Esperando la regulación del precio del alquiler en Cataluña

Este mes de febrero entrará en vigor en Cataluña la regulación de los precios del alquiler que contempla la Ley de Vivienda aprobada el año pasado por el Gobierno. Cataluña es la única comunidad autónoma de España que ha pedido aplicar la regulación de las rentas y, aunque todavía no hay fecha, tanto la Generalitat como el Ministerio de Vivienda han confirmado en varias ocasiones que será durante este mes. Una de las cuestiones pendientes es el índice de precios del alquiler que servirá de base para el cálculo de los precios en los 140 municipios catalanes donde se aplicará, porque han sido declarados de mercado tenso. La Ley fija que, en los nuevos contratos, los pequeños propietarios deberán aplicar el precio del último contrato. Pero los grandes propietarios (a partir de cinco viviendas, según fijó Cataluña al adaptar la Ley) deberán ajustarse a lo que diga el índice.

Propietarios, inquilinos, colegios profesionales, inmobiliarias, los portales de anuncios o el Sindicato de Inquilinas están muy pendientes de la entrada en vigor de la regulación y coinciden en que la espera crea gran incertidumbre. Cataluña, además, ya reguló los precios del alquiler con un decreto ley que estuvo vigente entre septiembre de 2020 y marzo de 2022, cuando el Tribunal Constitucional lo tumbó en respuesta a un recurso del Gobierno de Pedro Sánchez. La comunidad elaboró su propio índice a partir de las fianzas que se depositan en el Instituto Catalán del Suelo, pero el que ultima el ministerio tendrá su propia metodología, basada, entre otras fuentes, en datos de Hacienda. Así viven la espera los afectados.

Inmobiliarias que enseñan pisos sin saber cuál será el precio. Àlex Vàzquez, director del departamento de alquileres de la inmobiliaria Forcadell, explica que están haciendo “muchas visitas de pisos que gustan a los inquilinos, pero que no deciden esperando la regulación de precios y con la expectativa de que bajen”. Mientras no entre en vigor la regulación, los precios son libres y los propietarios pueden pedir lo que quieran. “Hasta ahora la decisión de los inquilinos era casi inmediata; hoy están a la expectativa por si el precio es el del anterior contrato o incluso puede bajar, si es de un gran tenedor y el índice obliga a rebajar el precio. “También los propietarios preguntan mucho sobre cómo se aplicará”, añade y celebra la “pedagogía” que pueden hacer “después de la experiencia de 2020″.

Con todo, Vàzquez admite que “los propietarios buscan seguridad y ante un escenario de incertidumbre preguntan por la posibilidad de desviar los pisos al alquiler de temporada (donde el precio no está regulado), mientras otros han vendido sus propiedades”. El alquiler de temporada es una de las fórmulas que los propietarios han encontrado para esquivar la ley, cuenta el experto, y tiene pros y contras para los caseros: “Por un lado tienen que amueblar y equipar los pisos, pero por otra está fuera de la regulación: no hay que limitar el precio ni sujeto a la obligación de hacer un alquiler social si el inquilino deja de pagar y es declarado vulnerable, una circunstancia que da pavor a los propietarios”. El responsable de alquileres de Forcadell concluye que en un mercado donde hay más demanda que oferta y donde los propietarios eligen al candidato más solvente, “salen perjudicados los inquilinos”.

Fin de contrato y presión para aceptar una subida de precio. A Marc Martí (nombre falso) se le acabó el contrato el 1 de febrero. Vive con su hijo en Barcelona y lleva cinco años en el mismo piso. Pagaba 1.200 euros y le piden 1.350 para renovar. “Pagar 1.200 euros supone algo más del 33% de mis ingresos, estoy muy al límite, pedir una rebaja es inviable, pero lo ideal sería quedarnos aquí”, explica. “Me siento tan vulnerable ante una negociación así”, lamenta sobre un diálogo que mantiene con el administrador, nunca con la propiedad. “Me pregunto qué justifica la subida, si ya he pagado cada año los incrementos del IPC. Ellos presionan y yo estoy dispuesto a seguir pagando el alquiler, pero no puedo asumir el salto de precio”, asegura. Por ahora, sigue en el piso, formalmente sin contrato y sabiendo que la propiedad tiene herramientas legales para tomar medidas. “Me dicen que mi caso pasará al departamento legal”. Marc vive en este barrio desde los 18 años y tiene a todo su círculo cerca. También la escuela de su hijo y a la madre del pequeño. Con la ley que frenará las subidas a punto de entrar en vigor dudó entre buscar algo o esperar lo que queda de febrero por una razón sencilla: “Los precios en la ciudad están impagables”.

