El alquiler de temporada rompe el mercado en Barcelona: “Lo acepto porque la vivienda en la ciudad es una locura”

El alquiler vuelve a ser uno de los grandes temas de debate ciudadano en Barcelona: 2022 cerró con un precio medio récord que alcanza el salario mínimo: 1.077 euros. Venimos del freno a los pisos turísticos, una pandemia, 18 meses de regulación del alquiler en Cataluña antes de que el Tribunal Constitucional la tumbara, y la irrupción de directivos y nómadas digitales llegados de todos los continentes con nóminas abultadas… Además, el alquiler ha ganado peso en el mercado y ya son el 40% los vecinos que viven pagando rentas mensuales. Y en este mercado tensionado como nunca, ganan protagonismo los alquileres de temporada, pisos amueblados con contratos de entre 32 días y 11 meses en los que los propietarios no tienen límite de precio y obtienen mayores rentabilidades (sobre el 6%-7% frente al 3%-4% del residencial).

En la escalada actual (la anterior tormenta perfecta se dio en 2016), comenzaron a popularizarse cuando, en pandemia, los dueños de pisos turísticos los derivaron a esta fórmula que no les comprometía a mantener las viviendas alquiladas los cinco años que obliga la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Con la ley de contención de rentas, algunos caseros hicieron contratos de temporada para esquivarla y poder subir precios. Al finalizar los confinamientos, el teletrabajo llenó los barrios más atractivos de la ciudad de nómadas digitales para quienes el precio no es un problema. Y en el mercado hay tanta competencia, sumada al tope del 2% en las subidas decretado por el Gobierno para aliviar la inflación y la inminente regulación estatal de precios, que cada vez más caseros se pasan al alquiler de temporada y algunos vecinos se ven empujados a aceptar estos contratos.

Lo alerta el Sindicato de Inquilinos y lo corroboran actores tan dispares como despachos de abogados especializados en vivienda, la Cámara de la Propiedad, inmobiliarias, la red de actores del sector FIABCI o expertos. Mientras, la alcaldesa Ada Colau y las entidades exigen que la futura Ley de Vivienda incluya estos contratos, que quedan fuera de la regulación de precios acordada por el Gobierno, Bildu y ERC.

Carmen Molina (31 años) acaba de dejar el piso compartido en el que ha encadenado dos años con contrato de 11 meses. La propietaria les invitaba a hacer constar en el contrato, que eran de Murcia y estaban de paso, pese a que una de ellas ha estado empadronada en el piso. Para las personas físicas, el alquiler de temporada supone perder la deducción fiscal del 60% de los rendimientos del residencial, pero aun así algunos lo hacen. “Nos impusieron pagar a una limpiadora elegida por ellos dos veces al mes, no arreglaban los desperfectos o averías y los suministros estaban a nuestro nombre”. Se marcharon hace un par de meses.

Manuel (nombre falso, 27 años y de Madrid), se instaló hace dos años en la ciudad porque trabaja en una compañía internacional. Comparte piso en el centro, encadenado contratos de temporada (va por el tercero) firmados con el casero. Un trato que incluye que él y sus compañeros de piso paguen en negro, en un sobre. “Me habían dicho que sería difícil, pero no era consciente cuánto. Si acepto un contrato temporal y una situación precaria e inestable, es por la locura del alquiler en Barcelona. Mirando a mi alrededor, he tenido suerte”, argumenta.

Y Clara (32 años, de Valencia) llegó en plena pandemia y le hicieron un alquiler de un año en una finca en el centro habitualmente destinada a estudiantes extranjeros. Considera que se trata de un fraude, “un abuso por parte de las inmobiliarias” y que el alquiler de temporada lleva a los vecinos locales a competir “con noruegos con un sueldo de 5.000 euros”. Ha decidido quedarse en el piso y exigir un contrato LAU.

La portavoz del Sindicato de Inquilinos, Carme Arcarazo, alerta de que para los propietarios “los contratos de temporada son una forma fácil de esquivar la LAU o regulaciones del alquiler” y asegura que a las asambleas del sindicato “llegan cada semana más casos”. “Si vas apurado y tienes que alquilar o se te acaba un contrato largo, te ves abocado a aceptar. No son viviendas principales y tienen menos garantías, si la Ley no los regula dejará de ser una grieta para algunos y crecerá. Si no se regula vamos a un escenario distópico, alquilando año a año, peor que la LAU de los gobiernos del PP entre 2013 y 2019, con contratos de tres años”. El Sindicato denuncia que los contratos de temporada expulsan a vecinos de siempre y pone el ejemplo de la Casa Orsola de Barcelona, comprada por una empresa inversora que rehabilita y amuebla los pisos cuando se vacían y los destina a esta modalidad por una renta superior. La finca se ha convertido en un símbolo de la lucha por los alquileres en la ciudad y varios inquilinos a quienes no se renueva el contrato están pendientes de juicio o desahucio.

