800.000 viviendas sociales en 15 años: el plan del sector inmobiliario para facilitar el acceso al alquiler

Promover 800.000 viviendas sociales en los próximos 15 años y empezar inmediatamente. Esa es la hoja de ruta que asociaciones inmobiliarias sin ánimo de lucro, organizaciones profesionales y patronales del sector han presentado al Gobierno. A tenor de su propuesta, los 1.000 millones que se han reservado de fondos europeos para incrementar el parque público de vivienda se quedan cortos. El esfuerzo inversor que piden es de 3.450 millones en los próximos tres años y sostenerlo durante más de una década, a razón de 1.150 millones anuales.

Más información

Solo un 13% de la vivienda protegida construida en el último lustro se ha dedicado al alquiler

Editorial: Más vivienda pública en alquiler

La propuesta, a la que ha tenido acceso EL PAÍS, fue presentada a principios de año al Gobierno y en marzo se celebró un encuentro para debatirla. Firmada por 34 entidades, con notable presencia catalana, está promovida por la Coordinadora de Fundaciones de Vivienda Social de Cataluña (Cohabitac) y tiene como una de sus cabezas visibles a Carme Trilla, presidenta de Fundació Hàbitat 3 y del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona. Partiendo de un informe del que Trilla, experta en vivienda social, fue coautora hace tres años, estima que España necesita sumar dos millones de casas para alquiler social y asequible.

Sobre ese volumen, creen los expertos, un 40% deberían salir de promoción de obra nueva. Estas se harían en colaboración público-privada. A un coste medio de 114.000 euros por piso, se calcula una subvención pública de 23.000 euros (un 20% del total, para facilitar que el 80% se obtenga mediante financiación). Esos 23.000 euros, multiplicados por 50.000 viviendas al año, equivalen a los 1.150 millones de dinero público.

Más presupuesto

Los autores del informe recuerdan que no se trata de una cantidad descabellada, ya que entre 2007 y 2011 el Ministerio de Vivienda (hoy esas competencias recaen en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) tuvo una dotación media de 1.200 millones. Incluso, destacan, en 2009 los Presupuestos contemplaban 1.600 millones para vivienda, cifra que mermaría sustancialmente a partir de 2012, en plena resaca de la Gran Recesión.

Para complementar el apoyo público a la materia, el plan contempla más medidas. Estas son, además de facilitar suelos, garantizar mediante el Instituto de Crédito Oficial (ICO) o algún otro mecanismo que los promotores privados tengan acceso al 80% de financiación necesaria y rebajar el IVA a este tipo de pisos a un tipo superreducido del 4%. “En obra nueva se paga un 10%, que los promotores pueden repercutir al comprador, pero el promotor de alquiler no puede repercutir el IVA a los inquilinos”, explica Trilla en conversación telefónica con EL PAÍS.

La experta, que colabora puntualmente como asesora del ministerio, describe como cordial la reunión que mantuvieron los promotores del plan con representantes de Transportes y cree que “es una cuestión de voluntad política que el presupuesto para vivienda se incremente”. También cree que es necesario que las comunidades autónomas, que tienen transferidas la mayoría de competencias en la materia, hagan un “esfuerzo” al respecto.

Pero la propuesta —que firman, además de organizaciones del tercer sector, colegios profesionales de arquitectos, aparejadores, administradores de fincas o agentes de la propiedad inmobiliaria y patronales de promotoras y de grandes propietarios de vivienda en alquiler— de momento no ha sido atendida completamente. El plan de recuperación presentado por el Gobierno a Bruselas contempla una partida para promover vivienda en alquiler social de 1.000 millones para los tres próximos años, un tercio menos de lo que solicitan los promotores de la propuesta.

Un encuentro “muy productivo”

En Transportes defienden su planteamiento y recuerdan que tras el encuentro para debatir este plan, que califican de “muy constructivo”, fue cuando se incluyó una partida de 1.000 millones de los fondos europeos, cuyo reparto se detallará esta semana en una conferencia sectorial con las comunidades. No fue sencillo porque Bruselas es reticente a la construcción de nuevas viviendas y prefiere la rehabilitación. Un portavoz del ministerio señala, sin embargo, que hay coincidencia en el diagnóstico —“lo que es evidente es que son necesarias nuevas viviendas [para alquiler social]”— y también en hacerlo mediante colaboración público-privada.

Los 1.000 millones previstos por el Gobierno salen de los 6.820 millones procedentes de los fondos europeos que se destinarán a vivienda. El grueso del dinero irá a rehabilitación energética, la verdadera prioridad de la UE de cara a avanzar en la descarbonización de la economía. De hecho, para destinar una partida a construir nuevas casas el Gobierno les ha añadido la condición de que estén “en edificios energéticamente eficientes”. Bruselas condiciona sus subvenciones y préstamos a que el dinero se destine a mejoras ecológicas o de digitalización.

En atención a esa partida de 1.000 millones y al hecho de que el Gobierno estima lograr con ellas 20.000 viviendas, está claro que el modelo también sería diferente. La división del dinero presupuestado entre el objetivo que se espera lograr arroja un gasto medio de 50.000 euros por casa, lo que sería bastante más del 20% de subvención. Según explican en Transportes esto se debe a que se contempla, además de colaboración público-privada por la vía de cesión de derechos de superficie, la promoción enteramente pública.

No obstante, Trilla señala que no da por muerto su plan y apunta al próximo plan estatal de vivienda. El actual caduca este año y Transportes tendrá que aprobar el futuro entre finales de 2021 y principios de 2022. En el mismo, se podría incluir la construcción de vivienda con cargo a los Presupuestos, cree Trilla. En el ministerio no se comprometen con ninguna cantidad todavía, pero dejan claro que “la idea es avanzar con estos 1.000 millones y profundizar luego”. España es uno de los países con menos alquiler social de Europa (un 1,6% del parque total de viviendas principales, según el estudio), pero revertir esa situación cuesta dinero: los promotores del plan aseguran que España solo destina un 0,1% de su PIB al gasto social en vivienda y recuerdan que la media europea es del 0,6%.