Málaga frente a Teruel: los pisos turísticos aumentan hasta un 33% los precios del alquiler de larga temporada

La presencia de viviendas turísticas en las ciudades influye claramente en el incremento del precio de los alquileres de larga temporada. Parece una obviedad, pero hasta ahora son pocos los trabajos realizados al respecto que lo demuestren a partir de un análisis pormenorizado. Por eso es relevante un estudio que impulsa la Universidad de Málaga, en colaboración con dos institutos de investigación, que refleja en sus primeras conclusiones que en zonas donde hay muchos pisos vacacionales los precios del alquiler crecen un 33% más que si no existieran esos alojamientos. El documento subraya cómo estos inmuebles se han convertido en una “manifestación más de la capacidad mercantilizadora del capitalismo” y destaca la necesidad de “mecanismos de regulación en el corto plazo para garantizar el acceso a soluciones habitacionales dignas”.

El trabajo fue presentado hace unos días en unas jornadas celebradas en la Facultad de Derecho de la Universidad de Málaga dirigidas por el profesor Manuel Moreno Linde a partir del proyecto de investigación El impacto de las viviendas con fines turísticos en la Provincia de Málaga: análisis y propuestas desde el Derecho Público. Los investigadores han recopilado información en servicios de cartografía, diversas bases de datos y variables sobre los precios en un periodo comprendido entre 2016 y 2023.

Todo ello con base en cuatro localizaciones principales. A un lado, Sevilla y Málaga, ciudades donde el número de pisos vacacionales es alto, su crecimiento en los últimos años ha sido rápido y los síntomas de la turistificación son muchos. Al otro, Jaén y Teruel, donde el peso de todos esos factores turísticos es mucho menor. También se hicieron entrevistas a residentes del casco histórico de la capital malagueña, principal área de enfoque, entre noviembre de 2023 y febrero de 2024. A partir de todo ello, establecieron un complejo modelo que les ha permitido extraer distintas conclusiones.

La principal es que cuando los barrios tienen más del 10% de su parque de viviendas dedicadas al turismo los precios de alquiler de larga temporada sufren un aumento considerable. El estudio subraya que en Málaga ese incremento ha sido del 31% y en Sevilla, del 33%. Y, aunque en Jaén y Teruel no existen zonas con tanta presión turística, si la hubiera los precios llegarían a crecer un 44% y un 46% respectivamente, según las estimaciones calculadas.

“Sabemos que el crecimiento del precio de alquiler es poliédrico y que no solo influye el turismo; de hecho, no bajaría automáticamente si desaparecieran todas las viviendas turísticas. Pero este estudio sí que demuestra la gran relación que hay entre su presencia y el aumento de las rentas”, indica Enrique Navarro, director de la sede malagueña del Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo (IATUR) que, junto al Instituto de Investigaciones Jurídicas en Gobierno y Territorio (I-INGOT) ha sido el encargado de realizar el estudio.

Situación “preocupante”

El ejemplo más claro está en el barrio malagueño de La Merced, justo el que mayor presencia de viviendas de uso turístico tiene en la ciudad: allí el coste del metro cuadrado ha pasado de los 8,8 euros que tenía en 2016, cuando la zona solo tenía un 5% de pisos turísticos, a 18 euros en 2024, año en el que supera el 40%. Más del doble. A cambio, el precio en esos ocho años ha pasado de 10,4 a 11,4 euros en lugares como Ciudad Jardín o Parque del Sur, en los que apenas hay un 0,6% de viviendas turísticas.

La situación “es preocupante para los destinos urbanos de alta intensidad turística como Málaga y Sevilla”, concede el estudio, que entiende que ello haga “aumentar las protestas sociales” debido a las dificultades que genera a la hora de acceder a la compra o alquiler de un piso. No resulta casual que ambas ciudades andaluzas sean las que mayor número de personas han concentrado en sus calles para reivindicar el acceso a la vivienda y denunciar las consecuencias del turismo masivo, como la expulsión de los vecinos de sus barriadas. Por esos motivos, unas 13.000 personas se manifestaron en ambas capitales el pasado 9 de noviembre.

“Podemos afirmar que existe una correlación espacial significativa entre el precio del alquiler y la concentración de viviendas turísticas en Málaga”, se insiste en el estudio, que señala que el impacto es muy significativo, y que lo es más aún si se considera que el número de licencias para pisos vacacionales “no deja de crecer”. Ahora, al menos, ese aumento se ha ralentizado desde que el Ayuntamiento de Málaga le ha puesto trabas. Primero limitando las nuevas licencias a aquellos pisos que tengan entrada independiente y, segundo, prohibiendo dar más permisos en 43 barrios, justo los que superan un 8% de viviendas turísticas frente a su parque de viviendas total.

Para saber cuáles eran, el municipio encargó un análisis de la situación, que también concluía que donde hay más pisos turísticos, también hay alquileres más altos y más expulsión de vecinos, además de menor calidad de vida para los que se quedan por motivos como el ruido o la desaparición del comercio tradicional. En el centro de Málaga, por ejemplo, ya no hay ferreterías.

En las mismas jornadas celebradas en la Facultad de Derecho, Fátima Santos, investigadora del IATUR, mostró datos que reflejaban cómo todos los indicadores relacionados con el turismo —desde el número de turistas a las pernoctaciones o las plazas de alojamiento— no han parado de crecer desde la pandemia en la ciudad de Málaga.

Y que en lugares como el casco histórico la intensificación es aún mayor con el crecimiento de todo tipo de negocios relacionados con el sector, “expansión que ya no solo afecta al centro, sino que también ha pasado a los barrios colindantes”, apuntó Santos, donde se va expandiendo como una mancha de aceite, igual que ocurre con los pisos turísticos. “Que la vivienda es un bien de mercado es una realidad lógica dentro del sistema económico liberal en el que operamos; su consideración exclusiva como bien de mercado, a costa de todo lo demás, es una elección cuestionable que empieza a tener contestación desde la sociedad”, concluye el estudio.