Caseros que heredaron viviendas, ven pasar las leyes y rehúyen los problemas y la especulación. Josep Maria Jordà es jubilado y propietario de tres pisos en la misma finca de la zona alta de Barcelona. Los heredó, lleva décadas viendo cambios legislativos en materia de vivienda y lo que quiere es tranquilidad y rehúye comportamientos especulativos. “Creo en la honestidad de una medida [la regulación del alquiler] que busca frenar la inflación y posibles abusos. Entrará en vigor poco a poco, a medida que terminen los contratos, veremos si funcionan, sino, que la cambien”, considera, y argumenta que “para el pequeño inversor no es un problema”. “Para el grande o el especulador sí, si busca una gran rentabilidad, pero el pequeño no mira la cuenta de explotación. Mi piso es de mi bisabuela, si hubiese tenido en cuenta todos los cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos, igual me lo hubiese vendido, pero si buscas una reserva de valor y no sabes si algún familiar lo puede necesitar… aunque el rendimiento sea pequeño tienes la expectativa de que si lo mantienes al día se revalorizará. Más que con el alquiler, será una revalorización patrimonial”. “En la mayoría de los casos, lo que quieren inquilino y propietario es tranquilidad”, defiende y asegura que de la gestión se encarga un administrador, porque “la regulación es complicada y cambiante”. Jordà lamenta que la situación en Barcelona sea de emergencia habitacional. “He llegado a tener 50 candidatos a alquilar, esto no es normal, la situación para los inquilinos es muy difícil, sobre todo si sus rentas son modestas”. Economista de formación, celebra las subidas del salario mínimo o la reducción de la temporalidad de los contratos, pero insiste en que en el mercado de alquiler “salen perjudicadas las rentas bajas”, una situación “que solo puede resolver la administración pública: igual que hace hospitales y carreteras, debe proveer de vivienda asequible”.

Avalancha de consultas al Sindicato de Inquilinos, con la incógnita de cómo será el índice de precios. Desde el Sindicato de Inquilinas, una de sus portavoces, Carme Arcarazo, asegura que la mayor preocupación, “más que si la regulación entra en vigor el 1 o el 29 de febrero”, es “el índice de precios”. “Creemos que el PSOE está sujeto a muchas presiones y que tanto retraso, desde que la ley se aprobó en mayo, puede significar que apruebe un índice que en vez de provocar caídas de precio dé margen a subidas”, señala. El Sindicato, que en su día impulsó la regulación catalana de 2020, entiende que “no debería ser solo una herramienta de congelación de precios, sino que debería bajarlos de forma paulatina hasta un 40%, lo que ha hinchado la burbuja del alquiler en los últimos años”. Mientras, Arcarazo destaca que el sindicato está recibiendo “una avalancha de consultas de inquilinos con contratos a punto de acabar que están recibiendo presiones para que firmen subidas. Les decimos que esperen, que sigan pagando el alquiler por el mismo precio”. El Sindicato también exige a las administraciones una campaña masiva de difusión de la nueva ley: “Con buzoneo, carteles, anuncios en el transporte público, para que todo el mundo sepa cuáles son sus derechos”.

Perplejidad en el colegio de API ante “la falta de coordinación institucional”. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, su portavoz y director del área jurídica, Carles Sala, coincide con los otros perfiles en que en vísperas a la regulación del alquiler “lo peor es la incertidumbre”. “Los anuncios paralizan y distorsionan el mercado de alquiler y generan desconfianza. Nos produce perplejidad la falta de coordinación institucional”, alerta y se refiere a la aprobación de una resolución por parte de la Generalitat, en agosto del año pasado, “a todas luces precipitada” que consideraba 140 municipios catalanes como zonas de mercado inmobiliario tenso. “Debería analizarse si ha generado una inflación supletoria de las rentas de alquiler” en estos municipios. Respecto al Ministerio, Sala –que fue crítico con el índice en el que se basó la regulación catalana en 2020- confía en que “el índice de precios sea el reflejo de la realidad actual, y tenga en cuenta márgenes que respondan a la variación de valoración que puede tener una vivienda en alquiler, en base a su antigüedad, estado de conservación y rehabilitación, accesibilidad, eficiencia energética o altura”.

Confusión sobre cómo deben ser los anuncios de los portales. “Expectantes y con incertidumbre” dice Ferran Font, director de estudios y portavoz del portal inmobiliario Pisos.com, que viven las semanas anteriores a la regulación del alquiler. Una de las cuestiones que señala Font es que desconocen si, como ocurrió con la contención de rentas en Cataluña, tendrán que adaptar los anuncios del portal. Entonces los anuncios debían detallar el precio del anterior contrato. Ahora, un dato importante será también si el casero es un pequeño o gran propietario. “Hay cuestiones clave que no sabemos cómo se vehicularán”. “La situación es más confusa e incierta que cuando se reguló el alquiler en 2020, cuando las instrucciones de publicidad eran muy claras” apunta Font, que señala una certeza: “Desde 2021 los anuncios han caído un 40%. Lo atribuimos al marco regulatorio y al alquiler turístico que durante la pandemia se había orientado a residencial y regresó a la oferta vacacional”.

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