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Cataluña se resigna a aplicar el índice estatal para limitar el alquiler pero cree que “no bajarán los precios”

La consellera Ester Capella anuncia la publicación “inminente” de la declaración de áreas tensionadas y airea sus desavenencias con el Ministerio de Vivienda

Alquiler Cataluña
Oferta de una vivienda en alquiler en un edificio de Barcelona, en una imagen de archivo.

Cataluña no está satisfecha con el sistema de índice de precios de las viviendas de alquiler que ultima el Ministerio de Vivienda y que será la base sobre la que se aplicará la regulación de las rentas que prevé la ley estatal. La consejera de la Generalitat que lleva la cartera de Vivienda, Ester Capella, se ha reunido este lunes con la ministra Isabel Rodríguez. El encuentro ha durado poco más de una hora y “no ha ido bien” desde el punto de vista de la Generalitat, que señalaba que era un viaje “de urgencia” y se producía “ante la posibilidad de que el ministerio publique un índice que no respeta el acuerdo” que ambas partes alcanzaron el pasado enero. Pero ni en eso hay consenso, fuentes del Gobierno han señalado que se trata de una “reunión pactada y acordada entre ambos equipos” hace unos días. En una comparecencia posterior ante los medios, Capella ha dicho que con el sistema estatal “no bajarán los precios”.

Capella también ha anunciado que la publicación de la memoria con las áreas tensionadas de precios en Cataluña “es inminente y hará que entre en vigor la contención de rentas de Cataluña”. Ambas Administraciones habían acordado dar el paso de publicar la memoria y el índice de precios a la vez, y todo apunta a que ese pacto sí se mantendrá aunque la fecha sigue siendo una incógnita. En Vivienda insisten en que será antes de acabar el mes. La discrepancia de fondo es la del sistema para poner tope a las rentas, que el ministerio todavía no ha presentado. Capella ha confirmado, en línea con algunas “filtraciones en prensa”, que el índice no dará un precio fijo, sino un rango inferior y uno superior. La actual estadística gubernamental hace algo parecido: para cada zona, da la media de precio y los percentiles 25 (la cuarta parte de arrendamientos más baratos) y 75 (los más caros). No está claro si la nueva hará eso o si el rango al que se ha referido la consejera será otro.

Capella ha dicho que dar varias referencias para un mismo alquiler “hará que todo el mundo se vaya al rango más alto y no bajarán los precios”. Esa afirmación, ha explicado, se basa en que han estado “testeando” la metodología que propone el ministerio con casos reales. La Generalitat proponía que el índice catalán, con un precio único, se aplicase dentro del rango del ministerio. Y que si quedaba estaba fuera, entonces se aplicara la referencia más alta o más baja del ministerio, en función de cuál estuviera más próxima. “Nuestra propuesta no solo es legal, sino que es robusta”, ha añadido la consejera, quien asume que no se aplicará de momento, pero ha dicho que no tira la toalla: “Continuaremos batallando”.

“Hay que sacar la vivienda de la lógica del mercado y hacer que el precio baje, desgraciadamente el ministerio no lo ve igual que nosotros”, ha asegurado Capella. Minutos después de su comparecencia, fuentes del Ministerio de Vivienda han señalado que “el Gobierno de España, en cumplimiento del mandato establecido de la ley de vivienda, aplicará un índice un homogéneo al conjunto de España”. Y han añadido que “este índice es solo un instrumento más para controlar el incremento de los precios del alquiler”, por lo que confían “en que las políticas públicas puestas en marcha por las diferentes Administraciones mejoren el acceso a la vivienda”.

Zona censal con datos tributarios

El descontento en el Departamento de Territorio de la Generalitat es tal, que en una nota aclaratoria de su posición han desvelado algunos detalles del índice que el ministerio tiene que presentar esta semana y, hasta el momento, guarda con celo. De acuerdo con la consejería catalana, la propuesta del ministerio se basa, como la actual estadística oficial, en datos facilitados anualmente por la Agencia Tributaria y toma como referencia cada sección censal. El “rango de valores” que ofrece “se adapta la superficie y otras características de la vivienda y del contrato de arrendamiento”. La nota no lo aclara, pero se supone que será en función de la altura, si el edificio tiene ascensor o cuestiones similares. Lo que sí ha dicho la Generalitat es que solo tendrá en cuenta casas de entre 30 y 150 metros cuadrados, y que se excluyen las viviendas nuevas o que hayan sido reformadas integralmente en los últimos cinco años.

