Claves de la regulación del precio del alquiler: ¿qué día entra en vigor? ¿quién lo controlará?

A tres días para que entre en vigor la regulación del precio del alquiler en 140 municipios catalanes, hemos consultado al Ministerio de Vivienda, el departamento de Territorio de la Generalitat, el colegio de API y el Sindicato de Inquilinas quién controlará el cumplimiento del freno al aumento de las rentas de la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno en mayo pasado. Resolvemos otras dudas, como si la nueva norma prevé un régimen sancionador; cómo conocer datos clave para fijar el nuevo precio (cuántos pisos tienen los propietarios o el precio del alquiler del último contrato); o a quién dirigirse ante caseros que no quieran cumplir la norma.

¿Qué día exactamente entra en vigor la regulación de precios? Tal y como explicó el Ministerio de Vivienda el 27 de febrero, cuando presentó y publicó el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, está previsto que el índice de precios y la declaración de las 140 áreas de mercado residencial tenso propuesta por la Generalitat se publiquen el 12 de marzo en el BOE, y la regulación entre en vigor el 13, miércoles.

¿Quién controlará la regulación? Directamente, ni el Ministerio ni la Generalitat han habilitado mecanismos. Lo que pueden hacer los inquilinos si los caseros incumplen la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se ha modificado en la Ley de Vivienda) es acudir a consumo, a la justicia o a los colegios profesionales, si ha intervenido un profesional intermediador. Desde Cataluña, el departamento de Territorio recuerda que la norma que reguló los alquileres en la comunidad y fue tumbada por el Tribunal Constituconal sí contemplaba un régimen sancionador.

¿Qué mecanismos de control ha previsto el Ministerio de Vivienda? Directamente sobre el cumplimiento del tope a las rentas, ninguno. A partir del índice de precios, sí realizará “un seguimiento de la evolución del alquiler y, en particular, en las zonas que se declaren de mercado residencial tensionado, con objeto de comprobar la efectividad de la medida”. En las zonas declaradas tensionadas añaden fuentes del ministerio, “se deberá evaluar la aplicación de los planes de medidas” pensadas para revertir la situación del mercado que ha presentado, por ahora, solo la Generalitat.

¿Y la Generalitat? El Departamento de Territorio insiste en lamentar la falta de un régimen sancionador en la ley de ámbito español. “Hay poco mecanismo de control efectivo”, reconocen, lo que “obliga a la Generalitat a buscar alternativas a la ley 12/2023. Estas son ir a consumo, a una mediación, o la justicia ordinaria si hay infracciones según la ley catalana de vivienda”. El Sindicato de Inquilinas considera que la Generalitat debería “habilitar un régimen sancionador”, como existió en la regulación catalana que reguló los precios durante 18 meses, entre 2020 y 2022.

¿Habrá campañas informativas sobre el freno de precio de los alquileres? Ni el Ministerio ni la Generalitat han expresado su intención de hacerlo. En Barcelona, fuentes del Ayuntamiento explican que se está formando a las personas que atienden en las Oficinas de vivienda, tanto en línea como presencialmente. El Sindicato de Inquilinas lleva meses exigiendo campañas institucionales informativas en medios de comunicación, anuncios en el transporte público o buzoneo a la ciudadanía para que conozca la nueva regulación. El Sindicato de Inquilinas sí hará campañas, guías y una asamblea informativa pública el próximo martes en Sants, pero consideran “que no tiene sentido que la única campaña sea del Sindicato, cuando debería ser institucional”, por parte de las administraciones que han legislado.

