Vivienda en Madrid y Barcelona: políticas opuestas, mismos problemas

Ningún aspecto parece escapar a la rivalidad de Madrid y Barcelona. Desde lo deportivo a lo económico, las dos grandes metrópolis españolas compiten en atracción de talento, número de conexiones aeroportuarias, organización de congresos internacionales o celebración de festivales de música. Y cuando se añade el contraste político, entre uno de los feudos del PP y un territorio donde gobiernan los comunes y los populares tienen una presencia casi testimonial, saltan chispas. Las políticas de vivienda no son una excepción: las dos ciudades se esfuerzan por representar modelos contrapuestos. Aunque ambas tienen muchas cosas que las unen. Sin ir más lejos, que en ninguna resulta sencillo alquilar o comprar una casa.

Los números, y algunos expertos, hablan de realidades bastante paralelas en muchos aspectos. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), José García Montalvo, entiende que si Madrid y Barcelona tienen el mercado inmobiliario tenso es porque las dos han irrumpido en el mapa de las ciudades globales y en las dos falta vivienda. “Es un problema estructural y político, las ciudades grandes resultan atractivas: Barcelona y Madrid, lo mismo que París, Londres, Ámsterdam o San Francisco”. Y añade: “Es cierto que políticamente las dos grandes ciudades están gobernadas por partidos muy dispares, y que el mercado Barcelonés es restrictivo [no se dan licencias de pisos turísticos, se imponen más reservas de vivienda pública a los promotores, hubo topes al alquiler] y en Madrid no; pero todas estas políticas restrictivas no consiguen revertir el problema fundamental que es que la demanda es mucho mayor que la disponibilidad de vivienda, tanto de compra como de alquiler”. El catedrático señala también que mucha de la gente que quiere vivir en Madrid o Barcelona tiene más poder adquisitivo que la población local y compite con los vecinos por los mismos pisos, lo que añade tensión al mercado.

Eugeni, arquitecto, se ha mudado por trabajo a Madrid, y está en un piso provisional. “La intención inicial era alquilar, pero está muy caro; al final, dices, visto lo visto, para tirar el dinero, me meto en otra hipoteca”, cuenta, pero también comprar es difícil, “como en Barcelona”. Con dos factores que todavía lo complican más, reconoce: en Madrid hay más zonas de lujo y no está dispuesto a salir de la M-30.

Mònica y su pareja están pagando 1.120 euros de alquiler en Barcelona. Pero le cuesta “la vida” y para hacerlo no salen, no viajan ni liquidan un préstamo que tienen. Ella confiesa que “buscar pisos en Idealista por debajo de los 900 euros” se ha convertido en uno de sus “hobbies”. “El drama es que no sé si me sale más barato alquilar otro piso, tal y como están los precios, o quedarme en estos 45 metros porque tal y como está el panorama y por el desembolso que supone alquilar de nuevo [calcula que 4.000 euros entre el mes en curso, dos meses de fianza y 10% a la inmobiliaria] me da miedo”.

Salvo en momentos puntuales, precios, construcción o demanda han avanzado en el mismo sentido en ambos municipios. Y las grandes cifras dicen que tanto la compra como el arrendamiento se han encarecido en los últimos cinco años, mientras el volumen de construcción ha retrocedido. Pero lo han hecho con intensidades diferentes, en las que algunos justifican las bondades o carencias de uno y otro modelo. En el alquiler, un terreno altamente inflamable a las puertas de la aprobación de la futura ley estatal de vivienda, “es innegable que las dos tienen un problema”, según Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista. Y Jaime Palomera, investigador de IDRA (el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona), destaca que las dos urbes asisten a “un ciclo de encarecimiento sostenido desde 2014″, solo interrumpido por la pandemia.

Mientras Barcelona se convirtió en la primera gran ciudad española en tener controles de precio de alquiler (el Parlament aprobó la ley de contención de rentas en Cataluña en septiembre de 2020 y estuvo vigente hasta marzo de 2022, cuando el Tribunal Constitucional la tumbó por cuestiones competenciales), las autoridades de Madrid se han mostrado contrarias poner topes de precios cuando la futura ley estatal lo permita. ¿Es relevante que en cinco años los arrendamientos hayan subido un 14% en Barcelona frente a un 4% en Madrid, según Fotocasa? Palomera, próximo a los sindicatos de inquilinos, subraya que los únicos datos que permiten la comparación homogénea son de portales inmobiliarios, que expresan los precios de oferta y no los reales. Y cree que “no hay tendencias tan diferentes, incluso si aplicas medidas de protección a inquilinos”, en alusión a la ley catalana de control de alquileres. En cambio, el portavoz de Idealista, que como casi todo el sector inmobiliario se ha posicionado contra los límites de precio, ve en aquella norma autonómica “un punto de inflexión” porque “desde esa fecha, la caída del stock [los pisos disponibles para alquiler] en Barcelona ha sido del 40% y los precios han subido el 19%; mientras en Madrid el stock ha caído un 20% y la subida de precios ha sido del 3%”, según datos que maneja su portal.

