Castigo (a medias) para los pisos vacíos en España

Poner más pisos en el mercado de alquiler. Esa es una de las ideas en torno a las que existe consenso en España. El diagnóstico general puede ser compartido por políticos de diferentes colores, empresarios o activistas. Pero la discrepancia llega en las recetas para lograrlo. En el decreto de alquileres que entró en vigor el pasado 6 de marzo, el Gobierno (junto con los partidos que se han mostrado dispuestos a apoyarlo) detalló una de las suyas: permitir que los Ayuntamientos cobren un 50% más de IBI a los pisos vacíos.

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La Ley Reguladora de las Haciendas Locales recoge esa posibilidad desde 2004, cuando se puso en marcha durante el último Gobierno de José María Aznar. Pero en la práctica era inaplicable. “El principal problema era la concreción del concepto de inmueble desocupado”, explica Pilar Álvarez Barbeito, profesora de Derecho Civil en la Universidad de A Coruña. “Varias sentencias determinaron que los Ayuntamientos que trataron de establecerlo no eran los competentes para regular y desarrollar el concepto”, añade.

El decreto de vivienda ha intentado poner fin a ese vacío legal. Para ello precisa las condiciones con que los Ayuntamientos pueden aplicar un recargo. “Tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley”, señala el decreto. En otras palabras, y puesto que no hay una definición estatal –el Gobierno pretendía abordarla en una Ley de Vivienda que el final abrupto de la legislatura ha dejado pendiente–, solo podrán aplicar ese recargo los Consistorios de aquellas comunidades que han abordado la cuestión en sus normativas autonómicas.

“En el corto plazo no nos aporta nada”, señala Jorge García Castaño, concejal delegado del Área de Economía del Ayuntamiento de Madrid. La capital es uno de los municipios que siguen atados de manos pese al nuevo decreto porque la Comunidad de Madrid no ha definido el concepto de piso desocupado. “Lo que nos vendría bien es tener una ley de vivienda en la Comunidad, que ahora no la hay ni buena, ni mala”, ironiza el concejal. El Consistorio, explica, se planteó introducir en sus ordenanzas el recargo de IBI porque durante la negociación entre el Gobierno y Podemos se habló de permitir a los Ayuntamientos definir la vivienda vacía. Finalmente no es posible.

Ocho comunidades autónomas

En situación opuesta se encuentra Barcelona, que ha expedientado ya a grandes tenedores de viviendas desocupadas basándose en la ley autonómica de vivienda. Sin embargo, fuentes municipales señalan que es pronto para saber si a esos expedientes se añadirá el recargo fiscal. La ciudad gobernada por Ada Colau podría hacerlo porque Cataluña está entre los territorios cuya normativa aborda la desocupación. También lo hacen Andalucía, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Extremadura, Navarra y País Vasco.

Todos los municipios ubicados en esas ocho autonomías podrían teóricamente aplicar la nueva norma, aunque difícilmente será antes de la próxima legislatura porque, como indican desde el Ayuntamiento de Barcelona, antes “se tiene que estudiar” lo que plantea el decreto y cómo llevarlo a cabo. “Parece que bastará con una definición genérica o indeterminada por parte de una norma con rango de ley para que, a posteriori, los Ayuntamientos puedan concretarla”, aclara la profesora Álvarez Barbeito. “Entiendo que el poder regulatorio lo tienen los Ayuntamientos, ya que la definición de vivienda vacía depende, en última instancia, de que se cumplan o no los requisitos y condiciones que establezca cada ordenanza local”, añade.

En la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), que agrupa a algunos de los mayores propietarios inmobiliarios de España, la oposición es frontal. Javier Rodríguez-Heredia, presidente de la comisión de vivienda de esa patronal y socio de Azora, sostiene que las administraciones violarían “el derecho constitucional a la propiedad de los ahorradores privados que decidan no poner en alquiler una vivienda, cuando esos mismos poderes tienen paradas cantidades ingentes de suelo que deberían haber destinado a vivienda social y asequible”. Además cree que la medida es “contraproducente” porque “el vacío se localiza en zonas sin demanda”.

Nadie sabe a ciencia cierta cuántas casas vacías hay en España. El Instituto Nacional de Estadística (INE) elabora un censo de población y viviendas cada 10 años. El último se hizo en 2011 y computó más de 25 millones de viviendas en España, de las que 3,4 millones estaban deshabitadas. Entre estas, 2,9 millones se encontraban en buen estado, según la encuesta. Pero el cálculo no discrimina entre los inmuebles que están puestos en venta o alquiler y aquellos que simplemente están fuera del mercado. Delimitar estos últimos es la clave para adoptar medidas.

Diferentes definiciones

¿Cuánto tiempo tiene que llevar un piso vacío? ¿Qué razones justifican la desocupación? Las legislaciones autonómicas dan respuestas diferentes. Ni siquiera la terminología coincide: la mayoría emplean el término “vivienda deshabitada”, pero Baleares usa “vivienda desocupada” (como la futura ley de Aragón, todavía en trámite legislativo) y en Cataluña el concepto es “vivienda vacía”. En lo que sí hay coincidencia es en que para iniciar alguna acción sobre esos inmuebles debe pasar un tiempo mínimo sin ser habitado (dos años en la mayoría; pero Canarias, Navarra y Extremadura lo rebajan a seis meses) y deben cumplirse otras condiciones. Todas consideran, por ejemplo, que un traslado por motivos laborales del propietario justifica que una casa esté vacía. Lo mismo sucede con las segundas residencias.

En realidad, casi todas las comunidades reservan el régimen sancionador solo para grandes propietarios (normalmente empresas con 10 o más viviendas, aunque también depende del territorio). “Tenemos definiciones distintas, es un concepto complejo”, constata el director del Servicio de Vivienda de Navarra, Javier Etayo, para quien “no se puede aplicar la realidad de Madrid, Barcelona y las grandes ciudades al resto del Estado”. Además, la mayoría de legislaciones han tenido que hacer frente a recursos de inconstitucionalidad del Gobierno de Mariano Rajoy, que el Tribunal Constitucional está resolviendo abrumadoramente a favor de las comunidades. Por eso muchas, como Navarra, se encuentran todavía en la fase de censar los pisos y casas desocupados. Un instrumento importante para tener más información, cuenta Etayo, pero que “no es un fin en sí mismo”. Al fin y al cabo lo importante de saber cuántas viviendas vacías hay y dónde están es “saber al día siguiente lo que se quiere hacer con ellas”.