La pandemia paraliza la absorción del excedente de viviendas sin vender en pleno debate sobre cómo castigar las casas vacías

El excedente de vivienda nueva sin vender se mantuvo en 2020 prácticamente intacto. El número de casas sin comprador acabó el año en 456.918 unidades, apenas 200 menos que en 2019, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La raquítica reducción anual del 0,04% es la menor en 11 años. La pandemia hizo que el mercado dejara de absorber el sobrante de vivienda en un momento en el que se agudiza en España el debate sobre las casas vacías.

A principios de siglo, en los tiempos de desenfreno de la burbuja, la vivienda sin vender subió descontroladamente hasta rozar las 650.000 casas. En 2010 llegó la inflexión: pese a que la Gran Recesión dejó cifras de compraventas anémicas, la construcción también se paralizó, con lo que el mercado comenzó a rebajar el excedente. Pero el proceso ha sido lento (menos de 200.000 viviendas en 11 años) y en 2019 ya mostró signos de estar frenando porque conforme pasa el tiempo queda un remanente de casas nunca vendidas cada vez más difíciles de colocar. Y a la vez se ha ido reactivando el sector promotor, con lo que se fabrica más vivienda nueva.

En Madrid y Barcelona, los dos mayores mercados y los más activos en la construcción residencial, las existencias de vivienda nueva sin vender aumentaron en 2020. La región de la capital acabó el año con un excedente de 45.071 casas, un 4,1% más que en 2019; en la provincia de Barcelona fue de 43.000 casas, un 3,9% más.

El excedente de vivienda nueva no es equivalentes a toda la vivienda vacía que hay en España. Cuantificar esta es complicado. Según la última cifra oficial, del censo de 2011, en España había 3,4 millones de casas vacías, una enorme diferencia con las 626.000 viviendas sin vender que había en ese año. La primera estadística señala en cuántas casas no vive nadie; la segunda se refiere a inmuebles que todavía no han encontrado comprador (y algunos probablemente nunca lo hagan).

La expropiación, posible en tres comunidades

Sobre este problema se ha posado la mirada de muchas Administraciones públicas. En tiempos de problemas de acceso a la vivienda —lo que se atribuye a la escasez de oferta, particularmente social y asequible— usar las casas vacías para aumentar el parque de alquileres es una idea recurrente en muchas comunidades autónomas. Baleares es la que la ha llevado más lejos, cuando el pasado marzo ordenó la expropiación de uso de medio centenar de inmuebles. La idea es que los gestione en arrendamiento el instituto autonómico de vivienda (Ibavi) durante la duración del contrato (cinco años si el propietario es un particular y siete años si es una empresa).

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La normativa balear permite la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores (personas o empresas con 10 o más casas) que lleven dos años vacíos injustificadamente. De los 56 inmuebles afectados inicialmente, en 19 se han paralizado los procedimientos en la fase de alegaciones, al aceptar las razones esgrimidas por los propietarios, informa una portavoz del Gobierno balear.

Pero si el de Baleares es el caso más sonoro, no es el único. El País Vasco ha aprobado este mes una normativa que permite algo parecido y se dirige a cualquier tipo de inmueble deshabitado, de pequeño o gran propietario. Excluidas quedan, como es habitual en todas las normativas, causas justificadas como las segundas residencias o los traslados laborales. La medida desarrolla una posibilidad recogida por la ley vasca de vivienda, que en su día fue avalada por una sentencia del Tribunal Constitucional. Partirá de un registro autonómico de vivienda desocupada que empezará a funcionar el próximo septiembre.

La idea básica de ese registro es gravar fuertemente los inmuebles vacíos. El recargo anual para una casa deshabitada sin justificación parte de los 10 euros por metro cuadrado y podrá triplicarse si pasa el tiempo y no se corrige esa situación. En zonas donde hay una demanda alta de vivienda, se podrá obligar al alquiler forzoso por un periodo de cinco años prorrogable en otros cinco. Y en casos más extremos, como pisos abandonados que amenazan ruina, los Ayuntamientos y el Gobierno Vasco podrán proceder a su expropiación forzosa.

Cataluña, sentencia contraria del Constitucional

También la legislación de Navarra, igualmente avalada por el Constitucional, prevé la expropiación de casas vacías aunque solo en el caso de personas jurídicas (es decir, empresas). Sin embargo, desarrollar normativamente esa posibilidad no forma parte de los planes del Gobierno foral. Un portavoz del área de Vivienda indica: “Podríamos echar mano de ese recurso, pero estamos ahora probando la vía de la negociación”. Los esfuerzos se centran ahora mismo en completar el registro de vivienda vacías y buscar fórmulas de penalización fiscal, algo que es mucho más común y contemplan otras comunidades.

Es el caso de Cataluña, que exploró también la vía de la expropiación, pero una sentencia del Tribunal Constitucional se la tumbó. El fallo no entraba en el fondo de la cuestión —como se ha dicho, en los casos de Navarra y País Vasco avaló esa posibilidad— sino que se basaba en el procedimiento parlamentario empleado. Cataluña había aprobado un decreto-ley autonómico y los jueces consideraron que no se podía legislar sobre algo que afecta al derecho a la propiedad, protegido por la Constitución, mediante ese recurso de urgencia.

También Aragón estudia la cuestión en una futura norma que prepara. La actual ya contempla el registro de vivienda desocupada y la cesión de uso por parte de grandes tenedores bajo determinadas circunstancias, algo que no ha tenido una plasmación satisfactoria hasta el momento. De la misma forma, la Comunidad Valenciana “está preparando un decreto” para desarrollar el procedimiento a seguir en caso de pisos vacíos, indican en la Vicepresidencia Segunda de la Generalitat Valenciana. Esta comunidad también vio anulado por el Constitucional un artículo de su Ley de Función Social de la Vivienda que hacía referencia a la expropiación de usufructo en algunos procedimientos de ejecución hipotecaria.

En cualquier caso parece probable que, como también prevén Canarias y Cataluña, las normativas valenciana y aragonesa se centren en las penalizaciones a la vivienda vacía. Esta vía es también la que el Gobierno ha decidido incorporar en la futura ley estatal de vivienda. Aunque las negociaciones no están cerradas, fuentes tanto del ala socialista del Ejecutivo como de Unidas Podemos han declarado en el pasado estar de acuerdo en facilitar un recargo del IBI por parte de los Ayuntamientos como vía para desincentivar que haya pisos vacíos. Para ello se incorporará una definición de lo que se considera una vivienda deshabitada y bajo qué condiciones (previsiblemente solo para grandes propietarios y tras una desocupación de más de dos años) podrá incrementarse el impuesto. El recargo sería progresivo hasta alcanzar un tope del 50%.