Vivienda presenta el nuevo índice de precios para poner límites a los alquileres y entrará en vigor el 13 de marzo

El Ministerio de Vivienda acelera el paso tras el desencuentro de este lunes con la Generalitat. El departamento que dirige Isabel Rodríguez ha presentado este martes el nuevo sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler, que permitirá poner topes a las rentas en las comunidades autónomas que declaren áreas tensionadas. Según ha explicado el Gobierno, el índice se puede consultar ya, pero los controles no empezarán a aplicarse al menos hasta el 13 de marzo. De momento, solo Cataluña ha iniciado los trámites que exige la ley de vivienda para poner límites máximos a los arrendamientos, aunque en la Generalitat no gusta el sistema escogido por el ministerio y así lo dejó patente la consejera del ramo, Ester Capella, tras reunirse con la ministra este lunes en Madrid. El ministerio ha asegurado que el coste de los alquileres que señala el nuevo sistema es inferior al precio de oferta de los anuncios de los portales inmobiliarios.

Gobierno y Generalitat habían pactado publicar conjuntamente el nuevo sistema y la memoria de declaración de áreas tensionadas, que son los dos requisitos que quedaban pendientes para que Cataluña pueda controlar los precios de alquiler. Y se habían comprometido a hacerlo antes de acabar el mes. Este lunes, Capella avisó de que la publicación de la memoria sería “inminente”, pero el ministerio decía seguir “sin fecha” para presentar el índice. La semana pasada, fuentes del ministerio descartaban precisamente hacerlo este martes por la coincidencia con el Consejo de Ministros, aunque el índice no debe pasar por este órgano. Las mismas fuentes aseguran que todo “se ha precipitado”: esta misma mañana se ha presentado el índice en sede ministerial. Sin embargo, pasará por un periodo de 10 días hábiles de información pública, para garantizar su seguridad jurídica, y no se publicará hasta el 12 de marzo en el BOE, donde también debe incluirse la declaración de área tensionada. Un día después, si se cumplen los plazos previstos, entrará en vigor.

El encargado de presentarlo en una conferencia de prensa ha sido el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas. El número dos del ministerio ha llevado, en los últimos años, el peso de las negociaciones de la ley de vivienda por la parte socialista. “El sistema es un método técnico, científico, que se nutre de mucha información y deriva de los acuerdos políticos que dieron lugar a la ley estatal”, ha dicho Lucas, quien ha asegurado que el índice se basa en unos dos millones de datos procedentes de la Agencia Tributaria. Por este motivo, su actualización será anual. El secretario de Estado ha defendido que el sistema mejora la estadística que el Gobierno ya publica desde 2020 y a la que el sector inmobiliario achacaba precisamente poca agilidad para actualizarse. “Es una evolución del mismo para conformar un sistema más riguroso y más solvente desde punto de vista técnico”, ha asegurado.

Lucas ha destacado que, cuando vean sistema, los ciudadanos “comprobarán que el rango de precios está muy por debajo, bastante por debajo de los datos de ofertas privadas o de los portales inmobiliarios”. “El sistema tendrá efectos en las zonas tensionadas”, ha asegurado, e incluso ha puesto ejemplos de viviendas de Barcelona, comparando lo que indican los portales y el sistema. Los “casos reales” que ha indicado son una vivienda en la calle de Valencia que en el anuncio de un portal el casero pide 1.600 euros al mes, y en el sistema aparece por 984 euros. U otro en la calle de Madrazo, que en un portal aparece por 1.172 euros que el índice oficial rebaja hasta 847. El ministerio defiende que en algunos casos la diferencia entre el valor más alto del índice y el precio al que se oferta un piso supera el 100%. Es decir, más del doble.

La consejera catalana Capella criticó este lunes que el índice “no bajará los precios en Cataluña” y solo los mantendrá en el nivel actual. Lo argumentó con el hecho de que el índice del ministerio ofrece “un rango alto y uno bajo”. Es decir, que para cada inmueble no fija un precio estándar, sino una horquilla que, según los cálculos de la Generalitat, “en muchos supuestos supera el 45%”. Una diferencia con el índice que elabora desde hace años la la Generalitat, que aspiraba a que se homologase ese sin más, es que los datos son tributarios. El catalán se basa en los depósitos de los nuevos contratos de alquiler.

