Recetas para subir la oferta de alquiler a largo plazo

España tiene la presión de demanda —cantidad promedio de personas interesadas en una casa los primeros 10 días en que esta se pone en alquiler tradicional— en 124 candidatos. Por las nubes. Una tensión normal, según los parámetros del Observatorio del Alquiler (organismo que hace estos cálculos), se sitúa entre 1 y 15 aspirantes por anuncio; se considera muy alta cuando supera la media de 60 demandantes. No hay más que ver el tensiómetro con la aguja en la franja roja, a punto de salirse de la esfera, que ilustra los datos. El diagnostico es claro y la necesidad de actuar, acuciante. El problema es la receta. Aquí divergen quienes abogan por regular los precios y quienes apuntan a un déficit de vivienda y aseguran —citando datos del Banco de España— que se necesitan 600.000 casas más para responder al déficit creado por la bajada de obra nueva y el aumento de la población

“La solución en realidad es fácil, pero cara: construir más”, defiende Josep María Raya, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y director de la Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro. Especialmente vivienda social, que lleva desde 2010 prácticamente en barbecho, denuncia. Él respalda que se saque a una parte del colectivo vulnerable del mercado privado, lo que ayudaría a rebajar la presión. “Pero eso solo se puede lograr con promociones públicas”, reclama. Si, como describe, en un mercado de escasez los inquilinos van a visitar un piso como quien acude a un casting, compitiendo con otros 123 aspirantes, el papel se lo quedará el más solvente y el que más confianza transmita al propietario; los de menor poder adquisitivo —léase jóvenes o trabajadores con empleos precarios— no tienen ninguna oportunidad. A su juicio, en 2006 construir era de derechas, “porque no lo necesitábamos”, pero en 2025 es de izquierdas.

Para José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra e investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), los actuales lodos vienen del polvo que ha ido levantando la sistemática destrucción del segmento del alquiler, a manos del propio sector público; por ejemplo, favoreciendo la compra con desgravaciones. En 2005, el parque de vivienda patrio tenía un 9,5% de inquilinos y un 90,5% de propietarios. Con la crisis de 2008, muchas familias perdieron la casa y el empleo; los bancos cerraron el grifo, “en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión del crédito hipotecario”, dice muy finamente el Banco de España en su informe de 2024 El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo. “Empieza a crecer la proporción de gente que quiere o no le queda otra que irse de alquiler. Pero no hay oferta, porque nos la hemos cargado”, sentencia García Montalvo.

Javier Gil, investigador del CSIC y del Grupo de Estudios Críticos Urbanos, sitúa el origen de la tormenta perfecta del alquiler en las políticas orquestadas en 2012 y 2013 para que los bancos pudieran vender sus activos tóxicos —las casas de la gente desahuciada por no poder pagar la hipoteca—; en ese momento entraron fondos de inversión y capital internacional, que hallaron refugio en el sector inmobiliario español, “generando un nuevo ciclo de especulación”. Él no cree que haya que construir más, sino regular los usos de lo que hay, sancionando los “usos antisociales”, como el turístico o el piso vacío: “De qué nos sirve ampliar la oferta si luego se permite que se vaya a mercados no residenciales”, cuestiona Gil. También medidas como controlar los precios del alquiler para vincularlos a la economía real del país y de los hogares.

Avances y retrocesos

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda limita las subidas de precios en alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado desde que entró en vigor en abril de 2024. Casi un año después, el 14 de marzo de 2025, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, presentó el balance de su aplicación sobre los primeros 140 municipios de Cataluña declarados zonas de mercado tensionado. Lo hacía con un rotundo “la Ley de Vivienda funciona”. Es cierto que los alquileres residenciales en la región han bajado un 3,7% (en Barcelona hasta un 6,4%). Pero también lo es que a partir del segundo trimestre del año pasado (cuando se activa la regulación) los contratos de larga duración caen y, en paralelo, aumentan un 45% los de temporada, según los gráficos del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), publicados por EL PAÍS.

Una conclusión parecida puede leerse en el informe del Banco de España: “Los indicadores publicados por los portales inmobiliarios apuntan a un crecimiento de las ofertas de vivienda para alquiler de temporada de un 55% interanual a mediados de 2024, frente a una reducción de los anuncios de alquiler residencial superior al 15%”. La modalidad de temporada alcanza porcentajes de alrededor del 13% de la oferta total, con ratios que superarían el 40% en Barcelona o el 30% en San Sebastián, subraya. Estos contratos se firman en función de una necesidad concreta del arrendatario, por lo que tienen una duración determinada y no están regulados por la Ley de Vivienda. En las grandes ciudades son pasto de ejecutivos desplazados temporalmente y nómadas digitales; en las zonas turísticas costeras es frecuente entre los caseros buscar a docentes o estudiantes procedentes de otra provincia: entran en septiembre, desalojan en junio, y el apartamento se dedica al alquiler vacacional durante los meses de verano.

