El ladrillo europeo tiembla ante el cortocircuito de la inversión inmobiliaria

Las cuentas ya no salen para muchos inversores inmobiliarios. La subida de tipos ha provocado que financiarse sea más caro y, a la vez, los bonos de deuda ofrecen rentabilidades más interesantes. En este contexto, muchos se lo piensan dos veces antes de comprar ladrillo. Y eso tiene una consecuencia que en el sector casi todo el mundo parece tener asumida: el valor de los edificios tendrá que bajar a la fuerza. Es la solución más sencilla para seguir atrayendo capital. Pero no está exenta de riesgos y preocupaciones, como dejó patente el aviso que emitió la semana pasada la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), el supervisor de riesgos financieros de la Unión Europea.

“La subida de tipos de interés hace que la rentabilidad que se le exige al inmobiliario suba”, resume Inés Arellano, directora en Merlin Properties, la mayor cotizada inmobiliaria de España. “Si lo que se considera un activo libre de riesgos [como los bonos de deuda pública] te da una rentabilidad superior a la de hace unos meses, al resto de inversiones, inmobiliario incluido, le debes pedir también un mayor retorno”, ilustra. “Por lo tanto, una subida de tasas implica una disminución de los valores por euro por metro cuadrado”, concluye.

Corrección, ajuste, revisión… Son palabras que se repiten estos días en todos los foros inmobiliarios para expresar una misma realidad: la creencia de que el precio de los activos inmobiliarios va a caer en toda Europa, si no lo está haciendo ya. Un estado de ánimo que refleja el informe Tendencias del mercado inmobiliario 2023 en Europa publicado esta semana por PwC y el Urban Land Institute. El título escogido para el análisis de este año resulta ilustrativo: En el ojo de la tormenta. Y recoge el sentir de los más de 1.000 profesionales del sector repartidos por toda Europa que responden en una encuesta cuáles son sus expectativas y temores para los siguientes meses.

Si los autores del informe destacan la incertidumbre que rodea al inmobiliario, algunos datos ayudan a poner negro sobre blanco cuáles son los temores que provocan esa situación. Un 91% de los encuestados este año apuntan sentirse algo o muy preocupados por la inflación, lo mismo que hacen un 89% con los tipos de interés y un 88% con el crecimiento económico en Europa. El año pasado esas categorías solo preocupaban a entre un 50% y un 60% de los directivos. Y, en ese contexto, un 86% de los entrevistados creen que se producirá algo de impacto o un impacto sustancial sobre el desarrollo de proyectos porque, entre otras cosas, tres de cada cuatro están convencidos de que la disponibilidad de financiación va a empeorar y los volúmenes de inversión inmobiliaria en Europa van a retroceder.

Uno de los encargados de la parte española del estudio, Antonio Sánchez Recio, socio responsable del área de Construcción, Inmobiliario y Vivienda en PwC, insiste en que “es evidente que todo lo que está ocurriendo en relación con la guerra de Ucrania, como la subida de precios de la energía, la inflación o la subida de tipos, afecta de forma muy relevante a esta industria”. España, más alejada del conflicto y con mejores perspectivas de inflación y precios energéticos que muchos vecinos europeos, de momento ha capeado las dificultades. Pero el especialista de PwC pide no llevarse a engaño: “El ajuste en valoración de activos de otros mercados europeos también acabará llegando”, afirma.

Incertidumbre

España viene de un 2022 en el que la inversión inmobiliaria se situó muy cerca de niveles máximos. Pero la sensación es que el último trimestre del año no tuvo nada que ver con los anteriores, con un frenazo de la actividad que parecía imposible tan solo unos meses antes. “La incertidumbre siempre afecta a la demanda —valora el consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente— ahora estamos en una situación de incertidumbre y se moderará conforme el mercado rompa hacia algún lado”. Su homólogo en Colonial, Pere Viñolas, cree que esa evolución puede llegar antes de lo previsto: “Ahora hay una expectativa de recesión menos grave que hace seis meses y en el mundo de la inversión, estando muy parado, notamos indicadores de la normalización”. Los máximos ejecutivos de las dos mayores socimis (sociedad cotizadas de inversión inmobiliaria) de España coincidieron este miércoles en una mesa redonda para la presentación del informe de PwC y ambos pusieron el foco en la marcha operativa de sus negocios y en el hecho de que, mientras haya capacidad de repercutir la inflación en los alquileres que se cobra a los inquilinos, la inversión inmobiliaria es un “valor refugio”.

Pese a contar con esa baza a favor, la preocupación por cómo va a evolucionar la situación no desaparece. La semana pasada, la JERS emitió una recomendación a la Unión Europea y las autoridades nacionales de todos los países del Espacio Económico Europeo (que incluye a los socios comunitarios más Islandia, Liechtenstein y Noruega) para que “mejoren el seguimiento de los riesgos sistémicos con origen en el sector inmobiliario”. “Una evolución adversa del sector inmobiliario comercial puede tener un impacto sistémico en el sistema financiero y en la economía real”, añadía el organismo tras hacer un análisis en el que ponía el foco en la exposición de la banca al ladrillo y el valor de los activos.

Se trata, en el fondo, de dos vasos comunicantes: si un edificio vale menos, quien ha financiado esa compra (y tiene un reconocimiento de deuda avalado por ese activo) corre un mayor riesgo. Y ese fantasma recorre Europa, especialmente desde que la vivienda en Alemania, tradicionalmente considerada una inversión muy segura, empezó a caer. Un informe de Deutsche Bank destacaba el pasado diciembre que los precios habían cedido en el país un 5% desde la pasada primavera y vaticinaba que el desplome podría llegar al 20%.

Según Florent Albert, director sénior de Structured Finance en la firma de calificación de créditos Scope Ratings, “el sector inmobiliario europeo afronta varios riesgos paralelos en 2023″. Describe al menos cuatro: “El alza prolongada de la inflación y los tipos de interés, condiciones crediticias más estrictas, valores de las propiedades bajo presión, y cambios estructurales que afectan al sector, como la descarbonización o la digitalización”. “El impacto en cada país va a depender mucho de la política monetaria de los bancos centrales”, destaca el experto. “Alemania y el Reino Unido se encuentran bajo escrutinio por diferentes motivos”, añade, “el Reino Unido a causa de rápidas subidas de tipos y las condiciones macroeconómicas; y Alemania por sus políticas crediticias en la última década, con financiación barata, un apalancamiento por encima de la media y débiles cláusulas de protección a los prestamistas”.