El precio del alquiler baja en Barcelona, pero la gente no encuentra piso. Estas son las diez razones que lo explican

Se ha cumplido un año de la regulación del precio del alquiler en 140 municipios catalanes y los precios han bajado (un 3,7% en conjunto y un 6,4% en Barcelona). Pero la sensación es que es imposible encontrar un alquiler que se pueda pagar. El epicentro de la crisis es la capital catalana. Si se mira en los portales, este viernes, a primera hora, de los 20 anuncios más recientes en Idealista, 12 eran alquileres de temporada, siete habituales (pedían hasta 3.500 euros al mes) y uno no tenía fotos, solo un plano. La misma mañana, en la calle, tres escaparates de agencias inmobiliarias del barrio del Guinardó y ni un anuncio de alquiler. Todo en una semana en la que ha habido tres encuentros en la ciudad para abordar la falta de alquileres, organizados por el Observatorio Metropolitano de Vivienda, el Consejo Asesor de Infraestructuras y la Crida per l’Habitatge. Las que siguen son las 10 razones que explican el desequilibrio, que además se ceba en las rentas más bajas.

1. Cada vez más inquilinos, pero el crecimiento se modera. En Barcelona hay cada vez más inquilinos (el 44% de los hogares vive de alquiler) y el saldo entre contratos que se extinguen y contratos que se firman sigue siendo positivo. Aunque las cifras del Instituto Catalán del Suelo, donde se depositan las fianzas, apunta que este saldo se ha desplomado desde que entró en vigor la regulación. El director del Observatorio Metropolitano de la Vivienda, Carles Donat, constata que “el parque de alquiler crece y el índice rotación cae, muestra de que hay más estabilidad”. Admite, con todo, que el crecimiento “se modera”. En los 140 municipios regulados el saldo de contratos bajó de 6.244 en el primer trimestre de 2024 hasta 2.401 en el último (desplome del 61%). Y en el caso de Barcelona, de un saldo de 1.946, se cayó a 416 en el cuarto trimestre (casi un 80% menos). También desciende el total de nuevos contratos firmados en los municipios regulados: de 29.648 el primer trimestre a 23.461 el último (un 21% menos). Los próximos trimestres serán determinantes para calibrar el efecto de la regulación.

2. Más demanda que oferta y presión demográfica. El catedrático emérito de Economía Aplicada Josep Oliver abrió el curso del Observatorio del miércoles pasado con una conferencia sobre La crisis de asequibilidad en la vivienda, centrada en el alquiler, en la que alertó de “la falta de consciencia sobre el choque de demanda que viene” provocado por la presión demográfica. “Una demanda muy intensa y una oferta incapaz de asumirla”, que se intensifica en las grandes ciudades, resumió. El Idescat publicó hace unos días que Cataluña llegará a los 8,5 millones en 2034, medio millón de personas más que ahora, por la suma de la suma de inmigrantes y la caída de población local. Un incremento protagonizado por migrantes en general con ingresos inferiores a la población autóctona, lo que impactará en la creación de hogares y demanda de alquiler, donde las familias que menos ingresan son las que mayor porcentaje destinan a pagar las rentas y más problemas tienen de accesibilidad, recordó el economista. Oliver alertó de que “fijar topes de precio no mejora la calidad de vida de las familias que destinan más del 45% de sus ingresos al alquiler” y apostó por “inyectar recursos” a esta población en forma de ayudas. Actualmente, Cataluña destina 200 millones de euros al año en ayudas a inquilinos para pagar el alquiler.

3. La falta de un parque público de alquiler. La exposición de Oliver abría un curso centrado en la vivienda social y cómo aumentar el parque. Una necesidad compartida por sector público y privado, como se trató en otro encuentro, también el miércoles, organizado por el Consejo Asesor de Infraestructuras. Ante planes como el anunciado por el president Salvador Illa de producir 50.000 alquileres asequibles hasta 2030, el consenso es que la magnitud es de tal calibre que solo se conseguirá con la colaboración entre administraciones y empresas, agilizando la preparación de suelo y resolviendo los problemas de financiación privada. Todo ello en un contexto de finanzas públicas muy estresadas.

4. El doble mercado que ha generado el alquiler de temporada. Además de lo llamativa que es la oferta de temporada en los portales inmobiliarios, también los datos oficiales señalan que se ha disparado un 45% desde la regulación de precios hace un año. El Sindicato de Inquilinos y el instituto de investigación Idra señalan el “agujero” que suponen que estos alquileres de corta estancia quedaran fuera de la regulación de la Ley de Vivienda. “No faltan viviendas, sino que se utilizan como vehículo de inversión y se destinan a mercados más lucrativos que el residencial, como el alquiler de temporada o el turístico, alerta el investigador y ex portavoz del sindicato, Jaime Palomera. Desde el Sindicato, no se cansan de repetir que durante los años de tramitación de la ley alertaron la de la necesidad de regular los mercados del alquiler de temporada y habitaciones, para evitar “el actual doble mercado”. El portavoz de la organización, Enric Aragonès, lamenta que crece “el mercado sin regular, el de los alquileres de temporada y habitaciones” y apremia a ponerle coto, para que no sea una vía de escape a los topes para los caseros.

