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La regulación del precio del alquiler: una norma española que solo se aplicará en Cataluña

El sector inmobiliario cree que la oferta se reducirá y los inversores se marcharán, mientras el Sindicato de Inquilinas aplaude la protección a los arrendatarios

Edificios de viviendas en el distrito del Eixample de Barcelona.
Edificios de viviendas en el distrito del Eixample de Barcelona.Albert Garcia
Clara Blanchar

La regulación del alquiler en Cataluña que entrará en vigor el día 11 de marzo bajo el paraguas de la ley de vivienda española, es una situación insólita. La Generalitat de Cataluña reguló los alquileres a través de un decreto de contención de rentas que estuvo en vigor entre septiembre de 2020 y marzo de 2022. Pero el Tribunal Constitucional tumbó la regulación, recurrida por el Gobierno, con el argumento de que no era competencia autonómica. Ahora, con la ley de vivienda de ámbito estatal en vigor desde mayo del año pasado, la única comunidad autónoma que ha solicitado regular los alquileres es Cataluña. El sector inmobiliario (API, inmobiliarias, portales de internet o consultoras) alertan de que poner coto a los precios reducirá la oferta, lo que perjudicará a las familias más vulnerables, y espantará a los inversores, poco amigos de los cambios legislativos. En cambio, el Sindicato de Inquilinas, que impulsó la regulación catalana, celebra la protección y aplaude la marcha, si se produce, de los inversores más agresivos.

Colegio de APIS: “Desestructura el mercado”. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, su portavoz y director del área jurídica, Carles Sala, es muy duro con la nueva legislación: pone en cuestión su legalidad, entiende que distorsiona el mercado y ve “absurdo” regular unas cuestiones para todo el territorio español y otras no. “La ley de vivienda encubre una diversidad regulatoria de cuya legalidad dudamos”, apunta y añade: “No solo se rompe la igualdad y la lógica interna cuando, en base a unos criterios objetivos de mercado tenso, uno decide aplicar la contención de rentas y el resto no, sino que además desestructura el mercado y genera una gentrificación de inversión en la promoción o adquisición de viviendas para destinarlas al alquiler hacia los mercados que no aplican la regulación [como el alquiler de temporada]”. Además, cuestiona que una misma regulación se aplique en según qué aspectos a todo el territorio y solo en una parte en otros: “Es absurdo regular para todo el territorio el incremento anual de los contratos de alquiler, y que cada comunidad autónoma decida la contención de rentas en los nuevos contratos, y los criterios sobre a qué viviendas se aplica dentro de la zona tensa”. Los API también ven “ridícula la conceptualización de gran tenedor”: a partir de 10 viviendas en la ley, que Cataluña ha rebajado a cinco casas. En Barcelona, casi la mitad de los pisos de alquiler son de propietarios que tienen cinco o más casas.

Sindicato de Inquilinas: “Inquilinos más protegidos en Cataluña”. La portavoz del Sindicato de Inquilinas, Marta Ill, entiende que la entrada en vigor de la regulación proporcionará “una mayor protección en Cataluña, lo que será un agravio para los que no viven aquí, que tendrán el derecho a la vivienda menos protegido”. El sindicato, que impulsó la primera regulación del alquiler que existió en Cataluña, rechaza las voces que afirman que la oferta desapareció o que se produjeran efectos “negativos sobre el mercado por el hecho de proteger a los más vulnerables”. “Sería como decir que el mercado no funciona cuando se aplica un salario mínimo”, ejemplifica. Ill también responde a las voces que afirman que se esfumará parte de la oferta de pisos de alquiler, tal y como asegura parte del sector: “Son contratos de alquiler basura, como los laborales, con menos protección a los inquilinos, se exponen a subidas indiscriminadas… Si hay empresas que realizan prácticas contractuales agresivas, que se marchan de Cataluña; nos alegraremos y en contrapartida el mercado generará nuevos alquileres en condiciones más favorables para los vecinos”. Sobre una eventual salida de inversores de Cataluña, lo celebra: “Si se marchan los que buscan rentabilidades altísimas a base de exprimir a los inquilinos dejándoles desprotegidos y sin derechos, no nos convienen como sociedad”.

