La venta de vivienda sigue cayendo, pero los precios no bajan

Las aguas siguen turbias en el mercado de la vivienda en España, que atraviesa una profunda crisis que ha dejado con el agua al cuello a una gran parte de la sociedad. A unos porque no pueden comprar una casa; a otros porque el esfuerzo para pagarla se ha vuelto excesivo por la brusca subida del euríbor. Esas aguas turbias explican que se vendan menos casas desde hace ya más de un año. El descenso en el número de compraventas de vivienda en 2023 fue del 9,7% y la firma de hipotecas retrocedió un 17,8 %, la mayor caída desde 2013. Y el arranque de 2024 ha seguido —con la salvedad de febrero— la misma tónica. El primer trimestre no fue bueno: un total de 152.020 casas cambiaron de manos, lo que significa un recorte del 5,6% si se compara con los tres primeros meses del año anterior, según las cifras difundidas este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, y a diferencia de lo ocurrido en otros ciclos inmobiliarios, el precio de la vivienda se resiste a bajar y según los expertos no es fácil que lo haga.

El último dato oficial de importes es todavía relativo a 2023, cuando las casas se encarecieron un 4%, acercándose ya a los niveles de la burbuja, según el INE. Pero de acuerdo con los portales inmobiliarios, que ofrecen precios de salida y no de cierre de la operación, en lo que va de año la escalada ha continuado. En abril, el precio aumentó un 6,9% respecto a un año atrás, de acuerdo con Idealista; y un 7,4% según Fotocasa.

El Banco Central Europeo (BCE) mantiene hace meses los tipos de interés en el 4,5%. Y a pesar de que, con las previsiones apuntando a bajadas de tipos en verano, algunos bancos ya han empezado a abaratar la financiación, el mercado pierde compradores. Lo hace porque los precios siguen siendo insostenibles y porque la falta de ahorro previo marca el paso de quien quiere comprar y no puede, algo especialmente evidente en el caso de los jóvenes, abocados a un alquiler que se ha vuelto, si cabe, más prohibitivo. “El mercado de la vivienda se está convirtiendo en cosa de unos pocos. Ya se ha visto en la escasa nueva construcción y ahora lo vemos también en la caída de las compraventas. Los precios han dejado fuera del mercado a la población joven que está formando hogares y ha quedado en manos de minorías acomodadas y de la inversión extranjera, que pueden permitirse esos precios”, sostiene el economista Ignacio Ezquiaga. De hecho, los extranjeros marcaron otro récord en la compra de casas en 2023: se hicieron con un 15% de las viviendas vendidas.

La evolución negativa del acumulado del primer trimestre se explica porque marzo, cuando cayó la Semana Santa, fue una piedra en el camino para la vivienda. La compraventa se desplomó un 19,3% con respecto al mismo mes de 2023, hasta un total de 44.878 operaciones, según el INE. Es la cifra más baja de compraventas en un mes de marzo desde 2020, cuando España adoptó los primeros confinamientos por la pandemia de covid. Particularmente negativo es el resultado de Baleares, donde las transacciones descendieron un 39% en marzo. Aunque tiene lógica: “Es donde más han subido los precios”, apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, a quien ha sorprendido “que la tendencia positiva de febrero no se mantuviera”. Solo dos comunidades, Navarra (37,6%) y Cantabria (3,5%), vendieron más viviendas que en el mismo mes de 2023.

Esta vez, ni la vivienda nueva ni la de segunda mano fueron capaces de contener la fuerte caída. En marzo, se firmaron 8.971 ventas de casas a estrenar, un 14% menos que un año antes. La segunda mano, que representa el 80% del total de operaciones globales, se saldó con 35.961 casas, un 20,5% inferior al dato registrado en marzo del pasado año.

Febrero: ¿tendencia o anécdota?