Pero el propio Iñarreta apunta a una especie de efecto espejo en el mercado de compraventa, ya que “se trata de vasos comunicantes”. Si se arrienda menos, se pone más vivienda a la venta, lo que explicaría que los precios para adquirir una casa hayan subido menos en Barcelona que en Madrid. En los últimos cinco años, el valor de la vivienda tasada (es decir, lo que valen las casas que la gente quiere comprar) ha subido un 3% en la ciudad catalana, mientras en la capital escalaba un 15%.

“Ambas ciudades arrastran desde hace 15 años una infraproducción de vivienda brutal”, sintetiza la presidenta de Asprima, la patronal madrileña de promotores, Carolina Roca. “Eso es lo que nos lleva a esta tensión de precios”, abunda la empresaria, “en un mercado donde la oferta es muy inferior a la demanda, las clases medias no pueden acceder a la compra y se pasan al alquiler, desplazando a los jóvenes y otros grupos de población, y provocando un efecto dominó donde al final se produce un problema de acceso a la vivienda a todos los niveles económicos y sociales”.

Si la solución de los promotores es edificar más, ni Barcelona ni Madrid aparecen bien retratadas en esa foto. Ambas construyeron menos el año pasado que en 2018, aunque la capital ha mostrado una actividad más estable en los últimos tiempos. “Llevamos años en que los incrementos de costes de construcción lastran las decisiones de inversión y los inicios de obra”, justifica Roca. La presidenta de la patronal muestra buena sintonía con las Administraciones madrileñas, y alaba el impulso a varios desarrollos urbanísticos para levantar hasta 70.000 viviendas en los próximos cuatro años, un factor que Roca cree que será diferencial porque Barcelona no tiene tanto suelo disponible, así como la simplificación de permisos y licencias. En la capital catalana, en cambio, el mandato de la alcaldesa Ada Colau ha estado marcado por las protestas de los promotores contra la obligación de reservar un 30% de los pisos nuevos para vivienda protegida, lo que ha llevado a muchas empresas catalanas a abrir mercado en Madrid.

Inversión

Otro factor que se ha destacado en los últimos años como una diferencia entre las dos urbes es la inversión inmobiliaria. Esta, que mide el dinero que los inversores institucionales (bancos, aseguradoras, fondos y empresas patrimonialistas) destinan a poseer edificios residenciales para obtener rentabilidad alquilando las casas, cayó significativamente en Barcelona. Según los datos de la consultora CBRE, en 2019 y 2020 representó menos de 300 millones anuales, frente a los más de 1.000 de Madrid. La diferencia se ha explicado frecuentemente por las restricciones a la actividad inmobiliaria que la ley catalana de alquileres o Colau ponían. Pero en 2021 dio un salto, y en 2022 superó a la de Madrid.

Ofelia Núñez, que dirige el departamento de inversión en Living Multifamily (sector residencial) de CBRE España, cree que el final del control de precios ayuda a explicar la eclosión del año pasado en la capital catalana. Pero también destaca que, a la postre, las dos mayores metrópolis comparten un destino: “Ambas aglutinan cerca del 80% de todo lo que se ha invertido en los últimos cuatro años”, indica. En la consultora Savills, que destaca que el dato de Barcelona de 2022 está muy influenciado por una sola operación (la gestora alemana Patrizia compró 1.500 pisos de alquiler a Becorp por unos 600 millones), también ven patrones comunes. Pelayo Barroso, director del área de Research en España, considera que “el problema en ambos mercados es el mismo, la oferta no cubre las necesidades de la demanda”.

En cambio Sergio Nasarre, investigador de la cátedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona, cree que el conjunto de cifras sí “corroboran una intuición”: la de que en Barcelona hay inversores “a la defensiva”. Aunque los dolores de cabeza de las dos metrópolis palidecen ante lo que ambas representan cuando se las mira, como hace Nasarre, desde una ciudad mediana. “Los problemas de asequibilidad se dan efectivamente en las dos ciudades por un problema de desequilibrio territorial, de desigualdad de oportunidades”, describe el catedrático, quien cree que “desde 2007, se ha acentuado la tendencia a concentrar todo en las grandes ciudades”. También la población.

Pero Nasarre cuestiona que los ayuntamientos sean adecuados para reequilibrar la situación: “Ningún alcalde te va a decir que no quiere más gente; te dirán igual que no quieren más turistas, pero no más habitantes”, afirma. Cuestión diferente es la capacidad real de hacer políticas de vivienda que tienen los ayuntamientos. Palomera, del IDRA, se queja de que “la Administración municipal española es tremendamente débil en comparación con la de otros países”, entre los que cita Alemania o Austria. “Una ciudad, frente a los flujos de inversión internacionales, es como David contra Goliat”, concluye, “y ni Madrid ni Barcelona tienen herramientas para orientar el mercado inmobiliario en otra dirección”.

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