Forcadell: “Un mercado a dos velocidades y precios al alza”. En una inmobiliaria veterana en el mercado como es la barcelonesa Forcadell, su director del departamento de administración de alquileres, Àlex Vazquez, se muestra muy pesimista y ve un mercado “a dos velocidades”. “El del alquiler ya es un mercado muy mermado, no tiene nada que ver con cómo estaba antes de la pandemia. Con la primera regulación ya se perdió mucha oferta, y ahora más. No hay inversión, la gente que quiere invertir en residencial, con estas restricciones en vigor, se va a comprar a otro lado, a las comunidades que han decidido no regular el alquiler”, relata para concluir: “Será un mercado a dos velocidades, donde hay oferta libre se ajusta oferta y demanda; y aquí el alquiler ha pasado a ser una cuota muy pequeña”. Sobre los precios, asegura que habrán aumentado durante los dos años que el alquiler no ha estado regulado en Cataluña: “Algunos han subido precios para protegerse” antes de que entre en vigor la limitación.

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Savills: “Más inversión en Madrid”. En la consultora Savills, responden a cuál será la afectación de la regulación del alquiler en Cataluña comparando los datos de inversión residencial en Madrid y Barcelona: “La inversión en residencial en alquiler en la provincia de Barcelona alcanzó 200 millones de euros en 2023, frente a los 1.800 millones en Madrid”. Una diferencia en la capacidad de atracción de inversiones en las dos ciudades que atribuyen a la legislación.

Idealista: “Las familias tienen más complicado acceder a una vivienda”. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, considera que la regulación del alquiler en Cataluña “supone volver a tropezar con la misma piedra, cometer los mismos errores que han llevado al mercado catalán, y concretamente a Barcelona, a convertirse en el mercado más tensionado y en el que las familias tienen más complicado acceder a una vivienda”. “Todas las medidas tomadas sin consenso y que buscan perseguir a los propietarios han tenido como consecuencia la desaparición de gran parte de la oferta de viviendas en alquiler, incrementando la tensión sobre los precios y generando colas y castings para acceder a alguna de las pocas viviendas disponibles”, asegura. Añade que la aprobación de la ley de vivienda “ya ha generado un importante retraimiento de la oferta a nivel nacional”, que en Cataluña tendrá una especial presión, una “salida de stock que empeorará las condiciones de acceso de las familias al alquiler”, sobre todo las más vulnerables. “La única manera de reducir los precios y mejorar la accesibilidad de las familias al alquiler pasa por aumentar de forma significativa la oferta de viviendas legislando desde el diálogo”, concluye.

Pisos.com: “Se pierden inversiones y empleos”. El director de estudios y portavoz del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font, admite que para la empresa la afectación de la legislación del alquiler será “relativa”, porque los particulares que buscan pisos no elegirán otra ciudad. Otra cosa es el sector: “Qué interés pueden tener inversores, promotores, constructores en generar nueva oferta en Cataluña, si aquí empeora la situación y se pierden oportunidades de inversión y empleos”.

Cámara de la Propiedad Urbana: “Los caseros no tendrán incentivos de mejora del parque”. El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Oscar Gorgues, admite que el mercado está desequilibrado entre oferta y demanda, lo que “impulsa los precios al alza” y excluye a las rentas más modestas. Considera que la regulación no favorecerá la aportación de nueva oferta y “puede provocar la salida del mercado de algunos inversores que descartarán el mercado catalán”. Gorgues también vaticina ventas de pisos de alquiler por parte de sus propietarios y que el parque de alquiler “se degrade” porque los caseros “no tendrán incentivos de mejora y mantenimiento”. Sobre la demanda, considera que con la regulación en Cataluña “se potencia la aparición de nueva demanda” por parte de personas que “verán en esos territorios con precios regulados una oportunidad ante otras áreas con precios libres”.

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Sobre la firma

Clara Blanchar
Centrada en la información sobre Barcelona, la política municipal, la ciudad y sus conflictos son su materia prima. Especializada en temas de urbanismo, movilidad, movimientos sociales y vivienda, ha trabajado en las secciones de economía, política y deportes. Es licenciada por la Universidad Autónoma de Barcelona y Máster de Periodismo de EL PAÍS.
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