En el Incasòl, el organismo de la Generalitat donde se depositan las fianzas de los alquileres, han observado un incremento de un 20% en estos contratos entre 2019 y 2022. Su el equipo de inspección trabaja para detectar contratos en los que no se deposita fianza. Desde el despacho especializado en inmobiliario Círculo Legal, la abogada Arantxa Goenaga asegura que las cifras oficiales “no reflejan el fenómeno”. Alerta del “incremento de alquileres de temporada, que esconden un alquiler residencial convencional, pero pueden poner fecha al fin del contrato y aplicar subidas de precio”, y señala a “arrendadores que recurren a esta modalidad para evitar prórrogas obligatorias o esquivar el tope del 2%”. “Pone el mercado patas arriba porque los perjudicados son los barceloneses, que ya tienen problemas para alquilar en la ciudad y en el centro es imposible”, dice. Goenaga es partidaria de regular el alquiler “para prohibir los abusos, pero no trasladando el coste a los propietarios”.

El vicepresidente de Fiabci (asociación de agentes del sector inmobiliario), Felice Tufano, confirma que los alquileres de temporada “han subido muchísimo desde la pandemia” y a partir de la ley catalana que prohibía aumentos. “Tensiona el mercado y es un problema que empeorará la situación, endurecerá el acceso a la vivienda, porque sus precios están fuera del alcance de los vecinos”, alerta y asegura que proliferan hasta en L’Hospitalet de Llobregat, por su proximidad a la Zona Universitaria y la rápida conexión en metro con el centro. En los últimos meses, también se han inaugurado edificios enteros destinados a este mercado, en gama de lujo, como Archie o The Onsider.

“Barcelona está ahora en el mapa de Europa y la fórmula no existía hace diez años, pero poco a poco hay más”, apunta el director de alquileres de Engel&Völkers, Albert González. Esta empresa trabaja sobre todo con clientes extranjeros (norteamericanos, del norte de Europa, latinoamericanos) y la temporada alta es “de abril a noviembre”: estudiantes de máster, de MBA executive, directivos internacionales, todos con vivienda fija en otro país. Los propietarios de la oferta que buscan estos perfiles, explica, son inversores o empresas especializadas más que particulares. Es un sector más profesionalizado y los pisos se concentran en Eixample, Poblenou, Gràcia o la Zona Alta y requieren de una gestión intensa, porque deben estar rehabilitados, amueblados, impecables, y tienen más rotación. Con diferentes perfiles, entre los portales que ofrecen alquileres de temporada figuran Ukio, ShBarcelona, Homelike o Spotahome.

El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, también ve crecer los alquileres de temporada entre “propietarios a los que, cuando les restringes el mercado, buscan mayor rentabilidad”. La fórmula, señala, “acaba perjudicando al local”. Hace años, observa, los tres mercados de alquiler (residencial, turístico y de temporada) estaban muy segmentados, “pero ahora es más fluido”, lo que impacta en la efectividad de las regulaciones.

Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, destaca que el alquiler de temporada “tiene un impacto sobre el mercado tradicional muy importante, porque compite con el vecino”. El experto reconoce que si hay oferta es porque hay demanda y señala la dificultad, en una ciudad atractiva por su vida vecinal que está en el mapa del mundo como Barcelona, “de encontrar un equilibrio para no perder identidad” si la llegada de nuevos perfiles expulsa a locales. En este sentido, el gerente de la Cámara de la Propiedad, Oscar Gorgues, tercia: “Si creas un modelo de ciudad abierta y cosmopolita tienes que recibir a gente de todo el mundo, la realidad es esta cuando las ciudades crecen. Esto en Teruel no pasa. ¿Las universidades de excelencia o un barrio tecnológico los creas para la gente del barrio?”. Gorgues dice que el parque residencial de Barcelona se ha quedado corto, “un problema de muchas ciudades presionadas, habría que hacer políticas de dispersión de la actividad económica, universidades, administraciones”, dice.

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