Casas para turistas: un negocio de doble filo

España batió el récord de turistas en 2024, concretamente recibió 94 millones de viajeros extranjeros, y estos a su vez elevaron el gasto un 16% hasta los 126.000 millones de euros, también máximo histórico. Además, 2025 parece llevar la misma senda ascendente ya que se espera que se rompa la barrera de los 100 millones de turistas. Paralelamente, el número de viviendas de uso turístico tuvo un crecimiento medio anual del 17,5%, según un informe de Exceltur. Aunque en Valencia, Madrid, Córdoba y Alicante superan el 20% de incremento.

En ese mismo informe, los empresarios turísticos muestran su preocupación por el crecimiento de viviendas turísticas ilegales, algo a lo que se pretende poner coto con el registro único de alquiler turístico y de temporada que obliga a este tipo de alojamientos a contar con un número de identificación que acredite que cumple con la normativa. “El decreto propuesto por el Ministerio de Vivienda se desvía de manera significativa del propósito original de la Unión Europea e introduce nuevos requisitos que generan confusión y complicarán aún más las tareas administrativas de aquellas personas que quieran compartir sus hogares”, señala Sara Rodríguez, responsable de Políticas Públicas para España y Portugal de Airbnb. Para Rodríguez, quienes alquilen pueden encontrarse que “para una misma propiedad deben obtener varios números de registro nacional, dependiendo de si alquila con fines turísticos o no y el tipo de propiedad, en lugar de tener un identificador único para cada unidad”.

La vía de la legalización

Esta normativa, que estará plenamente operativa en julio, obliga a las plataformas que ofrezcan este tipo de alquileres a garantizar que los anuncios tienen el identificador correspondiente y, de no ser así, a retirarlos en 48 horas. También deben aportar un informe mensual detallado sobre la actividad de cada propiedad. “Para que tenga efectos reales y alcance los objetivos previstos, los mecanismos de inspección y sanciones deben ser centrales en su implementación, así como disuasorios. De lo contrario existe el riesgo de que existan viviendas que eludan la normativa, perpetuando el impacto negativo de los alquileres turísticos sobre el acceso a la vivienda”, explica Andrea Jarabo, responsable de Comunicación e Incidencia de Provivienda.

A las viviendas de uso turístico se las señala como una de las responsables del aumento del precio del alquiler. Rodríguez apunta al informe Impacto del alquiler de corta duración en España, encargado por Airbnb y realizado por la consultora PwC, que asegura que solo el 0,3% del incremento en los precios de la vivienda entre 2018 y 2023 puede atribuirse a los alquileres de corta duración. Sin embargo, un estudio de la Universidad de Málaga señala que los precios del alquiler crecen entre un 31% y un 33% más en los barrios donde las viviendas turísticas superan el 10% del parque de alquiler. Es más, concretan que el precio de los alquileres en una zona sube de media unos 3,29 euros por metro cuadrado cada vez que la concentración de pisos turísticos aumenta un 10% en dicha zona.

Otro posible causante muy nombrado para el aumento de precios es la falta de oferta. Desde Airbnb destacan la falta de construcción de viviendas ante el incremento en el número de hogares mientras el informe Vivienda: un reto central para los próximos años de ESADE señala un mercado del alquiler cada vez más segmentado, donde los inversores se desvían a opciones más rentables y con menor regulación, como el alquiler de temporada (contratos inferiores a un año) o a las viviendas de uso turístico en lugares con normativa más laxa. Para José Mansilla, antropólogo urbano y profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), el problema está en “una estructura que hace que las viviendas pasen de ser una necesidad a convertirse en un bien de inversión”.

El consenso económico y empresarial relativo al problema de acceso de la vivienda en España, que elabora PwC con un panel de 450 expertos, apunta que cuando se les pregunta por las causas de la falta de vivienda en alquiler, el 93% señala al uso turístico de las viviendas, aunque acotan el problema a los centros de las capitales turísticas. “Gracias a nuestros estudios sabemos que un 9% de los propietarios de alquiler turístico provienen del alquiler de larga duración. Por lo tanto, existe un trasvase. De hecho, un 25% de propietarios de alquiler habitual planean pasarse al turístico cuando terminen el contrato actual. Este fenómeno reduce la oferta de alquiler, lo que indirectamente afecta a la tensión de los precios”, recalca María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.