Lucas ha defendido ese sistema de rangos porque asegura que poner un solo precio haría que las casas de peor calidad subieran de precio. La diferencia entre importes se basa en que “no hay dos casas iguales”. Y ello pese a que anteriormente el sistema preguntará algunas características de la vivienda: año de construcción, si tiene ascensor o garaje, si hay piscina comunitaria, en qué planta está, y otras similares. Esta es precisamente la mejora que se ha introducido con respecto a la anterior estadística, que se basaba en un muestreo de cada zona sin más. Esos datos permiten ajustar más el importe, y dan un rango porque excluyen los extremos dentro de las muestras similares que encuentra el sistema (el 25% más barato y el 25% más caro). No obstante, dentro de ese rango los caseros obligados a respetar el índice como límite (los grandes tenedores de vivienda y los que ponen un piso en el mercado que no haya estado alquilado en los últimos cinco años) pueden elegir el valor más alto y solo la negociación con el inquilino puede hacer que eso baje.

La ley de vivienda fija varios requisitos para poder poner topes a los alquileres. El primero es la declaración de áreas tensionadas de precios, un trámite que deben iniciar las comunidades autónomas, puesto que tienen transferidas las competencias en Vivienda. De momento, solo Cataluña ha dado ese paso, que parece imposible en todas las que gobierna el PP, contrario a la norma. La Generalitat ha incluido en una única área tensionada a 140 municipios de todo el territorio. Pero no basta con esa declaración y la publicación de una memoria de medidas correctivas: es necesario que haya un índice de referencia, distinto al que se publica desde hace unos años, porque su actualización es poco ágil. Eso es lo que el Ministerio de Vivienda se comprometió a aprobar este febrero. Este sistema haría que los grandes propietarios (más de 10 inmuebles, aunque se puede bajar a cinco) tengan que ajustarse a los importes que marca, siempre que el contrato anterior del piso no sea inferior, en cuyo caso actuaría como tope. Los pequeños caseros, que son la mayoría, simplemente tendrían que congelar la renta del anterior contrato.

Reacciones contrarias

Desde el Gobierno catalán, su portavoz, Patrícia Plaja ha valorado, cuando todavía no se conocían los detalles del sistema: “Hoy los catalanes están pendientes de si hay o no un tope al precio de la vivienda. No se entiende que un gobierno de izquierdas ponga problemas a soluciones dadas por el Govern y que permiten rebajar y fijar un tope máximo para que la gente no se encuentre con precios desorbitados cuando busca alquilar un piso”. “El Gobierno del PSOE no está cumpliendo lo que era un compromiso. Seguiremos batallando por una medida que consideramos no solo justa, sino necesaria”, ha añadido en línea con las alertas de la consejera Ester Capella, en el sentido de que el índice del Ministerio no facilitará la bajada de precios. El índice tampoco satisface a los socios minoritarios del Gobierno. El portavoz de Sumar en el Congreso, Iñigo Errejón ha asegurado que “la ley actual establece mecanismos que pueden ser de mucha ayuda pero hay que atreverse a usarlos con contundencia”. “Este índice de precios no va por ese camino, pedimos al PSOE y al ministerio que rectifiquen”, ha añadido.

El portavoz del Sindicato de Inquilinas, Enric Aragonès, ha lanzado el mensaje, independientemente de lo que fija el índice, que “la regulación prohíbe que suban los alquileres”. Ha criticado que “el PSOE de nuevo cede a las presiones del sector inmobiliario para atrasar la regulación”, y ha llamado a quien esté pendiente de firmar un contrato “que no ceda a las presiones y amenazas” de los caseros y espere unas semanas antes de “aceptar subidas”.

El sistema tampoco ha sido bien acogido, como era de esperar, en el sector inmobiliario, que siempre ha renegado del control de precios y alegado que este destruye oferta porque muchos propietarios prefieren no alquilar sus casas. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha estimado que este paso “agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado”. En la misma línea, Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista, ha asegurado que “la única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios sino en la oferta”. ”Es sorprendente la insistencia en continuar con una política fallida”, ha añadido. En el portal Pisos.com, su jefe de Estudios, Ferran Font ha puesto el acento en las dudas acerca de “quién controla” que se cumple lo que estipula la ley y en el hecho de que ve “pocos incentivos” para la entrada de nuevas viviendas en el mercado de alquiler de áreas tensionadas. La compañía Alquiler Seguro, que intermedia miles de contratos en toda España, ha dicho que “anima a seguir apostando por el alquiler residencial pese a la aprobación del índice”.

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