La compra de casas regresa así a tasas negativas después del espejismo de febrero, mes en el que las transacciones repuntaron un 5,8%, poniendo fin a un año de caídas interanuales. Entonces se barajó una vuelta hacia la estabilidad. Ahora se valora si lo sucedido fue anecdótico o si el susto de marzo se debe al factor estacional de la Semana Santa. Habrá que esperar a las próximas estadísticas del INE para comprobar si la profundidad de esta caída se mantiene o si solo ha sido un bache. Muchos expertos se decantan por lo segundo, pero prácticamente ninguno tiene buenas noticias para los compradores por la parte de los precios.

Javier Kindelán, director de Living en España de CBRE, relaciona la caída de compraventas con “un elemento más temporal que estructural, fundamentado principalmente por las subidas acumuladas de los últimos años, aunado a los altos tipos de interés y un mayor coste de vida que está tensionando el mercado”. Cree que parte de la demanda puede estar esperando a que bajen los tipos y el euríbor en junio y julio, y espera que este año haya una caída de las transacciones respecto a 2023. “Por lo tanto, es normal que haya descensos”, indica. Cierta planificación observa también García Montalvo. “El retraso de los bancos centrales en tomar la decisión de bajar los tipos puede haber hecho que algunas familias decidan posponer la compra. De hecho, el gran aumento de la firma de hipotecas mixtas (de fijo a variable) indica que la gente espera que en el futuro los tipos sean más bajos”.

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, achaca la caída tan brusca de marzo a la cada vez menor oferta disponible en el mercado y no tanto al hecho de que los precios sean cada vez más altos. “Las caídas observadas desde 2023 se corresponden con un descenso muy importante en la oferta, más que con una reducción de la presión de la demanda. Mientras esta se mantenga elevada, los precios seguirán tensionados y, más que caer, seguirán subiendo en la mayoría de mercados”.

Los precios no van a bajar por culpa de la falta de oferta, insiste Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal de los promotores y constructores APCEspaña. “Estas oscilaciones, estas subidas y bajadas en las compraventas que hemos visto en febrero y marzo, se pueden repetir en determinados meses a lo largo de 2024 en un contexto de encarecimiento y restricción financiera”. El gran desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda explica que la poca que se produce —los visados de obra nueva cayeron un 1% en 2023, con menos de 108.000 unidades— tenga una rápida salida. Mientras esto ocurra, dicen en la patronal, los importes, al menos los de obra nueva, no bajarán. La principal razón que explica esta escasez de vivienda, según los promotores, es la falta de suelo y la paralización de planes urbanísticos, unido a la falta de mano de obra en la construcción.

El economista de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos va mucho más allá: “En 2024, habrá bum inmobiliario, a partir del segundo semestre”. Lo justifica por la la guerra hipotecaria y la bajada de tipos de interés del BCE “que permitirá obtener hipotecas fijas al 2% a final de año y al 1,25% la parte invariable de las mixtas”. Bernardos destaca igualmente la gran creación de empleo (alrededor de 500.000 puestos de trabajo) y el elevado aumento de la población con la llegada de inmigrantes. Y vaticina que el precio aumentará alrededor del 7%, aproximadamente el 12% para la vivienda nueva, y que las transacciones crecerán por encima del 10%. Es decir, que habrá hipotecas con condiciones más favorables, pero no casas más baratas.

Ezquiaga no compra la tesis de un auge inmobiliario. “La tendencia es de descenso de las compraventas, ya que la vivienda nueva está en mínimos, corrigiendo la sobrevaloración actual e incorporando el ascenso de la nueva oferta pública asequible”, justifica. Cree el economista que “hace falta una edificación masiva de vivienda protegida a precios realmente asequibles para los jóvenes. Así aumentará la actividad y mejorarán las condiciones de vida de los jóvenes”. Y remata la fórmula para que, en algún momento, los potenciales compradores encuentren por fin alivio: “Los precios deben bajar en todos los segmentos, están en niveles insostenibles, pero conforme se programen las viviendas protegidas, bajarán mucho más en las zonas urbanas populares y en las grandes ciudades”.

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