A Gil, la ley le parece muy incompleta, porque la regulación no se produce automáticamente cuando se dan las circunstancias que marca su texto, sino que son las comunidades autónomas las que deciden; tampoco le vale con congelar los precios, “necesitamos bajarlos”. García Montalvo y Raya la tachan de inadecuada y contraproducente, porque desincentiva al casero a incorporar su propiedad al mercado del alquiler residencial, abundando la escasez de la oferta. “Yo, propietario que veo que me regulan el precio del alquiler, me acojo a la opción de irme al mercado de temporada, que me permite flexibilidad —no he de tenerlo siete años alquilado—, y poder pedir lo que quiera, además de que me aseguro de que no voy a tener un impago”, señala Raya sobre esa posición de fuerza del casero, recordando, en cualquier caso, su legalidad. “No hay suficiente evidencia disponible sobre los efectos de limitar el alquiler de temporada”, añade.

Más allá de la rentabilidad, Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria FADEI, esgrime el argumento de la inseguridad jurídica de los propietarios —“la mayoría son pequeños ahorradores”, destaca— para justificar su salida del mercado del alquiler regulado. Se refiere a las medidas que la ley ha desplegado para proteger a los inquilinos vulnerables, entre ellas aplicar una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica, o incorporar medidas de protección contra los desahucios de familias sin alternativa habitacional. Tener que esperar un año hasta poder desalojar a un inquilino que no paga es injusto para los caseros, sostiene. El presidente de FADEI reconoce que el porcentaje de “inquiokupación” en España es bajo, aunque advierte de que la normativa actual puede provocar que se estandarice. “Dejo de pagar porque, total, podré seguir en el piso por lo menos un año”, expresa.

Propietarios desprotegidos

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) revela que “miles de pequeños propietarios se sienten desprotegidos ante la posibilidad de sufrir un impago y tener que esperar 18 o 20 meses para poder recuperar sus casa, mientras han de seguir abonando el IBI, la hipoteca e incluso el agua o la luz”. Pide una mayor protección para ellos, “para que se sientan seguros y saquen sus casas al mercado”, acota Ileana Izverniceanu, portavoz de OCU, en lugar de dejarlas vacías o destinarlas a alquileres con menos riesgo, como el de habitaciones o el de temporada. “El turístico es cada día menos una opción debido a su creciente regulación”, revela.

La reciente expansión del mercado del alquiler español ha sido mayor que la del conjunto de las economías europeas, apunta el Banco de España. En 2023, la proporción de la población residente en una vivienda de alquiler subió al 24,7 % (la media de la UE es del 30,8%). La morosidad media en 2024 ascendió a 7.957,6 euros —unos siete meses de renta—, récord histórico según el informe Situación de la morosidad en el alquiler en España, del Observatorio del Alquiler. Sigue siendo baja, pero aumenta en paralelo al esfuerzo para pagar la renta —los inquilinos destinan ya una media del 34% de sus ingresos—, por lo que Josep María Raya considera acertado el seguro de impago por cuenta del Estado aprobado por el Gobierno. En paralelo, el precio medio del alquiler alcanzó los 1.117 euros: otro récord.

“Los problemas para acceder a una vivienda y la escalada de los precios por encima del aumento de los salarios explican, en parte, las dificultades, que suponen un mayor riesgo de endeudamiento para quienes no llegan a fin de mes”, concluye el Observatorio del Alquiler. “El problema real, en estos momentos, es que no hay mucho donde elegir”, incide Izverniceanu. La escasez de pisos en este segmento puede llevar al arrendatario a aceptar pagos y exigencias no legales, como único medio para encontrar una casa que pueda pagar, advierte. En sentido estricto, las cláusulas abusivas solo se dan en contratos entre un arrendador profesional y un consumidor; lo que no implica que, con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, no existan cláusulas nulas en los contratos entre particulares, si va en perjuicio del inquilino.

Prácticas abusivas

Porque, en teoría, el carácter abusivo conlleva la nulidad de esas cláusulas. En la práctica se ve de todo: hacer pagar al inquilino gastos que no le corresponden; cobrarle honorarios de la agencia inmobiliaria; imponerle sistemas de actualización anual de renta que no respetan la ley, desproporcionadas cláusulas penales por incumplimiento, pago de primas de seguro que solo benefician al arrendador o exigencias sobre la duración del contrato que no respetan los plazos mínimos legales. El cobro por visitas, supuestas reservas de vivienda (si no es un pago a cuenta de la renta), o por recibir listas de pisos en alquiler, así como la exigencia de abonar anticipos o garantías que superen el máximo que dicta la norma: mes de fianza y un depósito equivalente a dos meses de renta. También se considera abusiva “la simulación de un contrato bajo apariencia de temporada, cuando la finalidad real del alquiler sí es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, especifica Izverniceanu.

No existen vías eficaces de denuncia, avisa la portavoz de la OCU. En alquileres con profesionales se puede acudir a Consumo, pero “su alcance es limitado y no soluciona casi nada al afectado”. Entre particulares al final solo queda la vía judicial y “esta resulta cara, lenta e ineficaz en muchos casos”, resalta. Esta organización de consumidores ha pedido a las comunidades autónomas que las oficinas de vivienda abran sistemas de resolución de conflictos, incluso con capacidad sancionadora. García Montalvo sugiere la opción de que los contratos de alquiler queden registrados ante notario, como forma de proteger a las dos partes. “Los problemas del alquiler, y de la vivienda en sentido amplio, se sufren en silencio, sin visibilidad suficiente y sin vías eficaces de solución”, concluye Ileana Izverniceanu.