La vivienda entra en fase de “desaceleración” con una caída de demanda del 29% en 2023, según CBRE

Las tornas han cambiado en el mercado inmobiliario. La alegría con que el sector recibió 2022, cuando todos auguraban un ejercicio de récords, ha mutado en incertidumbres en el arranque de este año. Una imagen resume el sentimiento: la de los nubarrones con que CBRE, la mayor consultora inmobiliaria mundial, ha arrancado la presentación de su Market Outlook 2023 (las previsiones anuales para España) en un encuentro con la prensa celebrado este miércoles en Madrid. “Estamos en medio de la tormenta”, ha justificado Miriam Goicoechea, directora de Research (Estudios) de la compañía. “La duda es si va a ser un chaparrón o algo que llevará más tiempo”, ha añadido.

Frente a la tradicional pujanza de las oficinas, los activos inmobiliarios que más dinero suelen atraer de los inversores, el residencial fue en 2022 el principal receptor de inversión. CBRE cree que esa situación se repetirá en 2023, pero eso no implica que la vivienda no vaya a atravesar por dificultades. En un contexto de incertidumbre, en la firma de consultoría prevé que la inversión inmobiliaria en España retroceda entre un 20% y un 30% este año, la demanda de vivienda sufrirá un retroceso del 29% tras un ejercicio eufórico. Pese a ello, ha explicado Goicoechea, los precios subirán un 1,4% “sobre todo por la obra nueva”. Esto sitúa al sector residencial ante una nueva fase: “El mercado entra en desaceleración por un ajuste de demanda y un crecimiento mínimo de precios”, ha completado la experta.

Frente a esa parte del mercado residencial “tradicional”, protagonizado mayoritariamente por cientos de miles de particulares que compran casas, las consultoras inmobiliarias también siguen de cerca otro tipo de inmuebles de finalidad residencial. Se trata de los edificios que se construyen completos para alquilar pisos (conocido en la jerga inmobiliaria con el anglicismo build-to-rent), las residencias de estudiantes, los apartamentos turísticos o para otras modalidades de alquiler de corta estancia y el sénior living (inmuebles no medicalizados con servicios adaptados para la tercera edad, diferente de las residencias que se consideran sector sanitario). Todos estos activos, destaca CBRE, atraen cada año más inversiones y el año pasado representaron por primera vez más de la mitad de la inversión residencial total (en 2019 suponían solo un 22%). Y seguirán creciendo de acuerdo con las previsiones: por ejemplo, se espera que hasta 2025 se sumen 19.000 camas a las 103.000 existentes en residencias de estudiantes, o que las 100.000 viviendas en edificios build-to-rent actuales sean 128.000 en ese mismo periodo.

Para alcanzar esos niveles, CBRE cuenta con una desaceleración relativamente corta que permita recuperar vigor en 2024. Eso no impedirá ajuste de hasta 30 puntos que vaticina para este año. Si en 2022 la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 17.600 millones de euros, un 39% más que en 2021, para este ejercicio se estima una horquilla de entre 12.000 y 14.000 millones. Paloma Relinque, directora de Mercados de Capital en CBRE, ha recordado que “la reducción de entre un 20% y un 30% puede parecer mucho, pero situaría a España como en 2020 y 2021″, dos años buenos en términos históricos para la atracción de capitales al mercado inmobiliario. Por eso la experta ha asegurado que 2023 tendrá “niveles muy sanos de inversión”.

Pese a ello, el contraste con 2022 es evidente. El año pasado arrancó como un tiro, con un semestre que batió todos los récords de inversión inmobiliaria conocidos. Pero la inflación, la política monetaria para contrarrestarla (que encarece la financiación y disuade a los inversores que necesitan endeudarse), las tensiones geopolíticas por la guerra de Ucrania y los costes de la energía fueron haciendo mella. “Casi todo el volumen de inversión se concentró en los tres primeros trimestres y el cuarto ha sido más débil de lo que es habitual”, ha recordado Relinque. Fruto de ello, el pasado quedará como el segundo mejor año de la historia en inversión inmobiliaria, por detrás de 2018. Y muy por delante, si se cumplen las expectativas, de 2023, en que los expertos confían en la recuperación del turismo, los fondos europeos de recuperación y la buena marcha del mercado laboral (con récord de afiliados) para impulsar el mercado. España también contará con la ventaja de que sus previsiones macroeconómicas mejoran las de la zona euro. Aunque eso se traduzca en un crecimiento del PIB que CBRE estima en el 1,2% y queda muy lejos del 5% que se superó el año pasado.