La Administración catalana asegura que ha hecho dos comparativas entre su sistema y el del ministerio, una de ellas con “23.000 muestras concretas”. “Pese a que el Estado ha aceptado rebajar un poco su rango superior, seguimos detectando muchas situaciones en que este está muy por encima del índice catalán”, afirma el documento, que cifra esa diferencia en hasta 400 euros al mes. En la misma línea, asegura que el rango del sistema del ministerio “es demasiado amplio” y “en muchos supuestos supera el 45%”. También critica la Generalitat que algunos “criterio” para ponderar el precios “no son objetivos” puesto que será el propietario el que deberá decir cuál es el estado de conservación de la casa y “tenderá a consignar siempre una buena calificación”.

Un largo desencuentro

Los topes a los alquileres han sido, con diferencia, la cuestión más delicada de la ley de vivienda, ya desde que arrancó su larga negociación. Los desencuentros en la anterior legislatura entre el PSOE, sus socios de Gobierno (entonces Unidas Podemos, ahora Sumar) y el resto de socios parlamentarios han sido constantes. Y el sistema de índice de precios es el último fleco de ese asunto en el que hay puntos de vista muy dispares. Cataluña siempre ha aspirado a que se homologase su propio índice, que sirvió para poner topes a los alquileres en esa comunidad entre septiembre de 2020, cuando aprobó una norma para ello, y marzo de 2022, cuando el Tribunal Constitucional declaró que esa medida invadía competencias que eran estatales (los alquileres los regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es estatal).

Aprobada la Ley por el derecho a la vivienda, casi sobre la bocina de la anterior legislatura, el asunto ya motivó choques entre la Generalitat y el entonces Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que señaló su intención de que el índice fuera homogéneo y se pudiera aplicar en toda España por igual. Es decir, una negativa en toda regla al sistema catalán, que se basa en los datos de las finanzas de los alquileres que depositan los propietarios, algo que no todas las comunidades recogen.

Con el acuerdo del nuevo Gobierno a finales de octubre y la conformación de un nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la negociación pareció encontrar una nueva oportunidad. Oficialmente, los técnicos de uno y otro lado siempre han estado compartiendo información y viendo cómo hacer el índice. Mientras, en sucesivas reuniones con la anterior ministra, Raquel Sánchez, o con la actual, la consejera Capella dio muestras de descontento porque no se atendía su reivindicación de poner topes a los alquileres con su propio índice. La Generalitat siempre ha repetido que eso impedirá bajar los precios de los alquileres de manera efectiva. El mismo argumento han utilizado los sindicatos de inquilinos en Cataluña e incluso en Sumar, socio de Gobierno. De hecho, cuando la semana pasada ya quedaba claro que había un fuerte desacuerdo entre el ministerio y la Generalitat, una de las voces más críticas fue la de la exalcaldesa de Barcelona, Ada Colau, que pertenece al espacio político de la vicepresidenta Yolanda Díaz.

La ley de vivienda fija varios requisitos para poder poner topes a los alquileres. El primero es la declaración de áreas tensionadas de precios, un trámite que deben iniciar las comunidades autónomas, puesto que tienen transferidas las competencias en Vivienda. De momento, solo Cataluña ha dado ese paso, que parece imposible en todas las que gobierna el PP, contrario a la norma. La Generalitat ha incluido en una única área tensionada a 140 municipios de todo el territorio. Pero no basta con esa declaración y la publicación de una memoria de medidas correctivas: es necesario que haya un índice de referencia, distinto al que se publica desde hace unos años porque su actualización es poco ágil. Eso es lo que el Ministerio de Vivienda se comprometió a aprobar este febrero. Este sistema haría que los grandes propietarios (más de 10 inmuebles, aunque se puede bajar a cinco) tengan que ajustarse a los importes que marca. Los pequeños caseros, que son la mayoría, simplemente tendrían que congelar la renta del anterior contrato.

Captura de pantalla del índice de referencia de precios del Alquiler de la Generalitat de Catalunya
Captura de pantalla del índice de referencia de precios del Alquiler de la Generalitat de Catalunya

Una vez derogada la parte de la ley catalana que ponía límites de rentas, el Índice de referencia de precios del alquiler de la Agencia de la Vivienda de la Generalitat puede utilizarse de dos formas. Para obtener un certificado sobre una vivienda concreta con su referencia catastral, o a título informativo. En cualquier caso, los campos que incluye son la dirección de la vivienda, la planta en la que se encuentra, la superficie, el año de construcción, el estado de mantenimiento, si tiene certificado energético, y también si tiene ascensor, aparcamiento o está amueblado. La última actualización del índice, que se basa en las fianzas de los contratos de alquiler depositadas en el Instituto Catalán del Suelo de la Generalitat, se hizo el 15 de mayo de 2023 a partir de contratos de los años 2020, 2021 y 2022.

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