituidas salvo en Navarra, donde crecieron un 21,4%, y Madrid, que se libró de la caída por poco (hubo un 1,5% más de préstamos que un año antes). Las comunidades donde más se contrajeron las firmas fueron Canarias y Castilla y León, ambas con sendos retrocesos por encima del 30%, así como País Vasco y Murcia, que se acercaron a ese porcentaje.

El INE ofrece asimismo la cifra de todas las hipotecas constituidas sobre fincas rústicas o urbanas (donde se incluyen las viviendas, entre otras tipologías). Y la contracción del mercado es similar, con una caída interanual del 19,1% en marzo y del 8,9% en el acumulado del primer trimestre. En total, los bancos prestaron en el tercer mes del año unos 6.288 millones de euros a través de hipotecas, un 19,4% menos que un año antes. El capital total, como el importe medio, retroceden porque es otra estrategia más de quienes pueden permitirse una hipoteca: pedir menos dinero y tirar más de ahorros para abaratar el préstamo lo máximo posible.

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