¿Cómo puede saber un ciudadano si el casero al que quiere alquilar un piso es un gran tenedor? Esta información es importante, porque los propietarios que son grandes tenedores (cinco o más pisos) deben aplicar el precio que fija el índice, lo que podría comportar rebajas de precio respecto al último contrato de los pisos. La respuesta corta es que solo se puede saber pagando en el registro, pero ahí va una explicación más detallada. La Ley de Vivienda no prevé ningún mecanismo de consulta, ni obliga a detallarlo en los anuncios o contratos. La Generalitat asegura que trabaja para aprobar “antes de que termine el 2024″ un “reglamento del Registro de Grandes Tenedores” para poderlo consultar. Así que por ahora, solo se puede consultar en el Registro de la Propiedad, lo que supone pagar. Los registros han habilitado un servicio de consulta para la Ley. La web permite consultar las propiedades “de una persona”, para lo que hay que introducir el nombre y NIF o DNI; o de “una empresa”, a partir de un buscador. En ambos casos, el coste es de de 12 euros “IVA no incluido” y una ventanilla avisa: “Acepto que por cada propiedad localizada se me cobre 20,76 euros por la información detallada de la misma. IVA no incluido”. En Barcelona, casi la mitad de los pisos de alquiler pertenecen a propietarios que tienen más de cinco viviendas.

¿Cómo saber el precio del anterior contrato del alquiler? La Ley obliga que en los pisos en áreas de mercado tenso el propietario o intermediador debe indicarlo: antes de formalizar el arrendamiento, “y en todo caso en el documento del contrato”, “de la cuantía de la última renta vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda” o el precio que corresponda según el índice (si se trata de un gran tenedor). En caso de duda, o de que el propietario diga que no lo sabe, se puede consultar en el registro de finanzas del Incasòl una copia del contrato anterior del piso que se quiere alquilar.

¿Cuál es el precio del alquiler que habrá que pagar ahora? La renta de referencia en pisos que son propiedad de caseros que tienen entre uno y cuatro pisos, es la última mensualidad pagada. Una cantidad que suele ser el alquiler que fijaba el contrato anterior, más las subidas anuales del IPC o lo pactado entre las partes. El Ministerio lo explica así: “De acuerdo con la regulación establecida en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta del nuevo contrato no puede exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente, sobre la que podría aplicarse la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior”. “En la regulación no se establecen excepciones en casos en los que esa última renta hubiese estado condicionada por la limitación extraordinaria introducida por el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022″, precisa el ministerio, refiriéndose a los topes de subidas del 3% aplicados para amortiguar la inflación entre 2022 y este año. En resumen, el precio lo marca o la última renta o la cláusula de actualización del contrato, si la tiene.

¿Nos pueden cobrar cuotas o gastos que no aparecían en el contrato anterior? No. No se pueden fijar en el nuevo contrato nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. En este capítulo, el Sindicato de Inquilinas recuerda que con la nueva Ley tampoco se pueden cobrar los gastos del contrato y que los propietarios deberían dejar “un margen de unos días para revisar o asesorarse ante posibles cláusulas abusivas o ilegales”.

¿Hay algún caso en el que pueda subir el alquiler? Sí. Hasta un 10% en los supuestos que fija la Ley de Vivienda sobre el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): en caso de que el propietario haya hecho obras de rehabilitación o mejoras de la accesibilidad de la vivienda. O si ofrece firmar un contrato con una vigencia de una década o más.

¿Qué hacer si el casero no quiere aplicar la regulación del precio o pide pagar parte en negro? Se puede denunciar en la Agencia Catalana de Consumo, en los Colegios Profesionales del sector inmobiliario si hay intermediación, o ante un juzgado. La Generalitat recomienda que más allá de estas vías, “la persona que pretende alquiler no debe aceptar estas situaciones amparándose en aquello que establece la nueva norma”.

¿La ley prevé multas o régimen sancionador para los propietarios que no cumplan? No, como se ha dicho anteriormente, la Ley de Vivienda no incluye régimen sancionador, como sí incluía el decreto catalán de contención de rentas que estuvo vigente 18 meses entre 2020 y 2022. Pero la Ley catalana de vivienda considera infracción administrativa, y se puede denunciar ante consumo, no hacer constar el precio del contrato anterior en la publicidad, las ofertas o los contratos de alquiler, recuerda la Generalitat.

¿Y si el precio de mi alquiler actual es superior a lo que marca el sistema nacional de precios? El sistema de precios solo se aplicará a contratos firmados a partir del 13 de marzo. Otra cosa es, apunta el Sindicato de Inquilinos, que si se consulta y existe una diferencia, se intente negociar una rebaja, lo que dependerá del casero.

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