El bum de la infravivienda: los promotores de un hostal de cápsulas en Málaga planean alquilarlas también para vivir

¿Son los hostales de cápsulas la tapadera de algunos empresarios inmobiliarios para construir infravivienda? Un par de casos detectados por EL PAÍS sugieren que este puede ser un problema extendido. Uno es un hostal de este tipo que abrirá el año que viene en Málaga. La documentación para los inversores aborda sin tapujos la intención de usar las cápsulas (habitáculos cerrados con espacio solo para dormir y en teoría destinados a turistas) para que la gente habite en ellas, a pesar de que la ley andaluza prohíbe usar los hostales como vivienda. Otro ejemplo es un hostal en Madrid que funciona desde agosto y, como ha contado este periódico, ya hay gente que vive en esas cápsulas, aunque un decreto autonómico también lo impide. Los expertos ven estos casos como pruebas de la proliferación de zulos de todo tipo a causa de la crisis de vivienda.

El hostal malagueño es promovido por la empresa Superlativo 8, que busca inversores para abrirlo en junio en Huelin, una zona popular que está transformándose por la llegada de grandes proyectos inmobiliarios.

Los interesados pueden comprar “un pack de dos cápsulas dormitorio individuales” por 48.000 euros y, a cambio, la empresa les promete que recuperarán en un año entre un 19,7% y un 31,1% de esa inversión. Este retorno prometido es muy superior al que ofrece un alquiler ordinario o un alquiler turístico de tipo Airbnb. Para conseguirlo, el hostal debe estar lleno también en temporada baja de turismo y por eso Superlativo 8 planea dedicar las cápsulas a personas necesitadas de vivienda, según el dosier de 40 páginas preparado para los inversores, y al que ha tenido acceso EL PAÍS: “Debido a la excesiva demanda habitacional, [este proyecto] permite cubrir las unidades vacías en temporadas más bajas, en modalidad coliving”.

Además, el dosier dice que la alternativa del coliving garantiza la ocupación en caso de que otra pandemia haga que desaparezcan los turistas: “Este modelo presenta una garantía de ocupación ante otro posible covid”. Y también identifica como posibles clientes a personas que estén en proceso de búsqueda de un hogar “debido a la dificultad de encontrar vivienda”.

Superlativo 8 sostiene que no está cometiendo ninguna irregularidad porque “el coliving no está regulado expresamente en Andalucía y, por tanto, rige la libertad de pactos del Código Civil”, según afirma por teléfono una portavoz que dice ejercer de representante jurídico de la empresa y que no ha querido identificarse por su nombre. La portavoz responde esto a pesar de que la documentación describe el proyecto en todo momento como “hostal” y “hostel”.

Un portavoz de la Consejería de Turismo andaluza contesta que la ley del Turismo autonómica prohíbe que estos establecimientos se usen para vivir: “En Andalucía un hostal no puede. Tendría que cambiar su uso”.

La crisis de vivienda asequible ha desatado un bum de hostales o hostels (con habitaciones compartidas llenas de cápsulas o literas). En teoría se destinan a los turistas, pero algunos están siendo usados para largas estancias. Gonzalo Bernardos, director de un máster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, explica que a los “mal llamados inversores” pueden extraer una mayor rentabilidad con estos establecimientos colectivos, al meter a más personas en un mismo espacio.

El problema de la vivienda precaria resurge cada vez que la demanda de vivienda es mayor a la oferta, apunta Bernardos. “Las cápsulas son quizás la máxima expresión de este fenómeno”, valora. “Lo vemos en los hostales, pero también en el mercado de habitaciones, que históricamente eran solo para estudiantes, pero ahora también lo son para familias de inmigrantes; o también en anuncios en Idealista o Fotocasa donde veo más inmuebles cutres que nunca”.

Las normas urbanísticas municipales suelen definir los requisitos mínimos que debe cumplir una vivienda, como una superficie que ronda los 40 metros cuadrados, baño, cocina y dormitorio.

Abundan los ejemplos de infraviviendas que han saltado recientemente a las noticias. Badalona desmanteló en octubre 18 zulos de 15 metros cuadrados en un antiguo almacén. Estaban habitados por familias que pagaban 450 euros al mes. En Madrid, la empresaria Liu Dongfei ha montado una red de hostales que han sustituido las camas por colchones inflables, montados sobre literas. Muchos de sus inquilinos son inmigrantes que ocupan estos espacios durante meses, hasta que encuentran un casero que les acepte en un piso.

Inversiones “disruptivas”

Superlativo 8 es una empresa codirigida por una pareja joven. Se presentan en su página web como “expertos en inversiones inmobiliarias disruptivas”. Su página abre con el vídeo de una mansión y un coche deportivo, pero el proyecto de hostal de cápsulas se encuentra en una calle de barrio obrero con pocas señales de exclusividad, junto a una ferretería y una gasolinera, en Calle Héroe de Sostoa 145.

El dosier detalla que la empresa se encargaría de gestionar las cápsulas y cada trimestre devolvería a los dueños el rendimiento que hayan generado. El documento incluye una serie de gráficos que detallan la ocupación esperada (entre el 35% y el 50% de octubre a febrero y entre el 60% y el 80% entre marzo y septiembre).

La empresa también describe algunas características adicionales del inmueble. Dice que dispondrá de una “acogedora zona de coffee para descansar y zona coworking para trabajar”. También, agrega, contará con “máquinas de vending y amenities”.

Málaga (586.384 habitantes) es una de las ciudades españolas donde más se nota el malestar por la escasez de vivienda asequible. En lo que va de año, los vecinos han salido a la calle en dos ocasiones por este motivo. En particular, el malestar ha surgido por el auge de los pisos turísticos —rozan ya las 13.000 solo en la capital— La postura del alcalde, el popular Francisco de la Torre, ha cambiado de permisiva con esos alojamientos a la mano dura.

De la Torre pidió hace unas semanas a la Gerencia de Urbanismo que buscara fórmulas para prohibir que haya nuevas licencias de pisos vacacionales en toda la ciudad. A cambio, prometió “alfombra roja” a los hoteles de cuatro o cinco estrellas en busca de un turismo de calidad.

Enrique Navarro, director de la sede malagueña del Instituto de Innovación Turística y profesor del departamento de Geografía de la Universidad de Málaga entiende que alojamientos como los hostales cápsula ponen sobre la mesa alternativa para quienes tienen menos poder adquisitivo. “¿Está bien o mal un lugar de estas características? La realidad es que es una oferta adecuada a la demanda, que es muy diversa y enorme. Puede gustar más o menos, pero es una opción para un perfil de viajero que no puede permitirse otro sitio más caro”, asegura el docente, que cree que el sector hotelero “está rompiendo barreras impensables hace pocos años” con fórmulas como esta.

Y recuerda que en Málaga ya existen otras iniciativas, como el denominado Futurotel ubicado junto a la playa de La Malagueta —con precios que van de los 39 a los 56 euros por noche— y Good Vibes Only, cerca del campus universitario de El Ejido, a un coste de entre 37 y 55 euros cada noche. Eso sí, aclara que si tuviese un uso residencial “y eso es ilegal, habría que atajarlo”.

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