5. Pisos que no llegan ni a los portales ni al escaparate. El portavoz de los API, Carles Sala, asegura que las agencias colegiadas explican que no es que no haya pisos en alquiler, sino que hay tan pocos comparados con la oferta, que no llegan ni a los portales de internet ni a los escaparates físicos: “Muchos profesionales colegiados tienen listas de clientes que buscan piso desesperadamente, y cuando les entra alguna vivienda, les llaman para ver si les interesa”.

6. El recelo de los pequeños propietarios que venden. Los expertos y agentes de la propiedad inmobiliaria aseguran que los caseros están dispuestos a asumir bajadas de precio, no cobrar honorarios al inquilino y reducir los beneficios si la legislación lo impone, pero no a asumir riesgos (moratorias, impagos, inquilinos vulnerables), explican. De ahí una retirada de viviendas del mercado (cerradas o vendidas) que nadie se atreve a cuantificar. Àlex Vázquez, responsable de alquileres de la inmobiliaria Forcadell, una de las veteranas de la ciudad, confirma que hay propietarios que han vendido desde la primera regulación del alquiler en Cataluña en 2020. “El principal motivo de preocupación de un propietario es cobrar a final de mes y que, si no le pagan, que el inquilino se marche en un plazo prudencial”, describe y asegura que quien ha vendido “es porque ha tenido una mala experiencia” o son hermanos que heredan. Antes hubiesen alquilado un par de años para ahorrarse impuestos y luego vender, y ahora venden pagando los impuestos que les corresponda.

7. Una cola de candidatos donde los últimos no avanzan. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, que analizó el efecto que tuvo la contención de precios que se aplicó en Cataluña entre 2020 y 2022, explica que ahora se repite una de las consecuencias de entonces: “Los que están al final de la cola para encontrar piso siempre son los mismos y no avanzan”. Se refiere a rentas bajas: migrantes, jóvenes o perfiles como las madres monomarentales, descartados por propietarios que prefieren inquilinos más solventes. “El político celebra que el precio cae con la regulación, pero el precio no puede ser el único objetivo, tiene que ser que la gente con pocos recursos encuentre vivienda en alquiler”, considera.

8. Castings: quien era un buen perfil de inquilino ha dejado de serlo. “La competencia es tan grande que quien hace cuatro días era un buen perfil ha dejado de serlo”, abunda en la idea de los castings el experto de la inmobiliaria Forcadell. “Y es muy frustrante porque si por un piso hay 300 candidatos y un elegido, tienes 299 frustrados”. expone. El portavoz de Idealista, Francisco Iñarreta, señala también al “aumento de la competencia entre familias”. En un año, ha pasado de 40 familias a 54 que se interesan por un piso. “Los propietarios elijen a los que mayor seguridad les ofrecen, lo que excluye cada vez a más colectivos: al principio fueron las familias vulnerables, después fueron las que estaban en riesgo de serlo, tras ellas llegaron las que debían destinar más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler…”, describe.

9. Contratos que se prorrogan para esquivar la ley. Una de las sorpresas de la regulación de precios ha sido que muchos caseros, sobre todo los particulares, optan por prorrogar los contratos: año a año, o por tres años. Una situación que, tal y como está el patio, los inquilinos aceptan, aunque con regulación en la mano, si el propietario es gran tenedor se les debería aplicar una rebaja (adaptándose al índice de precios) y tener siete años de contrato por delante. “Los propietarios prefieren renovar a quien ya conocen y paga, y los inquilinos que tienen un buen piso no se arriesgan a marcharse”, explica Àlex Vázquez, responsable de alquileres de la inmobiliaria Forcadell, una de las veteranas de la ciudad.

10. Ensalada de datos. En materia de vivienda, antes de que existieran los portales inmobiliarios en internet, los datos que iba a misa eran los del Incasòl, donde los caseros en Cataluña depositan sus fianzas. Las cifras más “robustas”, coincide el sector: sobre los tres primeros trimestres de regulación, la conclusión es que los precios bajaron. La información de los portales se cuestiona porque son precios de demanda: reflejan lo que pide el anuncio y no se sabe qué se acaba pagando. En cualquier caso, empresas como Idealista hablan de una subida del 13,9% entre el cuarto trimestre de 2023 y el mismo trimestre de 2024, lo que se explicaría porque también incluyen los alquileres de temporada, mucho más caros. Y luego están los cálculos que hacen investigadores, que no coinciden con los anteriores. Como este de Idra: comparando marzo diciembre de 2023 con el mismo periodo de 2024 observan una caída del 2,5%, pero si se suman los contratos de temporada, el resultado sería una subida del 2,4%. Un lío para quien busca piso, que no tiene por qué conocer los intríngulis.