La nueva normalidad inmobiliaria: la compra de pisos retrocede, mientras se dispara la de unifamiliares

Antes del arranque definitivo de la segunda ola de la epidemia, España vivió unos meses bajo el concepto de nueva normalidad: el coronavirus estaba ahí, pero la actividad se mantenía con notables excepciones como el turismo. Septiembre, aunque ya empezó a mostrar signos preocupantes de rebrote de enfermedad, fue el último de esos meses. Para el mercado inmobiliario fue bueno en general, ya que siguió la senda de agosto con una cierta estabilización de la venta de viviendas, que creció un 5,4% respecto al año anterior. No es una cifra para lanzar cohetes porque tras un cuatrimestre negro (marzo-junio, con un valle de caída de ventas del 70% en el confinamiento de abril), los tres meses veraniegos mostraron una recuperación tímida más que un gran rebote, es decir, una recuperación en u de la que tanto se había hablado. Además, esa mejoría se sustenta sobre una caída de los precios, que en septiembre fue del 7% con respecto al mismo mes de 2019.

Y, después, está la letra pequeña. Según la estadística notarial difundida este miércoles, el mercado de compraventa mostró en septiembre que la pandemia está provocando de momento grandes disfunciones. La primera, en el tipo de inmuebles que buscan los compradores: si las ventas generales repuntaron un 5,4% fue por el extraordinario crecimiento de los unifamiliares, un segmento minoritario pero que está dando grandes alegrías al sector. En septiembre se transmitieron 12.513 casas de este tipo, un 24,9% más que doce meses antes. Mientras, los pisos en bloque retrocedieron un 0,5%, hasta totalizar 33.070 ventas. No es un descalabro, pero sí deja ver a las claras —y ya van tres meses desde la recuperación de julio— que tras el confinamiento una gran motivación de la gente es comprar casas con algo de parcela propia.

La diferente evolución de pisos y unifamiliares se traslada también, aunque en menor medida, a los precios. Por los primeros se pagó de media 1.560 euros por metro cuadrado, un 5,8% menos que en septiembre de 2019. En los segundos, con 1.065 euros por metro cuadrado (este dato siempre es más bajo porque la superficie suele ser mucho mayor, lo que hace el importe final normalmente sea más alto que el de un piso), el abaratamiento respecto al año pasado es del 3,4%.

Pero, observando los precios, no es en los inmuebles construidos donde se observa la mayor de las alteraciones. De acuerdo con las últimas cifras de los notarios, los terrenos y solares urbanos que se vendieron en septiembre se pagaron a una media de 82 euros por metro cuadrado. La bajada con respecto al mismo mes de 2019 es del 51,7%, un hundimiento espectacular que supera incluso el de los meses del primer estado de alarma, ya que se trata de un mercado que se mueve con tiempos y condicionantes distintos. Tales descuentos sí sirvieron, al menos, para reactivar este segmento, ya que según los notarios se vendieron un 26% más de terrenos.

Otro aspecto que permite seguir la estadística de este miércoles es la evolución del mercado hipotecario. En volumen, la mejora es sustancial, ya que los 23.037 préstamos firmados ante notario para la compra de casas representan un crecimiento del 8,3% con respecto a septiembre de 2019. El hecho de que las hipotecas crezcan más que las compraventas se asocia en general a un mayor peso en el mercado de los particulares, frente a las operaciones protagonizadas por inversores, que recurren a menudo a otras vías de financiación. La cruz para el sector hipotecario es que la caída de precios se traduce también en una bajada del importe medio de los préstamos para vivienda. Los 135.887 euros que, como media, se financiaron suponen un 3,1% menos que doce meses antes.